투자가이드

건물 매입 시 좋은 건물을 고르는 것도 중요하지만, 그 건물의 시설을 어떻게 관리 하는지도 중요합니다. 건물이 잘 관리되어야 임차인의 만족도를 높일 수 있고, 공실을 줄여 꾸준한 임대수익을 얻을 수 있기 때문이죠. 또한 건물 내외관을 비롯해 임차인 관리가 잘 되어야 건물을 양도할 때 더 큰 이익을 볼 수 있기도 합니다.

이때, 자동차의 엔진오일, 타이어 등의 소모품을 갈아줄 필요가 있듯이 건물 역시 시설관리(FM∙facility management)를 위해 힘쓸 필요가 있는데요. 건물 경비 및 관리 비용, 청소 비용, 화재보험 비용, 승강기∙전기∙소방∙가스 안전을 위한 관리 비용등. 건물 시설관리를 위해 필요한 사항들을 리스트업 해서 건물 매입 당시부터 알고 있어야 지출 비용을 계산하여 건물의 실수익을 예상해 볼 수 있는 부분이기도 하지요.

지난 포스팅에서는 건물 유지관리 체크포인트 중 하나인 승강기 안전관리자 선임부터 안전점검에 대해 살폈는데요. 오늘 포스팅에서는 일정 전력 이상을 쓰면 선임해야 하는 ‘전기안전관리자’에 대한 내용을 알아보도록 하겠습니다.

 

 

전기안전관리자 선임 요건

전기안전관리법 제22조(전기안전관리자의 선임 등) ① 전기사업자나 자가용전기설비의 소유자 또는 점유자는 전기설비(휴지 중인 전기설비는 제외한다)의 공사ㆍ유지 및 운용에 관한 전기안전관리업무를 수행하게 하기 위하여 산업통상자원부령으로 정하는 바에 따라 「국가기술자격법」에 따른 전기ㆍ기계ㆍ토목 분야의 기술자격을 취득한 사람 중에서 각 분야별로 전기안전관리자를 선임하여야 한다.

건물에 일정 전력 이상의 자가용전기설비를 쓴다면, 전문 자격을 갖춘 ‘전기안전관리자’를 선임해야 합니다. 건물을 매입하면서도 선임 의무가 생길 수 있지만 전력을 많이 사용하는 건물의 임차인을 들이는 경우, 예를 들어 오븐시설을 써야 하는 제과점이나 냉장시설을 쓰는 편의점 등의 임차인을 들일 경우, 새롭게 안전관리자를 선임해야 할 수도 있는데요. 때문에 건물 시설관리를 위해 알아둘 필요가 있겠습니다.

출처: 한국전기기술인협회

일반적으로 전기사업자(한국전력공사)와의 계약용량이 저압 75kw 이상인 경우 안전관리자를 선임해야 합니다. 만약, 영화상영관, 호텔 등 다중이용시설의 경우엔 저압 20kw 이상에 관리자를 선임하도록 되어 있습니다. 전기안전관리자를 선임해야 하는데도 선임하지 않으면 500만원 이하의 벌금에 처해지게 되니 참고해 주세요!

전기안전관리자 대행 요건

일정 규모 이하의 전기설비라면 대행도 가능한데요. 그 기준이 되는 수전용량이 1,000kw 미만입니다. 즉, 1,000kw 미만의 수전용량을 가진 건물이라면 전기안전관리 대행업체에 선임을 맡길 수 있는 것이죠. 여기서 만약, 용량이 1,000kw 이상인 경우라면, 전기안전관리자가 상주해야 하는 의무가 발생합니다.

전기안전관리법 시행규칙 제26조(전기안전관리업무의 대행규모) 법 제22조제3항에 따라 안전공사, 같은 항 제2호에 따른 전기안전관리대행사업자(이하 “대행사업자”라 한다) 및 같은 항 제3호에 따른 자(이하 “개인대행자”라 한다)가 전기안전관리업무를 대행할 수 있는 전기설비의 규모는 다음 각 호의 구분에 따른다. 1. 안전공사 및 대행사업자: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전기설비(둘 이상의 전기설비 용량의 합계가 4천 500킬로와트 미만 경우로 한정한다) 가. 용량 1천킬로와트 미만의 전기수용설비 나. 용량 300킬로와트 미만의 발전설비. 다만, 비상용 예비발전설비의 경우에는 용량 500킬로와트 미만으로 한다. 다. 용량 1천킬로와트(원격감시 및 제어기능을 갖춘 경우 용량 3천킬로와트) 미만의 태양광발전설비 2. 개인대행자: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전기설비(둘 이상의 용량의 합계가 1천 550킬로와트 미만인 전기설비로 한정한다) 가. 용량 500킬로와트 미만의 전기수용설비 나. 용량 150킬로와트 미만의 발전설비. 다만, 비상용 예비발전설비의 경우에는 용량 300킬로와트 미만으로 한다. 다. 용량 250킬로와트(원격감시 및 제어기능을 갖춘 경우 용량 750킬로와트) 미만의 태양광발전설비

전기안전관리대행 수수료

그렇다면 관리대행 수수료는 얼마나 발생할까요? 한국전기안전공사는 전기안전관리대행 선임 시 수수료 기준을 산정하여 매년 고시하고 있는데요. 2021년 전기안전관리대행 수수료는 아래와 같으니 대행 수수료를 계산할 때 참고하면 좋을 것 같습니다. 

출처: 한국전기안전공사

「전기안전관리법」 4월 1일부터 시행

추가로 기존의 「전기사업법」에서 안전 부분을 분리∙강화한 「전기안전관리법」이 2021년 4월 1일부터 시행됩니다. 전기안전에 관한 규정을 더욱 강화하겠다는 것인데요. 구체적인 법령의 내용까지 살펴볼 필요는 없겠지만, 「전기안전관리법」으로 새롭게 추가되거나 강화된 내용 중 건물 관리를 위해 알아두면 좋을 내용은 아래와 같습니다.

 

1) 공동주택에 대한 안전점검 강화

출처: 산업통상자원부

공동주택에 대한 전기설비 안전성이 강화되었습니다. 노후화된 공동주택은 누전 등 안전 위험이 있기 때문에 공동주택의 설비가 사용전검사 후 25년이 경과했다면, 경과한 날로부터 3년 이내에 안전점검을 받아야 하고, 이후 3년마다 정기적으로 재점검도 받아야 합니다.

전기안전관리법 제14조(공동주택 등의 안전점검) ① 산업통상자원부장관은 다음 각 호의 시설에 설치된 자가용전기설비에 대하여 산업통상자원부령으로 정하는 바에 따라 안전공사로 하여금 정기적으로 점검을 하도록 하여야 한다. 1. 「주택법」 제2조제3호에 따른 공동주택의 세대 2. 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장 점포 전기안전관리법 시행규칙 제20조(공동주택 등의 안전점검에 대한 시기 및 절차 등) ① 안전공사는 법 제14조제1항 각 호의 시설에 설치된 자가용전기설비에 대한 안전점검을 다음 각 호의 구분에 따른 날이 속하는 달의 전후 2개월 이내에 실시해야 한다. 1. 법 제14조제1항제1호에 따른 공동주택의 세대: 사용전검사를 한 후 25년이 되는 날부터 3년 이내에 안전점검을 실시한 후, 그 안전점검을 한 날부터 매 3년이 되는 날

2) 전기안전관리자의 개∙보수 요구권

전기안전관리자에게 개∙보수 요구 권한이 생깁니다. 기존에는 전기안전관리자가 화재 위험 등의 방지를 위해 소유자에게 개보수를 요구하여도 소유자 판단 하에 비용 등의 이유로 시정하지 않는 경우가 있었는데요. 이제 전기안전관리자가 소유자에게 부적합 시설물에 대해 개선조치를 요구할 수 있는 법적 권한이 생겼으며, 소유자는 시정해야 하는 의무가 발생하게 되었습니다.

전기안전관리법 제24조(전기안전관리자의 성실의무 등) ④ 전기안전관리자는 전기설비가 기술기준에 적합하지 아니하다고 인정되는 경우에는 지체 없이 해당 전기사업자 및 자가용전기설비의 소유자 또는 점유자에게 그 전기설비의 수리ㆍ개조ㆍ이전 등 필요한 조치를 요구하여야 한다. ⑤ 전기안전관리자로부터 제4항에 따른 조치요구를 받은 해당 전기사업자 및 자가용전기설비의 소유자 또는 점유자는 지체 없이 이에 따라야 한다. 이 경우 이에 따른 조치요구를 이유로 전기안전관리자를 해임하거나 보수의 지급을 거부하는 등 불이익한 처우를 하여서는 아니 된다.

 

3) 전기설비 안전등급제 실시

출처: 산업통상자원부

기존의 전기안전 검사는 ‘적합-부적합’ 여부만 나뉘어 그에 따른 명확한 점검 프로세스가 없었는데요. 올해 4월부터는 전기설비 상태 별 맞춤관리를 위해 노후도, 관리상태 등을 반영한 안전등급제가 실시되어 A부터 E까지 등급이 구분될 예정이니 참고해 주세요! 

전기안전관리법 제17조(안전등급 지정 등) ① 산업통상자원부장관 또는 시ㆍ도지사는 제11조ㆍ제12조ㆍ제14조에 따른 검사 및 점검의 결과에 따라 전기설비의 안전등급을 지정하고 해당 전기설비의 소유자 및 점유자에게 통보하여야 한다.

지금까지 ‘전기안전관리자’에 대해 살펴봤는데요. 다음 포스팅에서는 시설관리 중 승강기, 전기에 이어 소방에 대한 내용을 살펴보도록 하겠습니다.