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건축물대장 보는 방법 <10탄> 다세대주택 vs 단지형 다세대주택? '도시형생활주택' 알아보기

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작성자 탑빌딩
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수익률 높은 ‘원룸 건물’ 매입을 위해 임장을 다니다 보면, 외관상으로는 모두 방이 하나인 원룸으로 공급되지만, 막상 건축물대장을 열람해 보면 건축물의 용도가 주택부터 근린생활시설, 업무시설까지 다양하게 나뉘어 건축물의 내∙외관 모습부터 세금까지 달라질 수 있는데요. (다가구주택, 다세대주택, 다중주택, 도시형생활주택은 ‘주택’, 다중생활시설(고시원)은 ‘근린생활시설’, 오피스텔은 ‘업무시설’로 건축물의 특장점, 규제사항, 세금까지 큰 차이를 보입니다.) 오늘은 소형주택의 대표 유형 중 하나인 ‘도시형생활주택’에 대해 심층적으로 다뤄보겠습니다.



 

도시형생활주택이란?


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위 사진에 있는 건물들은 건축물대장을 열람해보면 세부 건축물 현황이 ‘도시형생활주택’인 건물들입니다. 건물 외관만 보아서는 일반적으로 원룸으로 공급되는 다른 용도의 건물들과 비교해 큰 차이가 보이지 않는데요. ‘도시형생활주택’은 1~2인 가구의 주거수요에 대응하고, 재개발, 재건축 등 대규모 정비사업 등으로 멸실 된 비교적 저렴한 저층 소형주택의 공급을 확대하고자 새로운 주거 유형의 하나로 등장한 개념입니다. 빠르게 민간 투자의 소형주택 공급을 확대하고자 「주택법」 개정(2009.2)을 통해 건설 기준을 완화하고, 건축물의 인허가 절차를 간소화한 것이 특징이지요.


주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

20. “도시형 생활주택”이란 300세대 미만국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 말한다.


제36조(도시형 생활주택의 건설기준) ① 사업주체가 도시형 생활주택을 건설하려는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역에 대통령령으로 정하는 유형과 규모 등에 적합하게 건설하여야 한다. 


‘도시형생활주택’의 주요 특징은 크게 3가지인데, 먼저, 주거전용면적이 85㎡ 이하인 ‘국민주택규모’로 세대수는 300세대 미만으로만 건축이 가능합니다. 또한 기반시설의 부족으로 난개발이 우려되는 비도시지역에서는 건설이 불가능한 것이 특징이죠.


 


도시형생활주택 종류

 

주택법 시행령

제10조(도시형 생활주택)

① 법 제2조제20호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호에 따른 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다.


1. 원룸형 주택: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 공동주택

가. 세대별 주거전용면적은 50제곱미터 이하일 것

나. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것

다. 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 다만, 주거전용면적이 30제곱미터 이상인 경우에는 두 개의 공간으로 구성할 수 있다.

라. 지하층에는 세대를 설치하지 아니할 것


2. 단지형 연립주택: 원룸형 주택이 아닌 연립주택. 다만, 「건축법」 제5조제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 건축할 수 있다.


3. 단지형 다세대주택: 원룸형 주택이 아닌 다세대주택. 다만, 「건축법」 제5조제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 건축할 수 있다.

 

‘도시형생활주택’의 종류는 전용면적 등에 따라 원룸형단지형(다세대주택, 연립주택)으로 나뉩니다.

 

 

1. 원룸형 주택


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‘원룸형주택’세대별 주거 전용면적이 50㎡ 이하로 욕실과 부엌을 설치해 독립된 주거가 가능한 주택입니다. 원칙적으로는 욕실과 보일러실을 제외한 공간은 하나의 공간인 원룸 형태로 구성하여야 하지만, 30㎡ 이상이라면 두 개의 공간으로도 구획 가능합니다. 더불어 원룸형은 지하층엔 세대를 구성할 수 없습니다.

 

원룸형주택의 경우에는 층수 제한이 따로 없다 보니, 전용면적 50㎡ 이하인 원룸형주택이라고 하더라도 해당 건물의 5개층 이상을 주택으로 사용하게 되면 아파트로 간주돼 개정된 민간임대주택법(2020.8)에 따라 장기일반민간임대주택에서 제외되는 문제가 있었는데요. 하지만 최근 아파트의 범위에서 원룸형 주택을 제외하는 개정안이 통과해 앞으로 5층 이상 원룸형 주택도 임대사업자 종부세 혜택을 계속 보실 수 있게 되었습니다.

 

 

2. 단지형 다세대주택, 단지형 연립주택


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‘단지형 다세대주택’은 세대별 전용면적 85㎡ 이하로 4개층 이하 및 연면적 660㎡ 이하인 주택이며, ‘단지형 연립주택’은 세대별 전용면적 85㎡ 이하로 4개층 이하 및 연면적 660㎡ 초과하는 주택을 말합니다. 단지형 다세대주택과 단지형 연립주택의 메리트는 먼저 건축위원회 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 건축할 수 있다는 점인데요. 원칙적으로 4개층만 건축 가능하지만 4개층으로 건축 시 용적률이 많이 남을 경우에는 건축위원회 심의를 받아 한 층을 더 올려 5개층까지 지을 수 있는 것이지요. (본래 5개층 이상이면 아파트로 구분되어 규제가 많아지지만 단지형 다세대∙연립주택 공급을 위해 혜택을 주는 것이지요.)


또 하나의 장점은 소형 주택 공급 활성화를 위해 건물의 인허가 절차를 간소화하였다는 점입니다. 공동주택은 30세대부터 사업계획승인대상이지만, 단지형 다세대주택과 단지형 연립주택은 50세대부터 사업계획승인대상으로 49세대까지는 건축법에 의한 건축허가대상으로 인허가 절차를 간소화하였습니다. (건축허가보다 사업계획승인 절차가 더 까다롭기 때문이죠.) 이처럼 도시형생활주택은 소형주택 공급을 위한 활성화 정책에 따라 나온 새로운 주거 형태인 만큼 규제가 완화되고 절차가 간소화된 것이 특징입니다.


 

 

주택과 복합 용도로 건축 제한

 

주택법 시행령

제10조(도시형 생활주택)

② 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 예외로 한다.

1. 원룸형 주택과 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택 1세대를 함께 건축하는 경우

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1호다목에 따른 준주거지역 또는 같은 조 제2호에 따른 상업지역에서 원룸형 주택과 도시형 생활주택 외의 주택을 함께 건축하는 경우


③ 하나의 건축물에는 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택과 원룸형 주택을 함께 건축할 수 없다.

 

도시형생활주택은 원칙적으로 한 건축물 안에 다른 주택과 함께 지을 수 없으니 주의가 필요합니다. 예를 들어, 임대수익률을 극대화하기 위한 방법으로 일부는 도시형생활주택으로 일부는 다세대주택으로 한 건축물 안에 건축하고 싶어도 할 수 없는 것이지요. 다만, 원룸형 주택은 원룸의 임대관리를 하기 위해 꼭대기 층에 주인세대가 거주하는 경우가 있기 때문에 건물 내 주거전용면적이 85㎡를 초과하는 주택 1세대를 한 건축물 안에 함께 건축하는 것을 허용하고 있습니다. (하지만 보통 일조권사선제한을 받으면 4~5층 면적이 줄어 현실적으로 그렇게 짓지 못하는 경우도 있습니다.)


 

 

일반 공동주택 vs 도시형생활주택


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출처: 「주택건설기준 등에 관한 규정」 참고


‘도시형생활주택’은 「건축법」 상 건축물의 용도로는 아파트, 연립주택, 다세대주택과 같은 ‘공동주택’입니다. 하지만 ‘도시형생활주택’은 일반 공동주택과 비교해 주택 건설기준 등이 대폭 완화된 것이 특징인데요. 일반 공동주택과 도시형생활주택은 어떤 차이를 보일까요?


먼저, 도시형생활주택에는 일반 공동주택에 적용되는 소음방지, 주택배치, 기준척도 규정이 적용되지 않으며, 비교적 필요성이 낮은 관리사무소, 조경 등의 부대시설, 놀이터, 경로당 등 복리시설 설치 및 주차장 확보 기준을 면제하거나 완화하여 공간 활용도를 높일 수 있도록 돕고 소형주택 공급이 용이하도록 제도적 장치를 마련했습니다. 물론, 세부적인 내용은 건축전문가와 상담을 해야겠지만, 도시형생활주택은 공동주택이지만 일반 공동주택에 비해 인허가 절차, 층수, 주차장, 부대시설 등 다방면에서 혜택을 받을 수 있음을 알아두면 좋을 것 같습니다.



지금까지 일반 ‘원룸 건물’로 취급되는 건축물의 용도 중 소형 주거 형태인 ‘도시형생활주택’에 대해 살폈는데요. 50억 이하의 꼬마빌딩 투자는 아무래도 주택이 포함된 건물이 많기에 주택의 유형을 무시할 수 없는 것이 현실입니다. 주택의 유형에 따라 세입자 관리부터 세금 부담까지 체크해야할 포인트가 달라질 수 있으니 확인해 주세요! 내 상황에 맞는 수익형 부동산을을 찾는다면, 언제든지 탑빌딩 부동산중개법인에 문의바랍니다.

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