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건축물대장 보는 방법 <11탄> 투자자들이 ‘올 근생(근린생활시설)’ 빌딩을 찾는 이유!

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작성자 탑빌딩
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요즘‘올근생’ 건물을 찾는 분들이 많아졌습니다. 아파트를 포함한 주택 시장에 대한 규제가 강화되고, 취득∙보유∙양도 과정에서 다주택자의 압박이 거세지면서 부동산 투자 수요가 주택에서 비교적 규제를 덜 받는 근린생활시설 꼬마빌딩으로 대거 이동한 것이죠. 오늘은 투자자들이 왜 ‘올근생’ 꼬마빌딩에 주목하는지, 주택과 비교해 근생건물이 갖는 장점을 살펴 보겠습니다!


 

 

근린생활시설이란?


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이미지 출처 : 루리스


‘근린생활시설’이란 보통 주택지 또는 그 인근에 입지해 일상생활에 필요한 제화 및 서비스를 제공하는 시설로, 그 업종과 규모에 따라 1종과 2종으로 나뉩니다. 보통 주택지 또는 그 인근에 입지하여 주민들에게 일상생활에 필요한 제화 및 서비스를 제공하는 시설로 일반적으로 상가나 사무실 등이 해당합니다.

 

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예컨대, 위 대장을 보면 주용도가 ‘근린생활시설’이고, 층별 세부 용도 역시 주택이 포함되어 있지 않은 전체가 근린생활시설인 건물임을 확인할 수 있습니다. 투자자들이 '올근생’ 건물을 찾는 이유가 무엇일까요?



 

주택이 포함된 건물 vs 근린생활시설 건물


 

1. 세금


먼저, ‘근생건물’은 주택 규제로부터 자유롭습니다. 최근에 주택 관련 법이 너무 자주, 많이 바뀌는 바람에 세무 전문가들조차 고객 분들 개개인 별로 발생하는 변수에 따른 세금을 산출해 내는 것이 쉽지 않은데요. 주택 관련 법령의 잦은 제∙개정으로 혼란스럽다 보니, 최근에 국세청에서 발행한 ‘주택과 세금’이라는 책자가 베스트셀러에 오르는 웃픈 상황까지 연출되었습니다.


더불어, 다주택자가 부동산을 취득하고, 보유하고, 처분하는 단계별로 세부담이 과도하게 상승하면서 다주택자의 추가 주택 매입 또한 부담스러워졌는데요. 이에 따라 투자용으로 아파트 등 주택을 매입했던 투자 수요가 비교적 세금 규제에서 자유로울 수 있는 근린생활시설 건물로 몰리고 있는 것이지요.

 

 

2. 대출


또한 주택은 대출을 받기 더 어려워졌습니다. 규제지역 내 LTV(담보인정비율)를 40%로 적용하고 (서울 내 9억원 이하분 LTV 40%, 9억 초과분 LTV 20%) 15억 이상의 고가 아파트를 담보로는 아예 대출이 나오지 않는 등 주택에 대한 대출 규제가 거세졌는데요. 하지만 주택을 포함하고 있지 않은 올근생 건물은 주택에 비해 비교적 수월하게 대출을 받을 수 있습니다. 적은 실투자금으로도 투자가 가능한 것이 특징이죠.


더불어, 주택이 포함된 건물은 방의 개수에 따라 ‘방공제’를 해야 해서 대출 가능 금액도 줄어드는데요. ‘방공제’란 주택이 경매로 넘어가는 상황에 대비해 주택임대차보호법에 따라 최우선변제권 보장금액인 ‘소액임차보증금’을 대출금액에서 차감한다는 뜻입니다. 대게 주택의 방 개수만큼 ‘방공제’를 하기 때문에 예상보다 대출한도가 많이 나오지 않을 수 있는 것이죠.



3. 자금조달계획서


요즘은 서울 전역을 비롯하여 웬만한 수도권 지역에서 주택을 매입할 때면 그 자금을 어떻게 조달하였는지 확인받기 위해 ‘자금조달계획서’를 제출하게 됩니다. 또 서울과 같이 투기과열지구에서 주택을 매입할 경우 예금 잔액이나 소득 등 주택 구입 자금 출처를 입증할 수 있는 증빙서류까지 제출해야 합니다. 주택이 일부 포함된 상가주택도 마찬가지인데요. 하지만 주택이 포함되지 않은 ‘올근생’ 건물은 이 같은 자금조달계획서를 제출하지 않아도 됩니다. 투자자 입장에선 부담을 한 겹 덜어낼 수 있는 것이죠.



4. 임대 관리


임대 관리 면에서 주택과 근생건물을 비교해보겠습니다. 주택으로 임대사업을 할 수 있는 대표적인 유형인 다가구주택, 다세대주택, 다중주택, 도시형생활주택 등은 주택에 대한 수요는 안정적으로 유지되어 공실률이 낮고, 또 경기 변동에도 영향을 덜 받는 것이 특징입니다. 하지만 주택의 월세입자는 단기 임차인이 많기 때문에 근생건물에 입주한 임차인과 비교해 이동이 빈번하고, 주요 시설의 교체 및 유지보수 이슈도 잦은 편인데요. 이에 따라 임차인 관리 스트레스가 클 수 있습니다.



 

근린생활시설의 종류


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이미지 출처 : 서울특별시


근린생활시설은 제1종과 제2종으로 나뉩니다. '제1종근린생활시설'은 일용품을 판매하는 소매점, 지역자치센터, 우체국 등 생활 밀접한 시설을 의미하여, '제2종근린생활시설'은 제1종을 보완할 수 있는 시설로 일반음식점, 노래연습장, 서점 등이 포함됩니다. 또한 제1종에 속하지만 일정 면적을 넘는 경우라면 제1종이 아니라 제2종에 속하는 경우도 있습니다.


 

 

근린생활시설 면적 기준


근린생활시설은 면적이 정해져 있는 경우도 있고, 제한이 없는 경우도 있기 때문에 확인이 필요합니다.  예를 들어, 휴게음식점 등은 해당 용도 바닥면적이 300㎡ 미만이면 제1종, 300㎡ 이상이면 제2종이며, 금융업소, 사무소 등 해당 용도 바닥면적의 합계가 30㎡ 미만이면 제1종, 30㎡ 이상이면 제2종으로 면적 규모에 따라 제1종과 제2종이 달라질 수 있습니다. 

 

문제는, 제2종근생의 면적 기준을 초과하는 경우에는 근생이 아닌 다른 업종으로 인정받게 된다는 것인데요. 예를 들어, 흔히 고시원으로 불리는 다중생활시설은 바닥면적 합계가 500㎡ 미만이면 제2종근생이지만, 500㎡ 이상이면 용도가 숙박시설로 변하게 됩니다. 이럴 경우 규제가 강화될 수 있으니 확인이 필요합니다.


 

지금까지 수익형 부동산의 대표 유형 중 하나인 ‘근린생활시설’에 대해 심층적으로 살폈습니다. 주택에 대한 규제가 강화되면서 대안으로 떠오르는 근린생활시설 빌딩에 대해 궁금한 사항이 있거나 서울, 경기 전역의 빌딩, 꼬마빌딩, 상가주택 등 건물 매입에 관심이 있으신 분들은 언제든지 탑빌딩 부동산중개법인에 문의해 주세요!

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