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“명도가 가능한 건물인가요?” <2탄> 주택 임대차보호법

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작성자 탑빌딩
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지난 포스팅에서는 건물의 ‘명도’ 여부를 확인하기 위해 상가건물 임대차보호법에 대해 살펴보았는데요. 하지만 매입하려는 건물이 상가주택겸용주택일 경우 주택부분은 주택 임대차보호법에 영향을 받습니다. 오늘은 건물 ‘명도’에 관한 두 번째 포스팅으로 주택 임대차보호법에 대해 알아보도록 하겠습니다.


 

 

계약갱신요구권 2년+2년


지난해 개정된 주택 임대차보호법(20.07.31 시행) 가운데 가장 뜨거운 화두는 ‘계약갱신요구권’이었습니다. 상가 같은 경우에는 임차인의 권리를 보호하기 위해 계약갱신요구권(최초 계약일 포함 10년)을 보장해줬었는데요. 주택에도 계약갱신을 요구할 수 있게 되었습니다.

 

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개정된 주임법에 따르면 임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 계약 갱신을 청구할 수 있습니다. 이때 갱신되는 임대차 존속기간은 2년으로 보아, 임차인의 거주기간이 2년 더 늘어나게 되는 것입니다.

 

주택임대차보호법

제6조의3(계약갱신 요구 등)

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.


이 같은 ‘계약갱신요구권’은 개정법이 적용되기 이전부터 거주하던 세입자들도 행사할 수 있습니다. 즉, 개정법 이전부터 4년 이상 거주한 임차인도, 10년 이상 거주한 임차인도 거주 기간에 상관없이 갱신요구권을 사용하지 않았다면 행사할 수 있습니다.


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주택의 계약갱신요구권을 행사하기 위해서는 계약 6개월 전부터 1개월 전까지 요구해야 하는데요. 20.12.10 이후 새롭게 체결되거나 갱신되는 계약인 경우 계약 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해야 합니다. 예를 들어, 20.12.10에 체결한 임대차 계약의 만료일이 22.12.10이라면, 만료일 2개월 전인 22.10.10 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.

 

갱신되는 기간은 2년으로 보지만, 갱신요구권으로 갱신되면 임대인과 임차인 모두 계약 기간을 준수해야 하는 상임법과 다르게 주임법에서는 갱신요구권으로 계약을 했음에도 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있습니다. 단, 임대인이 해지 통보를 받은 말부터 3개월 후부터 해지의 효력이 발생하게 됩니다.


 

 

묵시적갱신도 해당되나?


계약을 갱신하겠다고 의사를 표현한 것이 아니고, 기존 계약을 종료하거나 변경한다는 통지 없이 기존과 동일한 조건으로 암묵적 합의 하에 갱신된 것, 이것을 ‘묵시적 갱신’이라고 하는데요. 그렇다면 묵시적갱신도 갱신요구권에 포함될까요? 

 

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묵시적갱신은 포함되지 않습니다. 이 경우 계약 갱신을 요구한 것이 아니기 때문에 이후에 임차인은 1회 갱신요구권을 사용할 수 있습니다. 예를 들면, 2017.09 최초 2년 전세계약을 하고, 2019.09 묵시적 갱신이 한 차례 성립했다면, 2021.09 갱신요구권을 행사할 수 있는 것입니다.




계약갱신요구가 거절될 수 있는 상황


임대인은 임차인의 계약갱신요구권을 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 다만, 차임이 연체되거나 집주인이 실거주한다면 예외적으로 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

 

주택임대차보호법

제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

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먼저, 월세가 밀리는 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 상가의 경우엔 차임이 3번 이상 연체되면 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있었는데, 주택의 경우에는 월세를 2회 이상 연체한 경우 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 또한 집주인이 직접 실거주를 하는 경우에는 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다(직계존속, 직계비속을 포함). 이 경우에는 실거주를 보호해 주기 위함이기에 집주인 본인이나 직계 존비속의 거주를 이유로 계약 갱신을 거절했지만 계약이 갱신됐을 기간이 지나기 전에(통상 2년) 제3자에게 임대한 경우, 집주인은 종전 세입자가 본 손해를 배상해야 합니다(실거주하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 제3자에게 임대할 수 밖에 없는 불가피한 사유가 있을 때는 가능).


주택임대차보호법

제6조의3(계약갱신 요구 등)

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유(실거주)로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액


임차인이 정당한 계약기간이 남아 있는 한 계약기간 전 퇴실 요구는 불가능합니다. 실무적으로 상가주택, 겸용주택의 주택부분은 매도인이 직접 거주하여 명도가 수월한 경우도 있겠지만, 일반적으로는 소정의 보상금과 이사비를 제공하며 원만하게 합의하는 경우가 많은데요.


영업을 하는 상가의 경우 가게 인테리어, 그 동안 축척해 놓은 가게의 인지도 등 때문에 협의하여 퇴실을 요청하는 것이 쉽지 않지만, 주택은 대체제가 많기 때문에 상당한 보상을 제공하는 경우 원만한 합의가 가능한 편입니다. 물론, 임대차3법 이후로 전세난이 심각해지면서 협상과 타협이 점차 어려워지고 있긴 하지만, 건물의 명도가 필요한 분이라면 쌍방 합의 하에 적절한 협의방안을 찾는 것을 추천 드립니다.

 

앞서 설명 드렸듯이 명도는 결코 쉽지 않습니다. 때문에 재임대를 비롯해 신축, 리모델링을 위해 건물에 투자하려는 분들이라면 건물 매입 전에 임차인들의 최초 계약일자특약사항 등을 확인해 명도에 어려움은 없는지 전문가의 도움을 받아 면밀히 검토할 필요가 있겠습니다.


명도 가능한 빌딩, 꼬마빌딩, 상가주택 등의 건물 매입에 관심이 있으신 분들은 탑빌딩 부동산중개법인이 도와드리겠습니다. 언제든지 탑빌딩 부동산중개법인에 문의주세요!

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