투자가이드

꼬마빌딩 매입을 위해 매물을 검토하다 보면, 주변 상권과 건물 컨디션은 꼼꼼하게 살피면서 흔히 엘리베이터라고 부르는 ‘승강기’에 대해서는 대수롭지 않게 생각하고 넘기는 경우가 있습니다. 옛날에 지어진 4층 정도의 꼬마빌딩은 승강기를 따로 설치 하지 않았던 것이 관례였던 반면, 요즘은 소비자들이 걸어 오르는 것을 꺼리기 때문에 승강기가 없는 건물은 시세대비 임대료가 저렴한 편이고, 상층부엔 공실이 자주 발생한다는 위험도 있는데요. 이러한 이유로 건물 매입 후 새로 신축하는 경우는 물론, 내가 보유한 건물을 한 단계 밸류업시키기 위해서라도 ‘승강기’에 대한 내용을 숙지해 둘 필요가 있습니다. 오늘은 먼저 '승강기 설치 기준'에 대해 살펴보겠습니다. 

 

 

승용승강기 설치 기준

비슷한 규모의 꼬마빌딩이라고 하더라도 승강기가 있는 경우도, 없는 경우도 있습니다. 그렇다면, 언제 승강기를 설치해야 하는 걸까요?

건축법 제64조(승강기)  ① 건축주는 6층 이상으로서 연면적이 2천제곱미터 이상인 건축물(대통령령으로 정하는 건축물은 제외한다)을 건축하려면 승강기를 설치하여야 한다. 이 경우 승강기의 규모 및 구조는 국토교통부령으로 정한다.

「건축법」을 살펴보면 일반적인 '승용승강기'는 “6층이상으로서 연면적이 2,000㎡ 이상”인 건축물에 설치해야 한다고 나와 있는 걸 볼 수 있는데요. 이때 두 조건은 ‘or’이 아니라 ‘and’ 조건으로서 두 가지의 조건이 모두 충족해야지만 성립합니다. 예컨대, 연면적이 2,000㎡ 이상이지만 6층 미만이라면 승강기를 '꼭' 설치하여야 하는 건축물은 아닌 것이죠.

그렇다면, 승강기를 설치해야 하는 건축물이라면 과연 몇 대의 승강기를 설치해야 하는 걸까요? 승용승강기 설치에 관한 보다 구체적인 기준은 「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」 하단에 첨부된 [별표 1의2] 승용승강기의 설치기준에 나와있습니다. 

 

건축물의 설비기준 등에 관한 규칙 제5조(승용승강기의 설치기준) 「건축법」(이하 “법”이라 한다) 제64조제1항에 따라 건축물에 설치하는 승용승강기의 설치기준은 별표 1의2와 같다. 다만, 승용승강기가 설치되어 있는 건축물에 1개층을 증축하는 경우에는 승용승강기의 승강로를 연장하여 설치하지 아니할 수 있다.

 

건축물의 설비기준 등에 관한 규칙 [별표 1의2]

승용승강기 설치해야 하는 기준을 살펴보면, 건축물의 용도와 6층 이상의 거실*면적의 합계에 따라 필수로 설치해야 하는 승강기 대수가 달라지게 됩니다. (* 거실: 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위해 사용되는 방의 면적 (「건축법」 제2조 제1항 제6호)을 말함)

 

예를 들면, 숙박시설로써 6층 이상의 거실면적 합계가 5,000㎡인 건축물에 필요한 승강기 대수는 몇 대일까요? 기본적으로 1대가 필요하며 여기에 3,000㎡를 초과하는 2,000㎡마다 1대씩 더해야 하니, (5,000㎡-3,000㎡)/ 2,000㎡로 추가로 1대가 더 필요하여, 1대+1대로 총 2대의 승강기를 설치해야 합니다. 

건축물의 설비기준 등에 관한 규칙 [별표 1의2] 위 표에 따라 승강기의 대수를 계산할 때 8인승 이상 15인승 이하의 승강기는 1대의 승강기로 보고, 16인승 이상의 승강기는 2대의 승강기로 본다.

이때, 기본적으로 1대의 승강기라고 하는 것은 8인승 이상 15인승 이하의 승강기를 의미하는데요. 만약, 16인승 이상의 승강기를 설치한다면 2대로 보아 16인승을 1대만 설치하여도 적법하다고 볼 수 있습니다.

건축법 시행령 제89조(승용 승강기의 설치) 법 제64조제1항 전단에서 “대통령령으로 정하는 건축물”이란 층수가 6층인 건축물로서 각 층 거실의 바닥면적 300제곱미터 이내마다 1개소 이상의 직통계단을 설치한 건축물을 말한다.

다만, 6층인 건축물로서 각 층 거실의 바닥면적 300㎡ 이내마다 1개소 이상의 직통계단을 설치한 경우, 예외적으로 승용승강기를 설치하지 않아도 됩니다. 물론, 법적으로 승강기를 설치할 의무는 없지만 내 건물의 가치를 높이고 임차인의 편의를 고려한다면, 실제로 층수가 6층 정도인 건축물에 승강기를 설치하지 않는 경우는 거의 없다고 볼 수 있겠습니다.

 

 

비상용승강기 설치 기준

더불어, 건축물이 일정규모 이상이 되는 경우에는 화재에 대비하고, 구조·피난 등의 용도로 이용할 수 있는 비상용승강기 역시 의무적으로 설치해야 합니다.

 

건축법   제64조(승강기)  ② 높이 31미터를 초과하는 건축물에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제1항에 따른 승강기뿐만 아니라 비상용승강기를 추가로 설치하여야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 건축물의 경우에는 그러하지 아니하다.

「건축법」에 따르면 높이 31m를 초과하는 건축물에 비상용승강기도 설치해야 한다고 나와 있는데요. 설치기준에 대한 구체적 사항은 시행령에 나와 있습니다. 

 

건축법 시행령 제90조(비상용 승강기의 설치) ① 법 제64조제2항에 따라 높이 31미터를 넘는 건축물에는 다음 각 호의 기준에 따른 대수 이상의 비상용 승강기(비상용 승강기의 승강장 및 승강로를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)를 설치하여야 한다. 다만, 법 제64조제1항에 따라 설치되는 승강기를 비상용 승강기의 구조로 하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 높이 31미터를 넘는 각 층의 바닥면적 중 최대 바닥면적이 1천500제곱미터 이하인 건축물: 1대 이상 2. 높이 31미터를 넘는 각 층의 바닥면적 중 최대 바닥면적이 1천500제곱미터를 넘는 건축물: 1대에 1천500제곱미터를 넘는 3천 제곱미터 이내마다 1대씩 더한 대수 이상

먼저, 높이 31m를 초과하는 각 층의 바닥면적 중 가장 넓은 바닥면적이 1,500㎡ 이하인 경우에는 1대 이상의 비상용승강기를 설치하면 되며, 가장 넓은 바닥면적이 1,500㎡ 초과하는 건축물은 1대에 1,500㎡를 넘는 3,000㎡ 마다 1대씩을 더해 설치해야 하는 비상용승강기 대수를 계산하면 됩니다.

그렇다면, 비상용승강기도 16인승 이상을 설치하면, 2대를 설치한 것으로 인정받을 수 있을까요? 법제처에서는 아래와 같은 해석을 내놓았습니다. 

안건번호20-0219 1. 질의: 비상용승강기의 구조로 설치한 16인승 이상의 승용승강기 1대를 2대의 비상용승강기로 볼 수 있는지 여부(「건축법」 제64조제2항 등 관련) 2. 회답: 이 사안의 경우 16인승 이상의 승용승강기 1대당 2대의 비상용승강기를 설치한 것으로 볼 수 없습니다.

앞서, 승용승강기의 경우 16인승 이상을 설치하면 2대의 승강기를 설치한 것으로 보고 있는데요. 하지만 비상용승강기는 소방구조용으로 화재 등의 비상 시 소화∙구조활동에 적합하게 설치되어야 하기에 승강기 설치 부담 완화를 위해 승용승강기 설치 기준을 비상용승강기를 설치하는 경우까지 확대 적용하는 것은 입법취지에 반하는 해석이라고 회신하였습니다. 

지금까지 ‘승강기 설치 기준’을 살펴보았습니다. 요즘엔 사람들이 3층 이상 걸어 올라가는 걸 꺼리면서 승강기 유무가 하나의 체크포인트가 될 수도 있는데요. 승강기 유무는 대장 상에서 확인하는 것도 중요하지만, 실제 현장에서 승강기가 층별로 제대로 작동하고 있는지, 지하층 버튼이 있는데 승차할 수 없는 건 아닌지 등. 현장에서 직접 확인해 보는 것이 중요하겠습니다.