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양도소득세 절세방법 <3탄> 양도소득기본공제(+상가건물 부부 공동명의 시 장단점 총정리)

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작성자 탑빌딩
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부동산세금 중에서 가장 어마무시한 ‘양도소득세’. 특히나 시세차익이 큰 서울 빌딩, 강남 빌딩의 경우 이 ‘양도소득세’ 때문에 건물을 처분하고 싶어도 제 때 팔지 못하는 사태가 발생할 수도 있어요. 하지만 양도소득세가 부과되는 구조를 이해한다면, 세금을 줄일 수 있는 포인트들을 발견할 수 있는데요. 지난 포스팅에서 살펴본 필요경비, 장특공에 이어 오늘은‘양도소득 기본공제’에 대해 알아보겠습니다. 더불어 공동명의 시 장단점에 대해서도 정리해 보았으니 끝까지 함께해 주세요!

 

 


양도소득세 기본공제란?


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‘양도소득 기본공제’는 실거래가인 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 그리고 장특공을 차례로 제외한 다음에 나온 ‘양도소득금액’에서 연 250만원을 제하여 주는 공제입니다. 다만, 미등기 자산은 공제받을 수 없습니다.

 

소득세법

제103조(양도소득 기본공제)

① 양도소득이 있는 거주자에 대해서는 다음 각 호의 소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다.

1. 제94조제1항제1호(토지, 건물)ㆍ제2호(부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권과 등기된 부동산임차권) 및 제4호(기타자산)에 따른 소득. 다만, 제104조제3항에 따른 미등기양도자산의 양도소득금액에 대해서는 그러하지 아니하다.

2. 제94조제1항제3호(주식 등)에 따른 소득

3. 제94조제1항제5호(파생상품 등)에 따른 소득

4. 제94조제1항제6호(신탁의 이익을 받을 권리)에 따른 소득


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장특공이 보유기간 별로 공제를 받을 수 있었다면, 기본공제는 보유기간에 상관없이 기본적으로 연 250만원 한도내에서 공제 받을 수 있습니다. 또한 장특공은 건물마다(자산별) 계산되는 한편, 기본공제사람마다(소득별) 계산되기 때문에 공동명의 시 명의자별로 각각 1년에 250만원씩 공제를 받을 수 있다는 장점이 있지요. 

 

기본공제는 1년에 250만원이 한도이기 때문에 만약 연달아 매각해야 하는 건물이 있다면 절세 전략을 잘 세울 필요가 있는데요. 같은 건물을 팔더라도 같은 해 11월, 12월에 팔면 기본공제를 250만원 한도 내에서 받게 되지만, 12월과 다음해인 1월에 팔면 기본공제를 각각 250만원씩 총 500만원 받을 수 있게 됩니다.

 

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한 연예인 사례로 예를 들어 보겠습니다. 기사 내용만 종합해 보면(이효리 단독 명의임을 가정 시), 2017년 주상복합 아파트를 팔았고, 2018년 제주도 단독주택을 매각하고, 2019년 강남구 단독주택을 매각했는데요. 기간만 따져보았을 때는 2년 남짓에 건물 3채를 매각했지만 양도 연도가 달라기본공제를 각각 챙길 수 있는 사례라 볼 수 있습니다.

 

 


양도소득세 기본공제 공동명의 효과

 

양도소득세는 ‘소유자별’로 계산하기 때문에 공동명의로 하면 양도소득세 부담을 줄일 수 있습니다. 특히나 단독명의일 경우 연 250만원이 공제되는데, 공동명의로 하면 각각 연 250만원씩 총 500만원의 공제를 받을 수 있게 됩니다.

 

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예를 들어, 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 장기보유특별공제를 제외 한 양도소득금액이 1억원이 나왔다고 가정해 보면, 250만원을 공제한 9,750만원의 과세표준이 나와 여기에 누진세율을 곱하게 됩니다. 

 

하지만 공동명의로 계산할 경우 위 표의 계산금액처럼 소득금액을 지분별로 나누고, 각각 250만원씩 총 500만원을 공제하기 때문에 과세표준이 각각 4,750만원으로 나와서, 누진세율이 적용되는 구간이 대폭 낮아지게 됩니다. 이로써 절세 효과가 발생할 수 있는 것이지요! (세율 관련해서는 다음 포스팅에서 설명드릴 예정이오니 이어지는 다음 포스팅도 주목해 주세요!)


 

 

취득·보유·양도 시 공동명의 절세효과


지금까지 양도소득세 계산 시 공동명의가 유리할 수 있음을 소개해 드렸는데요. 공동명의가 모든 세금에서 유리한 것은 아닙니다. 그래서 공동명의를 했을 때 취득, 보유, 양도별절세효과를 총 정리해 보았습니다.

 

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먼저 취득세의 경우 물건별 부동산 가액에 따라 일정한 비례세율이 부과되기 때문에 단독, 공동명의의 차이가 발생하지 않습니다. 또한 재산세도 물건별로 과세가 된 후에 지분별로 나뉘므로 세금 분산효과는 없습니다. 

 

반면, 종합부동산세는 개인별 과세이기 때문에 공동명의 시 분산되는 효과를 누릴 수 있는데요. 하지만 100억원대가 훌쩍 넘는 대형빌딩이 아닌 꼬마빌딩, 상가건물과 같은 일반적인 건물은 종합부동산세 과세 대상이 되기 쉽지 않기에 특별히 고려하지 않아도 될 것 같습니다.종합소득세도 줄일 수 있습니다. 종합소득세 역시 누진세이기 때문에 공동명의일 경우 명의 별로 수입을 분산하면 상대적으로 낮은 세율을 적용받을 수 있는데요. 만약, 일을 하지 않는 배우자와 공동명의를 하게 되면 소득이 발생하게 되어 피부양자 자격이 박탈되고, 건보료를 내야하는 이슈가 발생하게 되는데, 본인이 고소득자인 경우에는 건보료가 발생하더라도 공동명의로 구입하는 것이 더 나을 수도 있으니 개인별 상황은 세무전문가와의 상담을 추천드립니다.


또한 위에서 살펴본 것과 같이 양도소득세는 개인별로 과세하기 때문에 소득금액을 분산하는 경우 누진세율이 낮아져 확실하게 분산효과를 볼 수 있습니다. 또한 부부간에는 10년간 6억원까지 증여세가 과세되지 않으므로 공동 등기할 경우 자금출처 조사 시 비교적 입증이 용이할 수 있습니다. 하지만 한쪽 소득이 적거나 여력이 안 되는 경우에는 증여 이슈가 발생할 수 있으니 유의해 주세요!



지금까지 양도소득세를 줄일 수 있는 방법 중 양도소득 기본공제에 대해 살펴보았는데요. 기본공제는 연 단위로 공제를 받을 수 있기에 매각 시 1년 단위로 계획을 세우는 것이 유리하고, 또한 사람별로 공제를 받을 수 있으니 공동명의를 하면 절세효과를 누릴 수 있을 거예요! 서울, 경기 전역의 빌딩, 꼬마빌딩, 상가주택 등 건물 매입에 관심이 있으신 분들은 언제든지 탑빌딩 부동산중개법인에 문의해 주세요!

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