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양도소득세 절세방법 <4탄> 건물 양도 시 개인 양도소득 세율 vs 법인 세율

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작성자 탑빌딩
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부동산세금 중에서 가장 부담이 큰 ‘양도소득세’. 건물을 취득, 보유할 때는 세금을 줄이기 위해 절세할 수 있는 방법이 많지 않지만, 부동산 양도 시에는 필요경비나 장기보유특별공제, 공동명의, 법인 설립 등 세금을 줄여볼 수 있는 여러 포인트들이 있음을 소개해 드렸는데요. 오늘은 양도소득세 마지막 포스팅으로 개인양도소득세율에 대해 알아보도록 하겠습니다. 더불어 개인이 아닌 법인법인세율에 대해서도 정리해 보았으니 끝까지 확인해 주세요!



 

빌딩, 꼬마빌딩 등 ‘건물’의 양도소득 세율은?


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양도소득세는 다른 세금과 마찬가지로 ‘과세표준’‘세율’을 곱하여 산출합니다. 지난 포스팅에서는 양도소득세 계산 구조에 따라 실거래가인 양도가액에서 ①취득가액과 필요경비, ②장기보유특별공제, ③기본공제를 차례로 제외하여 ‘과세표준’을 구해보았습니다. 이제 여기에 과세표준에 맞는 ‘세율’을 곱하면 납부해야 할 세금이 나오게 되는데요. 양도세율은 양도기간, 양도대상, 양도차익에 따라 복잡하게 적용되오니 잘 따라와 주세요!


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양도소득세율 자세히 보기 ▶ 국세청 홈페이지


빌딩, 꼬마빌딩 등 ‘건물’에 적용되는 양도세는 보유 기간에 따라 세율이 다르게 적용됩니다. 먼저, 단기 보유 시 높은 세율이 적용됩니다. 건물 매입 후 1년 이내 팔면 세율이 50%, 1년 이상 2년 미만 보유 후 팔면 세율이 40%로, 건물을 짧게 보유한 후 팔면 양도세 부담이 커집니다. 반면, 건물을 2년 이상 보유한 후 매각할 경우에는 구간 별로 기본세율인 6~45%가 적용됩니다.


만약에 건물에 '주택'이 포함되어 있을 경우, 양도일이 21년 6월 1일 '이전'인지 '이후'인지에 따라 양도소득세 계산법은 더욱 복잡해지는데요. 먼저, 21년 6월 이후 양도분부터 1년 미만 보유 주택의 경우 세율이 70%, 2년 미만 보유 주택의 경우 세율이 60%이 적용되며 단기 보유 주택의 세금 부담이 강화됩니다. 또한 21년 6월 1일 이후 양도분부터 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율이 10% 포인트씩 높아져서 2주택자기본세율에서 20%, 3주택자기본세율에서 30% 중과하여 다주택자의 세부담이 더욱 커지게 되었습니다.

 

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양도소득세 기본세율을 보다 자세히 살펴보면, 양도소득세율은 소득금액이 커지면 커질수록 세율도 높아지는 누진세율 구조로 되어 있기에 양도차익이 클수록 세금이 많이 나오게 되는데요. 지난해까지는 양도세 부과 구간이 총 7단계로, 5억원 초과 시 최고 42% 세율이 부과되었는데, 21년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터는 10억원 초과 구간이 신설되면서 총 8단계로 구분되고, 최고 45%의 세율이 부과되도록 개정되었습니다.


보통 프리미엄 빌딩, 강남권 빌딩의 경우 기대하는 시세차익이 10억원을 넘는 경우가 많고, 실제 10억원 이상의 시세차익이 발생하는 경우도 많아 빌딩을 구입하여 시세차익을 얻으려는 분들에게 영향을 미칠 수 있는 구간이라고 볼 수 있겠습니다.


 

 

절세 TIP1: 양도소득세 단독명의 vs 공동명의


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양도소득세의 세율은 과세표준의 구간에 따라 그 구간에 맞는 세율이 정해지기 때문에 공동명의 시 양도소득세 부담을 줄일 수 있습니다. 예를 들어, 단독명의로 계산할 경우, 양도소득금액이 1억원이 나왔다고 가정해 보면, 250만원을 공제한 과세표준이 9,750만원이 나와 ‘8,800만원 초과 1억5천만원 이하’ 구간인 35%의 세율이 적용되게 됩니다. 따라서 과세표준에 세율(35%)을 곱한 19,225,000원이 산출세액으로 나옵니다.


반면, 공동명의(1/2지분)로 계산할 경우에는 과세표준이 양분되어 각각 4,750만원이 나와 ‘4,600만원 초과 8,800만원 이하’ 구간인 24%의 세율이 적용되게 됩니다. 따라서 과세표준에 세율(24%)을 곱한 6,180,000원이 산출세액으로 나오게 되며, 여기에 2배인 12,360,000원을 납부해야 하는 것이죠. 이처럼 양도소득세율은 누진세율이기 때문에 공동명의로 누진세율이 적용되는 구간이 낮아지면 이로써 세금을 줄이는 효과를 볼 수 있답니다.

 

 

 

절세 TIP2: 개인 양도소득세 vs 법인 법인세


양도소득세를 줄이는 또 하나의 방법법인 설립을 통한 거래입니다. 개인은 부동산을 타인에게 양도하는 경우, 양도소득세를 신고·납부해야 하지만, 법인의 경우 부동산 매각 차익에 따라 양도소득세가 아니라 법인세를 납부해야 합니다.


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법인세율 자세히 보기 ▶ 국세청 홈페이지


이때 적용되는 세율에서 차이가 나는데요. 개인의 양도소득세율은 최대 45%가 적용되는 한편, 법인은 매출이 아주 많아도 최대 25%가 적용되고, 일반적으로 20%의 세율이 적용되게 됩니다. 하지만 법인의 문제는 단순히 양도소득세율만 고려해서는 결정할 수 있는 문제가 아닌데요.


법인의 경우 장기보유특별공제, 기본공제 등 각종 공제 혜택을 적용받지 못할뿐더러, 법인을 운영하면서 기장수수료, 사무소 운영비 등 법인 유지비가 추가로 발생하게 됩니다. 또한 법인이 번 수익은 개인의 돈이 아니기 때문에 합법적인 절차에 따라 사용하지 않는 경우 배임, 횡령의 문제가 발생할 수 있으며, 법인의 돈을 개인의 급여 등으로 지급하게 되면 소득세가 추가 과세되는 문제도 있는데요. 이처럼 법인 설립은 종합적으로 고려할 문제이므로, 취득, 보유, 양도에 있어서 개인별 상황에 맞는 세무 상담을 받은 이후에 결정하시는 것을 추천드립니다.


지금까지 양도소득세를 줄일 수 있는 방법 중 마지막 단계인 ‘세율’에 대해 살펴보면서, 공동명의, 법인설립 등 절세 방법을 소개해 드렸는데요. 이처럼 각 양도소득세 계산 구조에서 발생하는 ②필요경비, ②장특공, ③기본공제, ④세율 등을 고려하시면 추후 건물 매매로 장기적인 자산관리를 계획하시거나 세무전문가와 세무상담을 받을 때 당황하지 않고 양도소득세 절세효과를 누리실 수 있을 거예요! 서울, 경기 전역의 빌딩, 꼬마빌딩, 상가주택 등 건물 매입에 관심이 있으신 분들은 언제든지 탑빌딩 부동산중개법인에 문의해 주세요!

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