투자가이드

최근 들어, 오래되고 노후화된 소형건물을 매입하여, 신축이나 리모델링하여 건물의 가치를 높이는 투자에 관심을 갖고 문의주시는 투자자가 늘어나고 있습니다. 비슷한 입지라고 하더라도 컨디션이 좋은 건물의 경우, 이미 평단가가 높게 형성되어 접근에 허들이 있기 때문에 저평가된 건물을 매입해 가치를 극대화하기 위함이죠. 

이때, 건물매입 후 신축이나 리모델링 할 계획이 있다면,어떤 업종을 들일지에 대한 고민이 선행돼야 하는데요. 주용도가 무엇인가에 따라매물 선택 기준이 달라지고, 주용도에 맞게 건물을 지어야 건물의 효용가치를 높이고, 이로써 예상되는 임대수익도 계산해 볼 수 있기 때문이죠. 오늘 포스팅에서는건물을 신축 및 리모델링한 이후 어떤 용도로 사용할지, 즉 주용도가 무엇인지에 따라 매물 선택의 기준이 어떻게 달라지는지 살펴보겠습니다.

임대주택 용도

임대주택은 먼저 원룸수요가 있는지 파악해야 합니다. 직장이 위치한 강남, 여의도, 광화문 등에 직주근접한지, 혹은 일반 기업들이 밀집해 있는 지역이 아니더라도 상주 인원이 많은 대형병원이 있어 원룸수요가 있는지, 대학교 인근이어서 학생들의 수요가 끊이지 않는지 등 주요 일자리, 교육시설로의 접근가능성이 중요합니다.

예컨대, 왕십리는 업무시설이 몰려있는 지역은 아니지만, 지하철 2,5호선과 분당선, 경의중앙선 4개 노선을 통해 강남이나 광화문 등 서울 주요 업무지구에 30분 내에 도착할 수 있어 원룸 수요가 높은 지역 중 하나이지요.

또한 매입하려는 부지 인근으로 도보로 접근할 수 있는 전철역이나 버스정류장이 있어 교통접근성이 좋은지, 또 생활편의시설이 갖춰져 있는지도 고려돼야 합니다. 신축 및 리모델링 후에 수지타산을 맞춰보기 위해서는 내가 매입하려는 건물 대지면적에서 몇 개의 호실이 나올 수 있는지 보고 예상임대료를 뽑아봐야 합니다. 각 방마다 받을 수 있는 임대료에 상한이 있기 때문에 4개 호실을 지을 수 있을 것으로 예상하고 매입했는데, 설계해 보니 각 층별로 3개 호실밖에 지을 수 없다면, 임대료 수입에 큰 차이가 발생할 수 있기 때문입니다.

또한 용도가 임대주택이라면 건축비도 고려해야 합니다. 근생이나 사무실 같은 경우 내부가 텅 비어 있는 반면, 임대주택은 방 구획부터 빌트인 옵션까지 넣어야 해서 근생이나 사무실과 비교해 건축비 단가가 높은 편이죠. 또한 각 방마다 냉장고, 세탁기 등 풀옵션을 갖추려면, 건축비 외에 추가되는 비용도 만만치 않게 나타납니다.

특히, 리모델링이 아니라 신축을 고려하고 있다면, 추가로 고려해 봐야 하는 법률적 사항이 있는데요. 좁은 도로로 인해 건축선이 후퇴되지는 않는지, 주차공간 확보로 건물 규모에 영향을 미치지 않는지. 일조권사선제한을 받아 깎이는 면적은 없는지 등등. 주택은 사람이 오래 머물며 거주하는 곳인 만큼, 다각도에서 매물을 검토해보시길 바라겠습니다!

근린생활시설 용도

올근생 건물로 신축 및 리모델링하려는 분들이라면 우선적으로 입지나 상권의 현장답사가 필요합니다. 주중과 주말, 낮과 밤 시간에 유동인구가 어떠한지, 대단지 아파트를 끼고 있는 항아리상권의 매물이면 보행자가 아파트정문이나 대중교통 등으로 가기 위한 주동선이 어떠한지 직접 걸어볼 필요가 있겠습니다. 아무리 대로변에 위치해 있다 하더라도 사람이 없다면, 그것이 유효수요로까지 이어지기 쉽지 않기 때문이죠.

또한 근생 건물의 경우 상권이 뒷받침되지 않는다면, 신축 및 리모델링을 통해 건물 컨디션을 향상시키더라도 임대료 인상에는 한계가 있다는 점도 고려해야 합니다.

신축 및 리모델링을 하려는 것은 건물의 가치를 높여 수익률을 개선하고 추후 시세차익을 얻기 위함인데요. 주변 신축급 건물의 임대료로 시세를 산정해 봤을 때, 임대료 인상에 한계가 있어 수익률 개선이 힘들다면, 신축 및 리모델링 재테크는 성공이 힘들 수 있습니다.

또한 건물의 용도가 근린생활시설로 같다고 할지라도, 음식점인지, 카페인지, 도매 또는 소매대상인지에 따라 선호하는 최적의 입지 조건이 달라질 수 있기 때문에 임차인이나 소비자 입장에서 어떤 위치가 좋을지를 고민해 보고 매물을 선정하시는 것이 필요하겠습니다.

물론, 상권이나 입지가 좋으면 평단가가 높습니다. 또한 매입비용 외에 건축비용도 고려되어야 하는데요. 한정된 예산에서 경쟁력 있는 매물을 구하기 힘들다면, 언택트 시대에 배달전문 음식점을 위한 공유주방 등 틈새시장을 노린 컨셉을 기획해 보는 것도 방법입니다.

 

 

사무실 용도

또한, 건물의 전부 또는 일부를 사무실로 사용하고자 꼬마빌딩의 신축 및 리모델링을 고려할 수도 있습니다. 이때, 건축 후 본인이 직접 사무실로 쓸 것이 아니라면, 매물이 위치한 지역적 특성을 고려하여 받을 수 있는 임차업종엔 무엇이 있는지 사전조사 해보면 좋습니다. 

 

일반적으로 꼬마빌딩, 중소형빌딩 건축을 계획한다면, 대로변에 위치한 높은 빌딩이 아니라 그 이면에 있는 신축부지용이나 리모델리용 건물을 찾게 될 텐데요. 이때, 메인도로에 어떤 업종의 사무실이 있는지에 따라, 즉, IT업종이 주를 이루는지, 금융기관이 몰려 있는지, 법조타운을 구성하고 있는지, 병원 위주인지 등에 따라, 그 도로 이면에도 대기업의 전문 분야로부터 파생되는 업종으로부터의 사무실 수요가 꾸준하기 마련입니다.

예를 들어, 청담동엔 명품, 패션 관련 업체가 많고, 상암동엔 방송, 영상, 미디어 관련 업체가 주를 이루고, 서교동 일대인 인쇄, 출판, 디자인 관련 업체가 많고, 판교 테크노밸리에는 IT, BT 업체가 주를 이루는 등. 이 같은 지역적 특성을 살려 임차업종을 고려해보면, 어느 매물을 매입하면 좋을지 매물선정의 단계부터 건물의 컨셉을 잡고, 예상임대료를 산정하는 것까지 큰 그림을 그리는데 도움을 받을 수 있을 거예요. 

 

오늘 포스팅에서는 건물을 신축 및 리모델링할 때, 어떤 목적의 건물을 지을 것인가가 명확하게 정해져야 그 용도에 적합한 매물을 매입하여 설계할 수 있고, 그 용도에 맞춰 건물을 지을 수 있다는 걸 살폈습니다. 아직 어떤 용도의 건물을 지을 지 결정하지 못했다면, 오늘 소개해 드린 내용을 참고해 주시길 바라겠습니다!