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분류 건축

2021 상반기 서울시 신축, 리모델링, 용도변경 현황 분석

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작성자 탑빌딩
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오늘 포스팅에선 2021년 상반기(1월~6월) 서울시의 건축인허가 현황을 통해 최신 시장 상황을 살펴보려 합니다. 최근 빌딩 시장에선 건축행위를 하려는 분들이 많습니다. 이미 평당가가 높게 형성된 건물은 매입이 부담스러우니, 시장에서 상대적으로 저평가 받고 있는 건물을 매입하여 신축이나 대수선을 하려는 분들이 많아지는 추세입니다. 낡은 건물을 허물고 올근생 꼬마빌딩을 지으려는 것이죠. 또, 주택을 근생으로 용도변경하는 경우도 늘었습니다. 규제 때문에 주택을 파는 것도, 사는 것도 힘들다 보니, 아예 용도를 변경하여 사고, 팔고, 보유하려는 것이지요.


실제 시장에서 건축인허가 현황은 어떻게 나타날까요? 21년 상반기(1~6월) 서울시 건축인허가 현황을 통해 최근 건축인허가 현황은 어떤지 함께 분석해보겠습니다! (건축인허가 현황 통계 데이터는 세움터를 참고했습니다.)


 

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서울시 상반기(1월~6월) 건축인허가* 현황 통계입니다. (* 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등 모든 업종 포함) 표는 ‘신축’, ‘증축/개축/이전/대수선’, ‘용도변경’ 순인데요. 신축은 최저가 1월에 336건, 최고가 3월에 738건으로, 겨울에는 적었다가 봄부터 활발해 진 것을 볼 수 있고요. 증축, 대수선 등 리모델링도 신축과 같은 양상이었습니다. 마지막으로 용도변경은 3월, 4월, 5월 점차 늘어났으며, 5월에 용도변경 인허가가 폭증한 걸 확인할 수 있는데, 이는 종합부동산세가 6월 1일을 기준으로 나오다 보니, 많은 분들이 종합부동산세 기준일이 되기 전인 3~5월에 주택을 근생 업종으로 용도변경 한 것으로 판단됩니다. 


 

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실제 용도변경의 대부분은 근생으로의 변경이었습니다. 위 표의 좌측은 월별 용도변경이 이뤄진 총 횟수고요. 우측은 그 중에서 1∙2종근생의 용도변경 횟수입니다. 전체 용도변경 중에서 1∙2종근생 업종으로의 용도변경이 대부분을 차지하고 있는 것을 확인해 볼 수 있습니다. 특히, 5월의 경우 전체 용도변경 횟수도 압도적이었지만, 근생으로의 용도변경이 무려 83.52%를 차지했습니다.


 

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다음으로 연도별 ‘신축’ 인허가 현황을 살펴보겠습니다. 매년 월평균 신축 인허가 건수를 수치화한 것인데요. 2017년부터 2020년까지는 1월~12월 월평균 수치이며, 2021년의 경우 1~6월 월평균으로 계산된 수치입니다. 주황색 선은 연도별 총 신축 건수를 수치화한 것인데요. 총 신축 건수가 극감하고 있는 것처럼 보일 수도 있지만, 이 수치에는 아파트, 다가구, 다세대 등 주택도 포함된 수치이기 때문에 해석에 다소 오류가 있을 수 있습니다.

 

따라서 노란색 선인 근생의 신축 건수를 따로 살펴보면, 매년 월평균 75건 정도 꾸준히 신축이 이뤄지고 있으며, 특히 올해 근생 신축이 두드러졌다고 볼 수 있는데요. 20년 대비 21년에는 신축이 무려 34% 늘어났습니다.

 

 

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앞서 2021년 상반기의 용도변경 현황을 살펴보았습니다. 특히, 날이 갈수록 주택에 대한 규제가 강화됨에 따라, 많은 분들이 종합부동산세 기준일이 되기 전인 3~5월에 주택을 근생업종으로 용도변경 했음을 확인하였습니다. 이를 매년 수치로 비교해 보면 차이가 더 두드러집니다. 위 표에서 주황색 선은 매년 전체 용도변경 횟수이며, 노란색 선은 매년 근생업종으로의 용도변경 횟수입니다. 2017년부터 2019년까지는 비슷한 양상을 보였었지만, 2020년과 2021년들어 용도변경이 폭증하고 있는데요.


주택에 대한 취득, 보유, 양도에 대한 규제가 강화되어 더 이상 주택을 사는 것도, 보유하는 것도, 파는 것도 힘들어 지게 됨에 따라 주택을 포함한 꼬마빌딩들이 주택 부분을 근생 업종으로 용도변경하는 것이지요.

 

 

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신축 현황과 비교해 보면 근생으로의 용도변경이 얼마나 급증하고 있는지 더욱 뚜렷하게 확인해 볼 수 있습니다. 노란색이 근생으로의 용도변경 수치인데 2020년 이후로 급속도로 용도변경이 이뤄지고 있는 걸 볼 수 있습니다. 요즘 건물 시장에서는 주택이 사라지고 있습니다. 주택에 대한 취득, 보유, 양도 세금이 워낙 높다 보니 꼬마빌딩에 상가주택과 같이 주택 부분이 포함돼 있으면 거래가 쉽게 이뤄지지 않아 주택을 없애고 있는 것이죠.

 

특히, 30~50억원대 ‘올근생 꼬마빌딩’은 정말 귀한데요. 탑빌딩 부동산중개법인은 서울 전지역 올근생 건물을 다수 보유 중이니, 올근생 건물을 비롯하여 건물 매입에 관심 있으신 분들은 언제든지 탑빌딩 부동산중개법인에 문의해 주세요!

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