투자가이드

“건물을 매입하기 위해 브리핑을 들었을 때 수익률이 인근 건물과 비교해 매우 높아 혹했었는데,

알고 보니 대장상 근생인 부분을 임대가 안 나가서 원룸으로 개조해 임대를 놓고 있더라고요…ㅜㅜ”

만약, 위 사례처럼 대장을 제대로 확인하지 않았다면 매입 후 위반건축물에 해당하는 이행강제금을 내야하고, 위반건축물을 철거할 때도 만만찮은 비용이 발생하며, 대장에 맞게 용도를 정상화한 후에는 수익률이 줄어들게 되면서 정신적·물질적 손해를 볼 수 있습니다.

 

부동산 거래 시에는 등기사항전부증명서(등기부등본), 건축물대장, 토지이용계획서등 다양한 공적 서류를 열람 및 발급받아 확인할 필요가 있는데요. 그 중에서도 수익형 부동산을 거래하는 분들은 건물에 위반사항은 없는지, 면적은 동일한지, 실제 현황과 일치하는지, 증축이 가능한지, 개발 제한사항은 없는지 등을 확인하기 위해 필수적으로 ‘건축물대장’을 확인해 봐야 합니다.

오늘은 건물 매입 시 확인해야 하는 서류 중 건축물대장을 무료로 발급받는 방법부터, 건축물대장을 꼼꼼하게 읽는 방법까지 탑빌딩이 하나씩 알려드리도록 하겠습니다! 

건축물대장 필수 체크포인트

건축물대장은 건축물 상세 내역이 기재된 서류로, 건축물의 소재지, 건축연도, 면적, 구조, 용도, 건폐율∙용적률, 주차장∙승강기 유무 등을 파악하려면 반드시 봐야 하는 서류입니다. 그렇다면 매수희망자 분들이 건축물대장을 볼 때 특히 유의해서 확인해야 하는 점은 무엇일까요?

 

1. 대장상 용도와 실제 용도가 일치하는가.

 

먼저, 공부상 용도와 실제 용도가 일치하는지. 즉, 건물에 위반사항이 없는지 확인이 필요합니다. 예를 들어, 근생시설인데 원룸으로 개조한 경우, 다중주택인데 불법취사시설이 갖춰져 있는 경우, 옥탑을 원룸으로 확장하여 이용하고 있는 경우, 공지나 필로티로 확보된 공간을 창고로 쓰는 경우 등. 매입하려는 건물이 불법으로 개조된 부분은 없는지 임장을 통해 대장상 용도와 비교해봐야 합니다.

 

2. 개발 제한 사항이 있는가.

 

또한 법적으로 토지∙건축물 개발행위 등이 제한되는 경우가 있는지도 확인해 봐야 합니다. 지구단위계획으로 개발에 제한이 있진 않은지, 공동개발로 묶여 있어 단독개발이 불가하진 않은지, 일조권에 의한 사선제한, 건축선 후퇴로 건축물의 건폐율∙용적률에 영향을 미치진 않은지 등. 토지∙건축물 개발행위에 제한이 되는 부분을 미리 파악해 투자를 할 필요가 있습니다.

 

 

 

건축물대장 발급 방법

그렇다면, 직접 건축물대장을 발급받아 볼까요? 

 

1. '정부24'에서 발급

건축물대장 원본은 ‘정부24’에 로그인한 후 건축물대장 발급(열람) 민원 신청을 하시면 실시간으로 무료 열람하실 수 있는데요. 탑빌딩 부동산중개법인이 위치한 주소로 직접 건축물대장 발급받는 방법을 정리해봤으니, 초보자들도 쉽게 따라서 발급받으실 수 있을거예요!

 

       

 정부24에서 건축물대장 발급받기 : https://www.gov.kr/portal/main

 

 

2. '세움터'에서 발급

‘정부24’ 외에도 국토교통부에서 제공하는 건축행정업무 전산화시스템 ‘세움터’에서도 건축물대장 원본을 발급 및 열람할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

세움터에서 건축물대장 발급받기 : https://cloud.eais.go.kr/

3. 부동산종합정보 열람

 

만약에 대장 발급을 위한 로그인이 번거롭거나 요약된 건축물 내용만 봐도 충분하다면, 아래의 사이트에서 부동산에 관한 기본정보, 토지정보, 건축물정보, 토지이용계획 등 종합적인 정보를 확인하실 수 있답니다.

- 서울시 부동산종합정보 : 홈페이지 접속(링크) > 부동산종합정보 > 종합정보> 건축물정보 - 서울시 부동산정보조회 시스템(일사편리) : 홈페이지 접속(링크) > 부동산정보 톱합 열람 > 건축물정보 - 씨리얼 : 홈페이지 접속(링크) > 부동산종합정보 > 부동산정보열람

 

 

건축물대장 읽는 방법

건축물대장을 발급받아 보았으니, 이제 직접 하나씩 읽어보도록 하겠습니다.

 

① 위반건축물 : 만약에 위반건축물인 경우 ①번 위치에 노란색으로 위반건축물이라고 표기되기 때문에 위반건축물 여부를 확인하실 수 있습니다. ② 대지면적, 건축면적, 연면적 : ‘대지면적’이란 건축물을 지을 수 있는 땅의 (수평투영)면적, ‘건축면적’은 대지 위에 지어진 건축물의 (수평투영)면적, ‘연면적’은 건축물 각층의 바닥면적을 더한 값을 뜻합니다. ③ 건폐율, 용적률 : ‘건폐율’은 대지면적에 대한 건축면적의 비율로 “얼마나 넓게 지을 수 있느냐”를 결정하는 요소이며, ‘용적률’은 대지면적에 대한 연면적의 비율로 “얼마나 높이 지을 수 있느냐”를 결정하는 요소입니다. ④ 용도지역∙지구∙구역 : 건축물이 위치한 토지가 법에 정해진 용도지역, 용도지구, 용도구역 상 어디에 속하는지를 보여줍니다. 어느 지역, 지구, 구역에 속하느냐에 따라 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등이 제한되기 때문에 토지의 가치를 결정하는 중요한 체크포인트 중 하나입니다. ⑤ 주용도 : 건축물의 주된 용도를 확인해 볼 수 있습니다. 근린생활시설, 주택, 업무시설 등 대장상에 기재된 주용도를 확인하실 수 있습니다. ⑥ 건축물 현황 : 층별로 건축물의 구조와 용도, 구체적인 면적을 살펴볼 수 있습니다. 건축물이 불법으로 쪼개어져 있지는 않은지, 근생으로 표기되어 있는데 주택으로 사용하고 있지 않은지 등을 확인하기 위해서는 건축물 현황과 실제 현황을 비교해 확인해둘 필요가 있습니다. ⑦ 소유자 현황: 건축물의 소유자 현황을 확인할 수 있습니다. 다만, 등기사항전부증명서(등기부등본)와 소유자가 일치하지 않은 경우에는 등기사항전부증명서(등기부등본)를 우선으로 합니다.

 

⑧ 주차장, 승강기, 오수정화시설 : 주차가 자주식 또는 기계식으로 몇 대 가능한가를 비롯해 승강기의 유무, 오수정화시설 용량을 확인할 수 있습니다. ⑨ 사용승인일 : 건축물이 준공된 연도 및 날짜를 확인할 수 있습니다. ⑩ 내진설계적용여부∙내진능력 : 최근 내진설계에 대한 중요도가 높아지면서 내진설계적용여부, 내진능력 등 확인이 필요한 경우가 있습니다. 특히, 신축이나 건축물 용도변경 등을 할 경우에는 주요 체크포인트 중 하나입니다.

 

 

⑪ 건축물 현황 : ⑥번에서 설명한 건축물 현황에 이어 층별 구체적 건축물 현황을 확인하실 수 있습니다.

 

⑫ 변동사항 : 건축물의 용도변경 된 내용이나 위반건축물에 대한 구체적인 내용 등 주요 변동사항을 확인해 보실 수 있습니다.

 

지금까지 건축물대장을 발급받아야 하는 이유부터 구체적으로 건축물대장을 발급받을 수 있는 절차, 그리고 건축물대장 읽는 방법에 대해 알아봤는데요. 탑빌딩에서는 앞으로 건축물대장에 관한 구체적 사항에 대해 하나씩 소개할 예정이오니 자주 들려서 확인해주세요!