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다중주택 6월 이후에 신축하면 임대 수익 2배 상승 가능('21.6.16부터 시행)

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작성자 탑빌딩
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지난 포스팅에서 오는 6월 1일부터 ‘임대차 3법’ 가운데 마지막 남아 있던 퍼즐인 ‘주택 임대차(전월세) 신고제’가 본격적으로 시행된다는 소식을 전해드렸습니다. 오늘도 이어서 6월부터 시행되는 정책 중 유의미하게 살피면 좋을 것 같은 개정 법률을 소개하려 하는데요. ‘다중주택’의 규제를 완화한 개정안이 그 주인공입니다. 특히나 6월 이후로 원룸 임대 사업을 위해 신축 등을 고려하고 있는 분이라면 오늘 포스팅을 주목해 주세요!


 

 

‘다중주택’이란?


임대 사업을 할 수 있는 소형주택의 종류가 많은데요. 그 소형주택 가운데서도 어떤 주택에 속하느냐에 따라 층수, 면적, 설치 시설 등 제한이 있을 수 있습니다. 즉, 아무리 큰 땅을 가지고 있다고 하더라도 그 땅 위에 지을 수 있는 건물의 높이, 면적에 제한이 있다는 것이죠. 법에서 규정하는 ‘다중주택’의 특징은 아래와 같습니다.


건축법 시행령 [별표 1]

용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

 

나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)

3) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것 


※ 3)은 2021년 6월 16일부로 개정 


먼저, 다중주택은 ‘단독주택’의 한 종류입니다. 다중주택 건물 안에 수많은 원룸이 존재하고 있더라도 1주택에 해당하기에 양도세 비과세를 받을 수 있지요. 또한 다중주택은 다가구주택과는 달리 각 호실 별로 취사시설을 설치해 독립된 주거형태를 갖출 수 없는데요. 예컨대, 취사시설을 공동으로 사용하는 대학가의 하숙집, 셰어하우스(공유형 주택) 등이 ‘다중주택’에 해당합니다.


또한 건물의 층수랑 면적에도 정해진 제한이 있는데요. 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330㎡ 이하이며, 주택의 층수(지하층 제외)가 3개층 이하여야 합니다.


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예를 들어, 위 건축물대장의 건축물현황을 살펴보면 다중주택의 층수가 지하층을 제외하고 총 3개층이며, 다중주택으로 쓰이는 바닥면적 합계는 총 275.32㎡으로 다중주택의 기준이 되는 330㎡를 넘지 않고 있습니다. 

주목할 만한 점은 6월 16일 이후부터 다중주택의 면적과 층수 제한이 대폭 완화된다는 점인데요. 지금부터 개정된 내용을 하나씩 살펴보겠습니다.


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바닥면적 합계 330㎡ → 660㎡


다중주택의 면적이 100평에서 200평까지 늘어납니다. 정부에서 1인 가구를 위한 주거 공급 활성화를 위해 민간부분에서의 규제 완화 정책을 내놓은 것인데요. 

 

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오는 6월 16일부터 다중주택에서 주택으로 사용되는 바닥면적의 합계가 330㎡에서 660㎡으로 늘어납니다. 동일한 토지라고 하더라도 기존에 방이 10개였다면 이제는 20개로까지 늘려서 임대할 수 있는 것이지요. 세대수가 2배로 늘어나면, 수익률도 2배가 된다는 점! 6월 이후 다중주택에 주목해야 하는 이유기도 합니다. (물론, 용도지역에 따른 건폐율·용적률은 고려되어야 합니다.)



 

필로티 구조 주택 층수에서 제외


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또 하나 개정되는 사항이 필로티 주차장 부분입니다. 다중주택은 연면적 기준으로 주차대수가 산정되기에 1층에 필로티 주차장을 설치해 이용하더라도 해당 층이 주택의 층수에 포함된다는 불합리한 이슈가 있었습니다. 


하지만 6월 16일 이후부터는 층수가 3개층 이하이지만, 1개층의 전부 또는 일부를 필로티 주차장으로 하고 나머지 부분을 주택 외 용도, 즉 근생 등으로 이용한다면 해당 층을 주택의 층수에서 제외할 수 있게 되었습니다. 필로티 형식로 임차인들을 위한 주차 공간도 확보하고, 주차장 외의 일부 공간을 근린생활시설 등으로 활용하면 건물의 임대 수익률이 더욱 높아질 것으로 기대됩니다.


 

 

(6.16 이후) 다중주택 vs 다가구주택


“다중주택과 다가구주택 다른 점이 무엇이지?” 다중주택의 개정 사항을 살펴보고 다가구주택과 차이가 무엇인지 궁금하신 분들도 있으실 텐데요. 관련 법령의 개정으로 다중주택과 다가구주택의 요건인 바닥면적 합계의 제한과 층수 규제는 동일해 졌습니다. 다만, 다가구주택에선 방마다 개별 취사가 가능한 반면, 다중주택에선 방마다 개별 취사 시설을 설치할 수 없고, 독립된 주거 형태를 갖출 수 없다는 차이가 있겠습니다! 

 

 

지금까지 1인가구의 주택 공급을 활성화하기 위해 6월 16일부터 개정되는 ‘다중주택’의 내용가운데 면적부터 층수 규제 완화까지 자세히 살펴봤는데요. 다중주택의 허용규모를 바닥면적 330㎡→ 660㎡로, 층수를 3개층→ 4개층(필로티 구조)으로 확대가 가능해 6월 이후 다중주택의 신축 등을 고려하고 있는 분이라면 동일한 대지 위에서 2배의 수익을 얻을 수 있을 거예요! 서울, 경기 전역의 빌딩, 꼬마빌딩, 상가주택 등 건물 매입에 관심이 있으신 분들은 언제든지 탑빌딩 부동산중개법인에 문의해 주세요!

 

 

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