투자가이드

건물 매입할 때 매수인은 화재보험에 가입을 합니다. 많은 분들이 화재보험 가입을 의무라고 생각하는데요. 법에서 규정하는 특수건물이 아니라면 의무는 아닙니다. 다만, 화재보험 미가입 시 대출이 안 나올 수 있습니다. 은행에서는 건물을 담보로 대출을 해주게 되는데요. 만약 건물에 화재가 발생해 건물에 문제가 발생하면, 은행 입장에서는 담보물건이 없어져 버리는 셈이어서 원금을 회수하는데 문제가 발생할 수 있기 때문이죠. 따라서 실무적으로 보면 가입을 하지 않아도 되지만, 가입하지 않을 수 없는 것이 ‘건물 화재보험’인 셈이죠!

반면, 건물주가 필수로 들어야 하는 보험도 있는데요. 엘리베이터가 있는 건물의 건물주라면 의무적으로 ‘승강기 사고배상책임보험’에 가입을 하셔야 합니다. 이처럼 오늘은 건물주가 챙겨야 하는 관리비 가운데, 건물 '보험'에 대한 내용을 살펴보도록 하겠습니다!

 

특수건물 화재보험

건물 화재보험은 말 그대로 화재로 인하여 발생하는 인적, 물적 피해에 대비하기 위한 보험을 말합니다. 화재는 한 번 발생하면 인적, 물적 피해가 불가피하고, 다수가 이용하는 공간은 피해가 심각해 질 수가 있어 큰 사고에 대비하기 위하여 보험이 필요한 것인데요. 이때, 모든 건물이 화재보험이 의무인 것은 아닙니다. ‘특수건물’에 해당하는 건물만 가입의무를 지게 됩니다. 

 

화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률 제4조(특수건물 소유자의 손해배상책임) ① 특수건물의 소유자는 그 특수건물의 화재로 인하여 다른 사람이 사망하거나 부상을 입었을 때 또는 다른 사람의 재물에 손해가 발생한 때에는 과실이 없는 경우에도 제8조제1항제2호에 따른 보험금액의 범위에서 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 「실화책임에 관한 법률」에도 불구하고 특수건물의 소유자에게 경과실(輕過失)이 있는 경우에도 또한 같다. 제5조(보험 가입의 의무) ① 특수건물의 소유자는 그 특수건물의 화재로 인한 해당 건물의 손해를 보상받고 제4조제1항에 따른 손해배상책임을 이행하기 위하여 그 특수건물에 대하여 손해보험회사가 운영하는 특약부화재보험에 가입하여야 한다. 다만, 종업원에 대하여 「산업재해보상보험법」에 따른 산업재해보상보험에 가입하고 있는 경우에는 그 종업원에 대한 제4조제1항에 따른 손해배상책임 중 사망이나 부상에 따른 손해배상책임을 담보하는 보험에 가입하지 아니할 수 있다.

 

‘특수건물’의 소유자는 그 건물의 화재로 인명피해나 재물손해가 발생하였을 때 과실이 없는 경우에도 보험금액 범위에서 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. ‘특수건물’ 소유자는 손해배상책임을 이행하기 위하여 ‘특수건물’을 새롭게 건축하였거나 소유권이 변경된 경우, 30일 이내 특약부화재보험에 가입해야 할 의무가 있고, 건물을 소유하는 동안 매년 갱신하여 유지해야 합니다. 

예를 들어, 건물 임차인의 잘못으로 화재가 발생했다면, 건물주는 우선 보험사를 통해 보상을 받게 되고, 이후 보험사는 임차인에게 구상청구를 하는 것이지요. 그렇다면, ‘특수건물’에 해당하는 건물엔 무엇이 있을까요?

화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 3. “특수건물”이란 국유건물ㆍ공유건물ㆍ교육시설ㆍ백화점ㆍ시장ㆍ의료시설ㆍ흥행장ㆍ숙박업소ㆍ다중이용업소ㆍ운수시설ㆍ공장ㆍ공동주택과 그 밖에 여러 사람이 출입 또는 근무하거나 거주하는 건물로서 화재의 위험이나 건물의 면적 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 건물을 말한다. 화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률 시행령 제2조(특수건물) ①「화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제2조제3호에서 “대통령령으로 정하는 건물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건물을 말한다. 14. 층수가 11층 이상인 건물. 다만, 아파트(제12호에 따른 아파트는 제외한다)ㆍ창고 및 모든 층을 주차용도로 사용하는 건물과 한국지방재정공제회가 운영하는 공제 중 특약부화재보험과 같은 정도의 손해를 보상하는 공제에 가입한 지방자치단체 및 지방공기업 소유의 건물을 제외한다.

법령에서 정하는 ‘특수건물’의 종류는 다양하지만, 일반 건물의 경우 11층 이상 고층건물이 해당됩니다. 또한 고층건물이 아니더라도 불특정다수가 이용하는 다중이용시설로 바닥면적 합계가 2,000㎡ 이상이면 의무적으로 건물의 특약부화재보험에 가입해야 합니다. 만약, 가입하지 않으면 500만원 이하 벌금이 부과되오니, 아래 표를 통하여 ‘특수건물’ 여부를 확인해 주세요!

 

 

 

승강기 사고배상책임보험

 

승강기 안전관리법 제30조(보험 가입) ① 관리주체는 승강기의 사고로 승강기 이용자 등 다른 사람의 생명ㆍ신체 또는 재산상의 손해를 발생하게 하는 경우 그 손해에 대한 배상을 보장하기 위한 보험(이하 “책임보험”이라 한다)에 가입하여야 한다.

건물에 승강기가 있다면 승강기 보험에 가입해야 합니다. 정확한 보험 명칭은 ‘승강기 사고배상책임보험’인데요. 2019년 3월 28일 「승강기 안전관리법」이 개정되면서 승강기 관리주체, 즉 건물주는 승강기 사고로 인한 손해를 보상하기 위한 보험에 의무적으로 가입을 해야 합니다. 가입대상엔 엘리베이터(승객, 화물, 자동차용 등) 외에도 에스컬레이터나 휠체어 리프트 등도 포함이 됩니다. 

 

승강기 안전관리법 시행령 제27조(보험의 종류 등) ② 책임보험은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시기에 가입하거나 재가입해야 한다. 1. 법 제28조제1항에 따른 설치검사를 받은 날 2. 관리주체가 변경된 경우 그 변경된 날 3. 책임보험의 만료일 이내

이 보험은 승강기를 설치하면 가입을 해야 합니다. 건물을 신축하면서 엘리베이터를 설치하였거나, 건물 리모델링하며 엘리베이터를 추가 설치한 경우, 승강기 사고배상책임보험에 가입할 의무가 있는 것이죠. 또한 관리주체가 변경된 경우, 즉 건물주가 변경된 경우 새로운 건물주는 해당 보험에 가입할 의무가 있습니다.

마지막으로 기존에 해당 보험에 가입한 분이라고 해도 책임보험의 만료일 이내에 재가입하여야 합니다. 이 보험은 1년 단위로 가입해야 하는 의무보험이기에 보험 만료일 이내에 보험을 갱신하여야 하는 것이죠. 승강기 사고배상책임보험은 가입이 의무인 보험이어서 보험에 가입을 하지 않으면 과태료를 받게 되는데요. 위반 횟수에 따라 최대 400만원이 부과되니 참고해주세요!

 

 

오늘은 건물을 유지관리하면서 드는 관리비용 가운데 건물주가 가입해야 하는 보험에 대해 살펴봤습니다. 보험료가 많이 들진 않지만의무 가입 대상일 수 있고, 혹은 건물주와 임차인 모두 가입해야 하는 경우도 있고, 법적 의무사항은 아니지만 대출 등의 이유로 필수로 보험에 가입해야 하는 상황이 있을 수 있는데요. 탑빌딩 부동산중개법인에서는 건물 매매 과정에서 인계를 잘 받으실 수 있도록 도와드리고 있습니다. 서울, 경기 전역의 빌딩, 꼬마빌딩, 상가주택 등 건물 매입에 관심이 있으신 분들은 언제든지 탑빌딩 부동산중개법인에 문의해 주세요!