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포괄양수도가 안 된다고요? 건물분 부가가치세 포괄양수도 주의사항 몇 가지

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작성자 탑빌딩
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건물 매입 시 건물 분에 대한 부가가치세가 발생합니다. 부가가치세는 추후 환급 받을 수 있는 비용이긴 하지만, 그렇잖아도 자금을 끌어 모은 상태에서 추가적인 자금을 확보하는 건 매수인으로서 부담스런 금액일 수 있는데요. 이럴 때는 부가가치세법에서 정하고 있는 ‘포괄양수도’를 활용하여 부가가치세를 납부하지 않는 방법이 있습니다. 포괄양수도는 부가가치세 과세대상이 아니기 때문이지요. 포괄양수도계약은 기존의 임대사업에 관한 인적, 물적 권리와 의무 등을 그대로 승계하는 경우를 일컫습니다. 즉, 기존 건물주의 임대사업을 그대로 승계하는 경우건물 부분에 대한 부가가치세가 발생하지 않는 것이지요.

 

하지만 포괄양수도가 가능한건지 애매할 때가 있는데요. 포괄양수도 대상이라고 생각하고 계약을 진행하였다가, 해당되지 않아 부가가치세가 발생되는 경우도 있습니다. 오늘 포스팅에선 포괄양수도에 해당되는지 안 되는지유권해석을 통해 애매했던 사항을 정리해 보겠습니다!


 

 

공실 상태에서 포괄승계 후 업종 변경한 경우


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공실 건물을 양도받으면 포괄양수도에 해당될까요? 양도일 현재 건물에 세입자가 없는 공실상태에서 승계 후, 양수인이 업종을 변경하면 사업을 승계받지 않은 것으로 포괄양도에 해당치 않아 부가가치세를 납부해야 할까요? 유권해석은 포괄양수도에 해당된다고 설명합니다. ‘재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도’라 함은 사업의 양도인이 양수인에게 사업에 관한 시설뿐 아니라 일체의 인적, 물적 권리와 의무를 승계시키는 것으로써, 양수자가 승계 받은 사업 외 새로운 사업을 추가하거나 사업 종류를 변경하는 경우도 해당한다고 보고 있습니다.


 

 

공실 부분을 사옥으로 사용하는 경우

 

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그렇다면, 공실 부분을 양수자가 사옥으로 사용한다면, 이 경우에도 사업의 양도로 포괄양수도에 해당될까요? 구체적 사례를 보면, '갑'이 부동산임대업을 영위하던 중, 일부 공가 상태의 부동산을 ‘을’ 법인에게 양도하였으며, ‘을’이 공가 사무실을 직접 사옥으로 사용한 사례인데요. 이처럼 양수자가 종전사업(임대업 제외)을 위한 사옥으로 사용하고자 일부 공실인 임대용 부동산을 양수하는 경우, 해당 분에 대해 사업 동일성이 상실된 경우에 해당되어 사업양도에 해당치 않아 부가세가 과세된다고 합니다.


 

 

임차인의 일부를 승계하지 아니하는 경우


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임차인 전부가 아닌 일부만 승계하는 경우는 어떨까요? 먼저, 부동산임대업자가 계약기간이 남은 임차인 일부를 양수인에게 승계하지 아니하고 사업을 양도하는 경우엔 포괄양수도에 해당하지 않는다는 것이 유권해석입니다. 즉, 건물을 양도하면서 일부 층의 임차인만 승계시키고, 나머지 층의 임차인은 임대차계약기간이 남아 있음에도 내보내기로 한 경우 포괄양수도에 해당하지 않는 것이죠.



 

용역계약, 보험계약을 승계하지 않는 경우

 

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그렇다면, 양수인이 모든 임대차계약 내용을 승계하지만, 건물관리를 위한 용역 등을 새로 뽑는 경우는 어떨까요? 때때로 이미 사용하고 있는 건물관리 업체가 있기 때문에 건물 내 기존 관리인의 승계를 원치 않을 때도 있는데요. 부동산 임대사업장 양도 시 양수인에게 임대차계약 외에 건물관리를 위한 용역업체와의 계약이나 보험 계약 등을 승계하지 않으면 포괄양수도에 해당치 않는다고 합니다. 즉, 「부가가치세법」 제6조 제6항에서 규정하는 “재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도”에 해당치 않는 것이죠. 실무적으로 이렇게 디테일하게 따지지 않을 수도 있으나, 포괄양수도에 해당하지 않을 수도 있으니 참고해주세요!


 

 

임차인의 보증금 중 일부를 제외하는 경우

 

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보증금을 제외하고 승계하면 사업양도에 해당하지 않습니다. 국세청 질의회신을 보면 부동산임대업을 영위하는 법인이 부동산임대업의 관리운영과 관련된 채무를 제외한다거나, 임대보증금 중 일부를 제외하고 사업을 양도하는 경우엔 포괄양수도에 해당되지 아니한다고 해석하고 있는데요. 임대차 권리와 의무를 전부 인계하지 못했기 때문입니다. 

 

 

 

계약 만료된 임대보증금을 제외하는 경우


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그럼, 부동산 임대업을 영위하는 사업자가 계약이 만료된 임차보증금을 제외하고 양도하는 경우는 어떠할까요? 실제 사례를 살펴보면, 임대업을 하던 건물을 양도하면서 계약이 만료되어 재계약하지 않았으나 상환하지 못한 보증금을 승계하지 않은 경우 ‘재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도’에 해당하는지에 대한 문의였는데요. 앞선 사례와 달리 이 경우엔 사업자가 양도 계약 이전에 임대차계약이 만료된 임차인의 임대보증금을 제외하고  그 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 경우, 「부가가치세법」에 따른 ‘사업 양도’에 해당된다고 봅니다. 즉, 계약이 만료된 보증금을 제외하고 사업을 양도한다면, 이는 사업의 양도로 포괄양도에 해당된다는 의미이죠.



지금까지 포괄양수도에 해당되는지, 해당되지 않는지. 유권해석을 통해 헷갈리던 내용을 함께 살펴보았는데요. 하지만 사업양도에 해당하는지의 여부는 판단기준이 과세관청, 조세심판원, 법원이 조금씩 다르게 나타나며, 종합적으로 판단할 사항으로 단정짓기도 어려운데요. 관련하여 판단하기 어려운 사항이 있다면 관할 세무서나 세무사와 상담을 하신 후 계약하시는 걸 추천드립니다!

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