투자가이드

건물 임대업도 하나의 ‘사업’입니다. 단순히 가만히 앉아서 매달 들어오는 임대수익과 매각을 통한 시세차익을 얻을 수 있는 것은 아닙니다. 건물로 예상되는 수익과 지출을 합리적으로 계산하고, 임차인과의 현실적 문제를 합리적으로 조정하여야 하며, 건물의 가치를 향상시키기 위한 유지관리도 필요합니다. (물론, 매수자 입장에서는 골치아프다고 생각할 수도 있지만, 다른 사업과 비교해서는 효율성이 뛰어난 사업이지요!)

건물의 실수익을 계산해 보기 위해 예비 건물주 분들이 궁금해 하는 것이 “관리비가 얼마나 지출될까?” 인데요. 오늘은 건물에서 발생하는 주요 관리비 내역이 무엇인지, 한 달, 혹은 일년 단위로 얼마만큼의 비용이 지출되는지. 실제로 지출된 관리비 내역을 통해 살펴보겠습니다!

건물 관리비 납부내역

 

위 관리비 내역은 경기도 내 일반상업지에 위치한 대지면적 200㎡(약 60평), 연면적 991㎡(약 300평)의 지하1층, 지상9층으로 엘리베이터가 있는 건물입니다. 전층 근린생활시설 건물로 하층부는 소매점과 사무소, 상층부는 다중생활시설(고시원)을 운영하는 곳이지요. 실제 지출된 관리비 리스트가 무엇인지 살펴보겠습니다.

 

1. 전기, 수도 요금

먼저, 임차인들이 공동으로 사용하고 있는 복도, 계단, 화장실, 엘리베이터 등에서 발생하는 공용 전기요금과 수도요금, 가스요금 등 공과금을 납부해야 합니다. 전기요금과 수도요금은 사용량에 따라, 즉 건물의 규모나 건물에 임차해 있는 업종에 따라 차이가 날 수 있는데요. 위 건물에선 공용으로 쓰는 전기요금이 매월 약 12만원, 수도요금이 매월 약 17만원 발생한 걸 확인할 수 있습니다.

 

 

2. 인터넷 사용료

건물에 상가가 있다면 포스기 등 인터넷을 써야 하고, 사무실이라면 컴퓨터, 전화기 등 인터넷이 필요합니다. 또한 다가구주택, 다중생활시설(고시원) 등 원룸이라면, 임차인들을 위해 방마다 인터넷을 연결해야 합니다.  하층부는 사무소, 상층부는 고시원이 위치한 이 건물에선 인터넷사용료가 매월 약 226,000원 정도 발생했습니다.

 

 

3. 승강기, 전기, 소방 관리 비용

건물의 안전을 위해 지출해야 하는 관리비도 있습니다. 지난 포스팅에서 승강기, 전기, 소방 분야의 안전을 위해 ‘안전관리자’를 선임해야 한다는 내용을 살펴보았습니다. 하지만 안전관리자 선임과는 별개로 모든 시설물을 안전관리자가 직접 점검하고 유지∙보수하는 것이 쉽지 않아 일부 업무를 전문 관리업체에 대행을 주는데요. 이에 따라 승강기 유지보수, 전기∙소방안전관리업체 등 매달 정기적으로 지불해야 하는 용역비가 발생하게 됩니다.

이 건물에서는 승강기 유지보수 비용으로 월별 11만원, 소방안전관리 비용으로 월별 33만원 발생하고 있으며, 전기안전관리비용은 연간 66만원으로 월로 환산하면 월별 5.5만원 정도 발생하는 것을 확인할 수 있습니다. 추가로, 기계식 주차장이 있는 건물이면 안전을 위해 연 단위로 기계식 주차장 점검 비용도 발행하게 됩니다.

 

 

4. 청소

다음으로 건물 내∙외부 청소 비용이 발생하게 됩니다. 건물의 외관이 깨끗하고 내부 시설물이 청결해야지 임차인들의 만족도가 높아져 공실률이 낮아지게 되고, 건물의 수명을 늘려 건물의 가치를 높일 수 있는데요. 위 건물에서는 1주일에 3회 청소를 해주는 조건으로, 청소업체에 월 33만원의 비용을 납부하고 있었습니다. 또한 내부 청소 외에도 외벽청소 비용도 발생할 수 있고, 최근엔 월별로 방역비가 추가될 수 있으니 참고해주세요!

5. 정화조 청소비용

정화조는 정기적으로청소해야 하는 의무가 있습니다. 정화조는 분뇨를 다루기에 깨끗하게 관리하지 않으면, 오수관로가 막히면서 처리효율이 저하될 수 있고, 수질악화 및 악취 발생의 원인이 될 수 있기 때문에 의무적으로 연 1회 이상 청소를 해 줘야 하는 것이죠. 경우에 따라 연 2회 청소해야 하는 건물도 있지만, 위 건물은 매년 20만원 정도 발생한 걸 볼 수 있습니다.

 

 

6. 경비, 보안

규모가 있는 건물이라면 관리 소장님께서 상주하여서 월 관리비로 관리 소장님 인건비도 나가게 됩니다. 또한 규모가 크지 않아도 기계식 주차장이 있다면 관리 소장님께서 상주해 계시는 경우가 많은데요. 소장님 인건비는 계약 조건에 따라 차이가 나겠지만, 월 180만원~200만원 정도로 예상해 볼 수 있습니다. 또한 보안 비용이 추가로 발생할 수도 있습니다. 건물 입구나 층별로 CCTV 등 보안 시스템을 설치했다면 이에 따라 월마다 보안 비용이 발생될 수 있습니다.

 

 

7. 보험

연간 지출 비용에 보험비용도 놓쳐선 안 되는데요. 화재보험은 특수건물이 아니라면 의무사항은 아니지만, 재산권을 보호하기 위해 드는 경우가 대부분입니다. 반면, 엘리베이터 등의 승강기가 있는 건물이라면 의무로 승강기 사고배상책임보험에 가입해야 합니다. 이때, 승강기에는 자동차용 승강기도 포함되는데요. 위 건물은 승강기 보험이 연 2~3만원 발생하였습니다.

 

 

지금까지 실제 건물에 발생한 관리비를 살펴봤습니다. 정리해 보면, 월 단위 관리비에는 공과금(전기, 수도 등), 인터넷 사용료, 안전관리비용(엘리베이터, 전기, 소방 등), 경비 소장님 인건비, 건물 청소∙미화 용역비, 방역 관리비, CCTV 등 보안비 등이 고정적으로 지출될 수 있으며, 연 단위 관리비로는 정화조 청소비용, 물탱크 청소비용, 건물 외벽 청소비용, 보험비용(화재보험, 승강기보험), 또한 기계식주차장 점검비용까지 발생될 수 있는데요. 이 외에 건물 누수 등 수선비용이 발생될 수 있다는 점을 참고하여 관리비를 계산해 보시면 좋을 것 같습니다!

 

 

관리비 인수인계

지금까지 건물을 매입할 때 실수익률을 계산하기 위해 실제 지출되는 월별, 연별 관리비를 살펴보았는데요. 이후 매매 과정에서 관리비 인계 문제도 발생합니다. 매도자인 기존 건물주의 관리비가 제대로 정산되었는지, 기존 업체를 그대로 승계 받아 건물을 운영할 것인지, 아니면 견적을 비교해 새 업체를 선임할 것인지, 정기적으로 관리비를 납부해야 하는 날은 언제이고, 누구를 컨택하여 관리비를 납부 하여야 하는지 등. 건물을 매입한 이후 막막한 부분이 많은데요.

탑빌딩 부동산중개법인에서는 건물 매매 과정에서 인계를 잘 받으실 수 있도록 도와드리고 있습니다. 서울, 경기 전역의 빌딩, 꼬마빌딩, 상가주택 등 건물 매입에 관심이 있으신 분들은 언제든지 탑빌딩 부동산중개법인에 문의해 주세요!