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등록임대사업자 폐지되나? 「주택시장안정을 위한 공급·금융·세제 개선안」 살펴보기

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작성자 탑빌딩
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더불어민주당 부동산특별위원회에서 「주택시장안정을 위한 공급∙금융∙세제 개선안」을 지난 5월 27일 발표했습니다. 추가 공급 물량 확보와 실수요자 대출규제를 완화 정책, 재산세, 양도세, 종부세 등의 세재 개편안이 담겼는데요. 그 중에서 주목해야 하는 정책이 등록 임대사업자제도를 사실상 폐지하는 방안을 추진키로 결정했다는 점입니다. 즉, 주택유형과 상관없이 매입 임대사업자의 신규등록을 전면 금지하도록 발표해 사실상 제도를 폐지한 것이죠.


7∙10대책에서 아파트 임대사업자제도를 폐지했는데, 이번 개편안으로 다세대, 다가구 등의 비(非)아파트 역시 임대사업을 하지 못하도록 전면 폐지한 것인데요. 임대의무기간을 감안하면 2031년에 완전 사라지게 됩니다. 오늘 포스팅에서는 지난달 발표된 「주택시장안정을 위한 공급∙금융∙세제 개선안」에 대해 자세히 살펴보겠습니다!


 

 

주택 임대사업자제도의 변천사


2017년 12월 13일

○ 지방세·임대소득세 감면 확대

○ 양도세·종부세 과세 기준 개선

○ 건강보험료 인상분 감면


2018년 9월 13일

○ 조정지역 신규 취득시 양도세 중과 및 종부세 과세

○ 투기과열지구 내 대출 LTV 40% 규제


2020년 7월 10일

○ 단기임대 및 아파트 장기 매입임대 폐지

○ 기존 주택 임대의무기간 종료 시 자동 등록 말소

○ 임대보증금 보증가입 의무화


2021년 5월 27일

○ 비아파트 포함 모든 매입임대 신규등록 폐지

○ 등록 말소 후 종합부동산세 합산 배제


임대사업자는 전∙월세 시장 안정을 위해 도입된 제도로, 정부에서는 민간의 임대사업자 등록을 유도하기 위해서 임대료 인상 5% 제한 등의 공적 하는 대신, 각종 세금 감면 등의 해 왔었습니다.


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이 같은 세제 혜택은 2017년 12월 13일에 발표되었던 「임대주택 등록 활성화 방안」에서 본격화 되었습니다. 집주인과 세입자가 상생 가능한 민간임대주택을 늘려서 임대주택으로 등록한 집주인세제감면 혜택을 주고, 세입자는 임대료 급증 걱정을 덜고 4년 또는 8년 이상 안정적으로 거주할 수 있도록 정책을 발표한 것인데요. 세금감면 혜택으로 양도세 중과배제, 종부세 합산배제, 장기보유특별공제 비율 상향 등의 혜택이 제공됐습니다. 하지만 세금감면 혜택을 받기 위해선 의무가 수반됐는데, 대표적으로 임대료 증액이 연 5% 내로만 제한되었고, 특별한 임차인의 귀책사유가 없는 한 의무임대기간 동안 계약갱신청구권을 사용하면 재계약 거절도 불가했습니다. 이로써 안정적인 전∙월세 시장을 구축하는 것이 목표였죠.

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하지만 그 이후로 부동산 정책이 추가로 발표될 때마다 임대사업자에게 제공되는 세제 혜택이 줄어들게 됩니다. 2018년 9월 13일 발표된 「주택시장 안정 방안」에서는 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택이라면 임대등록을 하여도 양도소득세 중과 대상에 포함되었고, 또 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록을 해도 종합부동산세가 합산 과세되었습니다.

 

또한 등록 임대주택의 양도소득세 감면 기준을 신설하여 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하의 주택에 한해서만 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있도록 개정됐습니다. 더불어 대출규제도 강화돼 투기지역, 투기과열지구에서 주택을 담보로 하는 대출에 LTV 40%를 도입하였는데요. 특히, 공시가격 9억을 초과하는 고가주택 구입을 위한 주택담보대출을 금지하면서 대출규제를 강화되었습니다. 

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2020년 7월 10일 발표된 「주택시장 안정 보안대책」에선 4년 단기임대는 매입임대와 건설임대를 모두 폐지하고, 8년 장기임대 아파트 한해 매입임대를 폐지했습니다. 즉, 아파트로는 장기일반 매입임대를 할 수 없게 된 거죠. 최소 임대의무기간도 8년에서 10년으로 연장되었습니다. 등록임대주택에 거주하는 임차인의 안정적 거주를 위해 신규 등록임대주택의 최소 기간을 10년으로 연장했죠. 더불어, 등록 임대사업자의 보증가입을 의무화 했고요. 폐지되는 단기(4년), 아파트 장기일반 매입임대(8년)은 임대의무기간 종료 시 자동 등록 말소되도록 했습니다. 

 

 

 

「주택시장안정을 위한 공급·금융·세제 개선안」 발표

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그리고 지난달에 또 한 번의 변화가 예고되었는데요. 지난 5월 27일 더불어민주당 부동산특별위원회에서는 「주택시장안정을 위한 공급·금융·세제 개선안」을 통해 모든 주택유형의 신규등록을 폐지하겠다고 밝혔습니다. 즉, 이미 20년 7∙10대책으로 아파트 임대사업자제도를 폐지한 것의 연장선으로 이제 다가구, 다세대주택 등 비(非)아파트에 대해서도 신규등록을 폐지하겠다고 밝힌 것이죠. 의무임대기간을 감안하면 2031년 완전 폐지되게 됩니다.

 

또한 임대사업자들로부터 조기 매물을 유도하기 위해 양도소득세 중과배제 혜택을 등록말소 후 6개월 간만 인정하고 그 이후에는 정상 과세하겠다고 밝혔습니다. 종합부동산세도 의무임대기간 동안은 합산 배제 하되, 의무임대기간이 끝나면 정상 과세한다는 방침입니다. 즉, 임대사업자 매물이 시장에 풀릴 수 있도록 유도해 집값을 안정화시키겠다는 뜻으로 풀이할 수 있는데요. 하지만 국토교통부 자료를 보면 2019년 12월 기준으로 등록임대주택 수는 약 159만 가구로 이 중 80%가 넘는 유형이 전용 60㎡ 이하의 소형주택에 속한다고 합니다. 이 중 전용 40㎡ 이하의 소형주택도 56%에 이릅니다. 따라서 등록 임대사업자 제도가 전면 폐지하게 된다면, 소형주택 임대사업자의 피해가 예상되는 상황입니다.



아직 입법화가 되지 않은 만큼 추후 임대사업자 제도의 결론이 어떻게 날지 주목해 볼 필요가 있겠습니다. 오늘 포스팅에서는 더불어민주당 부동산특위에서 발표한 「주택시장안정을 위한 공급·금융·세제 개선안」를 통해서 주택 임대사업자제도가 어떻게 변화할지 살펴봤는데요. 추후 관련 소식이 업데이트되면 다시 전해드리겠습니다!

 

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