투자가이드

현재 주거용 부동산에 대한 각종 규제 때문에 투자 목적으로 주택을 추가 매입하는 것이 여러모로 어려운 상황이다 보니, 주택이 포함된 꼬마빌딩을 매입하려는 분들이 대부분 주택부분을 근생으로 용도변경이 가능한지 여부부터 문의 주시곤 합니다. 오늘 포스팅에서는 실질적으로 건물의 매입, 매각 과정에서 용도변경을 하는 경우, 취득 및 양도 시기를 언제로 보아야 하는지, 국세청 질의회신을 통해 관련 내용을 살펴보겠습니다!

 

잔금일 이전에 용도변경 시 매수자의 취득시기

 

“상가주택 매입 시 조정대상지역 2주택자가 되어 취득세가 8%가 나와 방법을 찾고 있습니다.ㅠㅠ

계약 후 잔금 전에 주택부분을 근생으로 용도변경할 수 있을까요?”

최근 한 고객님께서 위와 같은 내용의 문의를 주셨습니다. 실제로 많이들 주시는 질문 중 하나인데요! 질문을 그림으로 표현해 보면 아래와 같습니다.

 

 

이처럼 계약 후 잔금 전에 주택부분을 근생으로 바꾸면, 본 건물은 주택으로 취급될까요, 아니면 근생 건물로 취급될까요~? 원칙적으로 취득세가 적용되는 취득시기는 매매계약서에 기재된 “잔금지급일”입니다. 

 

지방세법 시행령 제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다. 1. (생략) 2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

 

따라서, 매매계약서 작성 후 잔금지급일 전에 용도를 주택에서 근린생활시설로 변경했다면, 주택이 아니라 변경된 근린생활시설로 인정받아 다주택자여도 다주택 중과세율(8%~12%)이 아니라 건물 취득세율 4%(지방세 포함 4.6%)를 적용받습니다. 실제로 이러한 절세 효과 때문에 현장에서는 주택이 포함된 꼬마빌딩을 매입할 때 주택의 용도변경 여부가 이슈로 부각되곤 합니다.

 

잔금일 이전에 용도변경 시 매도자의 양도시기

 

“매수자의 취득세 절세를 위해 주택을 근생으로 용도를 변경해 주면... 

매도자인 저는 주택으로 인정 못 받아서 1세대1주택 비과세를 못 받는거 아닌가요~?”

이 문의 또한 현장에서 많이 듣는 질문 중 하나인데요. 계약 후 잔금 전에 주택을 근생으로 변경하면 매수자 입장에서는 취득세 중과를 피할 수 있지만, 용도변경을 도와줘야 하는 매도자 입장에서는 1세대1주택 비과세 혜택을 못 받게 되지 않을까 하는 우려가 발생할 수 있습니다.

양도소득세가 적용되는 양도 및 취득시기는 원칙적으로 실제로 "대금을 청산한 날"입니다.

 

소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

 

즉, 잔금지급일이 양도 및 취득시기가 되는 것인데요. 그렇다면 매도자는 주택이 근생으로 변경되어 1세대1주택 비과세를 받지 못하게 되는 걸까요? 이와 관련된 국세청 질의회신을 살펴보겠습니다. 

 

[문서번호] 서일46014-10582 (2001.12.07) [세목] 양도 [제목] 겸용주택 매매계약 후 잔금청산 전에 매수자가 용도변경 하는 경우 취득양도시기 [요지] 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 판정은 원칙적으로 양도일이 기준이나 매매계약의 특약사항으로 주택의 매매대금을 청산하기 전에 매수자가 주택외의 용도로 사용할 것을 약정한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 판정할 수 있음.

 

매도자 입장에서도 걱정하실 필요가 없습니다. 대금을 청산하기 전에 매수자가 용도변경한다는 약정 내용을 특약으로 기입해 두면, 매도자가 양도일이 아니라 '계약일'을 기준으로 건축물의 용도를 판정 받을 수 있기 때문입니다.

 

 

결론적으로 정리하면,

1. 잔금일 이전에 매도인이 현재 주택부분 임차인을 명도한다.

2. 주택부분을 근생으로 용도변경 신청한다.

3. 그에 따른 비용은 매수인이 부담한다(협의가능).

이와 같이 특약사항을 통해 약정하는 경우, 매도인은 매매계약일을 기준으로 하여 "주택"으로 적용 받을 수 있고, 매수인은 본래 취득시기인 잔금지급일에 변경된 "근린생활시설"로 적용을 받아서 주택부분 취득세 중과를 받지 않게 됩니다.

잔금일 이전에 주택을 멸실한 경우

그렇다면, 매매계약 후 잔금일 이전에 주택을 근생으로 용도변경한 것이 아니라, 아예 철거한 경우에는 어떻게 적용받을까요? 이와 관련된 국세청 질의회신을 살펴보겠습니다. 

 

[문서번호] 부동산거래관리과-977 (2010.07.27) [세목] 양도 [제목] 매매계약 조건에 따라 계약 후 양도일 이전에 주택을 멸실한 경우 [요지] 「소득세법 시행령」 제154조제1항의 규정에 따른 1세대1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하며. 다만, 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 함

 

주택의 용도변경이 아니라 멸실의 경우에도 매매특약에 의해 주택을 멸실한 경우라면, 매도인은 원칙적인 양도 및 취득시기인 대금청산일이 아닌 특약에 의해 '매매계약일 현재를 기준'으로 1세대1주택 비과세 판정을 받으실 수 있답니다.

 

 

 

지금까지 매매계약 후 잔금 전에 건축물의 용도변경을 시도하는 경우에 취득 및 양도 시기에 대해 살펴보았는데요. 이처럼 탑빌딩 부동산중개법인은 계약 과정에서 실질적으로 발생할 수 있는 쟁점들을 합리적으로 조정 및 해결해 드리오니, 서울, 경기 전역의 빌딩, 꼬마빌딩, 상가주택 등 건물 매입에 관심이 있으신 분들은 언제든지 탑빌딩 부동산중개법인에 문의해 주세요!