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매매 후 누수가 발견된다면 누구 책임일까? ‘하자담보책임’ 알아보기

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부동산을 매입했는데 미처 확인하지 못했던 누수나 결함 등이 발견되었다면 어떻게 해야 할까요? 만약, 매수인이 투자의 목적으로 낡고 오래된 부동산을 매입하였는데 이후 누수나 결함 등의 하자가 발견됐다면, 이런 경우에도 매도인에게 하자담보책임이 있는 걸까요? 매수인의 입장에서는 큰 맘 먹고 부동산을 매수했는데, 매입 이후 하자가 발견된다면 난감할 수 밖에 없습니다. 반면, 매도인 입장에서도 소유하는 동안 문제 없었는데 매도 후 하자가 발견된다면 이 역시 난감한 상황인데요. 오늘 포스팅에선 ‘하자담보책임’에 대해 알아보겠습니다.

 

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매도인의 하자담보책임


민법

제580조(매도인의 하자담보책임)

①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.


제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)

①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.


민법 제580조를 살펴보면 매매 목적물에 하자가 있으면, 매도인에게 하자담보책임이 있다고 명시되어 있습니다. 매매계약 등을 이행하는데 있어 매도인은 매수인에게 완전한 권리, 완전한 물건을 이전할 의무가 있는데요. 이때 매수인이 취득하는 권리, 물건에 하자가 있을 때 매도인이 부담해야 하는 책임이 ‘하자담보책임’입니다. 다만, 매수인이 하자가 있는 것을 계약 당시 알았거나 과실로 인해 알지 못한 때엔 책임이 부여되지 않습니다.


한마디로 금전적 대가를 받고 물건을 팔려면 우선적으로 해당 물건이 하자나 결함 없이 제대로 된 것이어야 하고, 만약 하자가 있는 경우 매수인에게 충분히 설명을 한 뒤, 사인 간 상호 협의 하에 계약을 체결하라는 의미이지요!

 

 


‘하자’란?

 

대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결

판결요지 [1] 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고, 한편 건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우, 위와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다 할 것이나, 다만 위와 같은 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하여야 할 것이다.

 

위 판례를 살펴보면 ‘하자’에 대한 뜻을 볼 수 있습니다. ‘하자’는 거래통념상 갖춰야 할 성질, 성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여하고 있는 경우, 일반적으로 매매 목적물에 ‘하자’가 있다고 하겠습니다. 예를 들어, 누수, 즉 물이 새는 것은 통상 갖추어야 할 품질을 갖추지 못하는 것이기 때문에 기능상, 미관상, 안전상 문제를 초래하는 '하자'임이 분명한 것이지요. 이때 ‘하자’ 때문에 매매 목적을 달성할 수가 없는 경우 매수인은 계약을 해제하고 손해 배상을 청구할 수 있고, 그 하자가 계약의 목적에 영향을 미치지 않은 정도라면 매수인은 하자에 대해 손해배상만 청구할 수 있습니다. 하자의 존부는 매매계약 성립 시를 기준으로 판단합니다.


 


사실을 안 날로부터 6개월


민법

제582조(전2조의 권리행사기간) 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다. 

 

하자가 발생하여 매매의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 매수인은 손해배상 청구 및 계약 해제를 할 수 있는데요. 하자가 있다고 무조건 책임을 물을 수 있는 건 아닙니다. 매수인이 하자담보책임을 물을 수 있는 권리행사 기간은 매수인이 그 사실을 알게 된 날부터 ‘6개월 이내’입니다. 일반적으로 하자담보책임 기간을 매매계약 체결일로부터, 혹은 잔금일로부터 6월이라고 알고 있는 분들이 많은데, 하자담보를 물을 수 있는 기간이 안 날로부터 6개월이지 이것이 계약일, 잔금일부터 6월이라는 뜻은 아닙니다.


또한  매수인이 하자나 결함을 알지 못한 상태여야 하고, 하자나 결함이 발생함에 매수인의 과실이 없어야 합니다. 즉, 매수자가 선의, 무과실 상태서만 책임이 인정됩니다.


 


‘강행규정’이 아니라 ‘임의규정’


만약, 매수자가 준공된지 오래된 부동산을 매입한다면, 당연히 낡고 오래된 부동산으로 내구성이 떨어질뿐더러 수리가 필요한 부분이 있을 수 밖에 없는 상태일 텐데요. 그럼에도 불구하고 현존하는 하자를 모두 매도인에게 부담하라고 하면 이는 형평성에 어긋나는 상황일 테죠. 이때 하자담보책임은 강행규정이 아닌 임의규정입니다.

 

‘강행규정’이라 함은 법령에 관련 내용이 규정되어 있다면 당사자 협의를 통해 배척할 수 없는 규정을 말하는데요. 반면, ‘임의규정’이란 법령상 내용이 규정돼 있다고 해도 협의 하에 별도의 계약을 체결할 수 있음을 의미합니다. 즉, 매도인의 담보책임 관련 규정은 ‘임의규정’이기 때문에 당사자 간 특약으로 책임을 가중시키거나 경감, 면제해도 협의 하에 체결됐다면 법적 효력이 인정된다는 것이죠. 따라서 부동산을 매각할 때 건물의 연식이 어느 정도이고 수리가 필요한 곳은 어딘지 매수자에게 충분히 설명하고 이에 관해서 담보책임을 묻지 않겠다는 특약을 정했다면 그 부분은 매도인에게 담보책임을 부담하지 못하는 것이죠.

 

 

지금까지 ‘하자담보책임’에 대해 하나씩 살펴보았습니다. 건물의 하자인 누수와 균열은 중개대상물 확인설명서에 건물 매도인이 직접 확인하여 체크해주게 되어 있습니다. 하지만 실무적으로는 사인, 즉 개인 간 거래이기 때문에 정해진 답이 있기보단 다양한 상황이 발생될 수 있으며, 이를 어떻게 중개하고 협의하느냐에 달려 있는데요. 이처럼 빌딩 매매 과정에서 발생하는 다양한 쟁점들을 합리적으로 해결하고 싶다면 탑빌딩 부동산중개법인을 선택해주세요!

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