투자가이드

탑빌딩 부동산중개법인은 통건물 위주로 거래를 하지만, 경우에 따라서는 구분상가 중개도 도와드리고 있습니다. 최근 들어 아파트 등 주택에 대한 규제가 심해지다 보니, 비주택인 상가건물에 투자하려는 분들이 늘고 있는데요. 규모가 작은 꼬마빌딩을 찾는 분들의 문의도 늘어났지만, 비용 등의 문제로 구분상가를 찾는 분들도 많으십니다. 그래서 오늘 포스팅에서는 구분상가와 상가건물(통건물) 투자 시 알아둬야 하는 특장점에 대해 알아보려 합니다. 좋고 나쁨이 아니라 본인의 투자 상황과 목적을 고려해 구분상가 vs 상가건물 투자를 결정하시길 바라겠습니다!

 

 

투자금액

‘구분상가’란 한 건물을 통째로 소유하는 일반건물과 달리, 층이나 호실 별로 구분등기 가능한 상가를 말합니다. 아파트 단지 상가 같은 경우가 전형적인 구분상가인데요. 많은 분들이 구분상가에 관심을 가지는 이유 중 하나가 상대적으로 적은 투자금으로 접근할 수 있다는 점입니다. 건물을 통으로 소유하기엔 가격, 규모 등 부담스럽지만, 구분상가는 층이나 호실 규모로 투자가 가능하기 때문에 상대적으로 적은 투자금액으로 상가를 소유하면서 나아가 임대소득까지 얻을 수 있다는 장점이 있는 것이죠.

 

 

시세차익

통건물이 토지도 내 것이고 건축물도 내 것인 것과 달리, 구분 상가는 건물을하여서 토지의 일부만 내 것이고 건축물의 일부만 내 것입니다. 보통 건물을 사고 팔 때 시세차익을 누릴 수 있는 것은 시간이 경과하면서 토지의 지가가 상승했기 때문인데요. 하지만 구분상가는 토지의 일부분만 소유하는 것으로, 대지지분이 작기 때문에 시세차익을 누리기 어렵습니다.

또한 통건물은 시간이 지나 건물이 노후화된다고 하여도 건물을 철거하고 신축하려는 분에게 매각할 수도 있고, 단독 의사결정으로 건물 리노베이션도 진행할 수 있지만, 구분상가 소유주는 단독 의사결정을 내릴 수 없기 때문에 시세차익 효과는 통건물이 유리하다고 할 수 있습니다!

 

임대수익

만약, 시세차익 보단 임대수익에 비중을 두는 투자자라면 일반 통건물 보다 구분상가 투자가 유리할 수 있습니다. 일반적으로 통건물에 비해 구분상가 수익률이 높은데요. 수익률은 입지, 임차업종 등에 따라 다르게 나타나겠지만, 구분상가가 통건물에 비해 1% 정도 높게 나타납니다. 1층뿐만 아니라 임대료가 낮은 지하층부터 꼭대기층까지 모두 임대를 맞춰 임대수익률을 계산하는 통건물에 비해 1층 한 호실만 소유하고 있는 구분상가의 임대수익률이 투자수익에 대비하여 훨씬 높게 나타날 수 있는 것이죠.

 

 

공실리스크

공실에 대한 우려는 통건물에 비해 구분상가가 큽니다. 만약, 5명의 임차인 들어와있는 건물에서 1명의 임차인이 계약만료로 나나게 되었다면 1/5만이 공실인 상태인데요. 임차인이 1명인 구분상가에서 1명의 임차인이 나간다면, 공실률 100%로 공실 우려에 대한 압박을 받게 됩니다. 요즘 같은 코로나19 시기엔 공실리스크가 더 클 수 있죠. 다만, 구분상가는 임차인이 한둘이기에 장사만 잘 된다면 통건물 대비 임차인 관리가 수월하다는 장점도 있습니다. 특히, 편의점이나 프랜차이즈 업종이 장기 입점해 있다면 임차인 관리도 쉽고 공실 우려도 크지 않을 수 있습니다.

 

 

건물관리

통건물은 구분상가에 비해 관리에 손이 많이 갑니다. 통건물을 소유하면 건물 공용 부분 청소도 해야 하고, 전기세, 수도세 등의 공용 부분의 세금도 내야 합니다. 관리 소장님이나 미화 관리인 인건비도 나갈 수 있고, 승강기∙전기∙소방 안전 위한 유지관리비도 발생합니다. 또한 노후도가 심한 낡고 오래된 통건물을 매입했다면, 배관수리 등 건물에 손을 봐야 하는 부분도 많습니다. 이에 비해 구분상가는 일정 구역만 관리하면 될뿐더러 임차인을 잘 만나면 상대적으로 관리가 간편한 편이죠.

 

 

최근 들어 아파트 등 주택에 대한 투자가 어려워지면서, 주택이 아닌 부동산에 관심을 갖는 분들이 많으신데요. 비교적 낮은 금액으로 임대수익을 얻고 싶다면 구분상가, 상대적으로 투자금이 높고 관리에 손이 많이 가긴하지만 임대수익과 시세차익을 모두 원한다면 통건물이 좋습니다. 물론, 구분상가와 상가건물 모두 장단점이 있기 때문에 투자하시는 분의 성향이나 투자 목적 등을 종합적으로 고려한 이후에 투자를 결정해 보시는 걸 추천 드립니다!