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‘제소전화해조서’란? ‘제조전화해조서’의 의미 및 효력

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작성자 탑빌딩
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건물을 계약할 때 ‘매매계약서’만 주의해서 볼 수 있지만, 건물을 운용하며 더 보게 되는 건 ‘임대차계약서’입니다. 건물 가치가 곧 건물 수익률로 나타나기 때문입니다. 오늘은 건물을 운영하며 임대차계약서를 작성해야 할 때 주의할 사항, 즉 도움되는 정보를 전해드리려고 합니다. 


그 중에서 오늘 알아볼 내용은 ‘제소전화해조서’인데요. 요즘 인대인과 임차인 간의 분쟁이 계속 늘어나고 있어 계약 시 ‘제소전화해 조서’를 협의하는 경우가 있습니다. 오늘은 이름만 들어도 ‘제소전화해 조서’가 무슨 뜻인지, ‘제소전화해 조서’에 대해 하나씩 살펴보도록 하겠습니다. 

 

 

‘제소전화해조서’란?


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‘제소전화해조서’는 용어 그대로 소송을 제기하기 전에 화해하는 내용의 조서를 미리 만들어 놓는 것입니다. 즉, 민사 다툼이 발생할 경우에 당사자 간의 분쟁이 소송으로까지 번지는 것을 막기 위해서 소송 제기 전, 화해한다는 뜻을 법원에서 성립결정을 받는 제도입니다.


이때, 제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있는데, 제소전화해조서의 내용을 어겼을 경우에 소송 절차 없이 바로 조서의 내용을 기초로 하여 강제집행이 가능합니다. 따라서 임대차계약을 진행할 때 다투는 상황에 대비하여 이 ‘제소전화해조서’를 작성해두는 경우가 많은 것이지요.


 

‘제소전화해조서’의 효력은?

 

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임대차 계약 시에 ‘제소전화해조서’를 약정하는 이유는 계약해시 사유가 발생했을 때 명도를 하기 위함입니다. 만약, ‘제소전화해조서’를 작성하지 않았다면 임차인과의 계약해지 사유가 발생하였으나 임차인이 나가지 않으면 기나 긴 ‘명도소송’을 진행하여 판결문을 받아야 합니다. 왜냐하면 임대료 연체 등 계약해지 사유가 발생했더라도 임차인의 내보내는 등 강제집행할 수 없기 때문입니다.


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‘명도소송’이란 계약해지의 사유가 발생하거나 혹은, 계약이 끝났는데도 세입자가 부동산 인도를 거부할 때 소유자가 건물을 넘겨받기 위해 제기하는 소송입니다. 하지만 ‘명도소송’에 이르면 그 과정이 정말 힘듭니다. 실제로 계약해지의 합당한 사유가 발생함에도 불구하고

자발적으로 퇴거하지 않은 임차인과 소송까지 가면, 소송 기간만 하더라도 6개월에서 1년은 훌쩍 지나갑니다.

 

더불어 보통 ‘명도소송’에 까지 이르게 되는 케이스라면 이미 임차인의 임대료 미납이 계약해지의 사유를 넘어, 보증금에서 상당 부분 제하고 있는 경우가 많을 텐데 이럴 경우 더 이상 차감할 보증금도 남지 않을뿐더러 미납기간과 소송기간을 합쳐 2년이 넘을 수도 있습니다. 따라서 조서 내용을 어겼을 경우 이런 소송의 절차 없이 바로 강제집행하기 위해 미리 조서를 받아두는 것이죠. 이는 변호사나 법무사를 선임하여 진행할 수 있습니다.



‘제소전화해조서’ 시 주의사항


어떤 사항에나 화해조서를 작성할 수 있는 건 아닙니다. 임차인에게 부당하게 불리한 내용이 포함돼 있을 경우, 예를 들어 3기분 이하의 임대료 연체에 해지하는 조항, 정당한 사유 없이 계약갱신요구권을 거부하는 조항 등 현행법을 위반하거나 임차인의 권리를 침해하는 경우엔 법원에서 보정 명령을 내리거나 기각할 수도 있습니다. 제소전화해조서를 작성하려면 특약에 넣으면 되는데요. 제소전화해조서에 협조한다는 사실과 필요한 서류를 언제, 어떻게 제출해야 하며, 비용은 누가 납부할 것이며, 잔금일 전일까지 서류가 제출되지 않을 시 계약은 자동 해지된다는 등 내용을 특약으로 넣을 필요가 있겠습니다.


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