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건축물대장 보는 방법 <9탄> 다중생활시설(고시원) 건물 매입 시 체크리스트

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작성자 탑빌딩
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지난 포스팅에서는 수익형 부동산 가운데 일반적으로 ‘원룸 건물’로 소개되고 매매되지만, 건축물대장 상의 용도가 무엇이냐에 따라 다가구주택, 다중주택, 다중생활시설로 나뉘어 건축물의 내외관 특징부터 적용되는 세금까지 달라질 수 있다는 내용을 비교해 드렸는데요. 오늘은 이 중에서도 우리에게 고시원으로 익숙한 ‘다중생활시설’에 대해 심층적으로 다뤄보겠습니다.


 

 

다중생활시설(고시원)의 변천사

 

다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령

제2조(다중이용업) 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항제1호에서 “대통령령으로 정하는 영업”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 영업을 말한다. 

7의2. 고시원업[구획된 실(室) 안에 학습자가 공부할 수 있는 시설을 갖추고 숙박 또는 숙식을 제공하는 형태의 영업]

 

고시원의 사전적 정의는 구획된 실 안에 학습자가 공부할 수 있는 학습 시설을 갖추어 두고, 숙박 또는 숙식을 제공하는 형태의 공간을 뜻합니다. 과거엔 고시원이 고시공부를 하던 학생들을 비롯해 주거취약계층의 저렴한 주거공간으로 활용되어 열악한 주거공간이라는 부정적 이미지가 있었는데요. 최근엔 쾌적한 시설을 갖춘 고시원들이 생겨나면서 1인가구가 생활할 수 있는 원룸의 종류 중 하나로 고시원에 대한 이미지의 전환이 일어나고 있습니다.


이처럼 학습공간이라는 고시원 본래 목적이 변질되고, 거주용으로 고시원을 찾는 수요자의 요구가 다양해지면서 이에 쾌적한 주거환경 조성안전사고 예방을 위해 고시원업 관련 법령은 제∙개정이 많이 발생해 왔는데요. 관련 법령의 주요 변동 사항을 정리하면 다음과 같습니다.

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출처: 「GRI 정책브리프」 참고

 

다중생활시설(고시원) 관련 법령의 주요 제∙개정 사항은 고시원 관련 주요 키워드를 통해 하나씩 소개드릴게요!


 

 

용도: 제2종 근린생활시설


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건축법 시행령

제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.


[별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

4. 제2종 근린생활시설

거. 다중생활시설(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다. 이하 같다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 


‘다중생활시설(고시원)’은 주거용도로 사용되기 때문에 주택이라고 오해하는 분들도 있으실 텐데요. ‘다중생활시설(고시원)’은 건축물대장을 열람해 보면 일반적으로 ‘제2종 근린생활시설’로 나와있습니다. 고시원은 주택이 아니라 ‘제2종 근린생활시설’군에 속해 1세대1주택 비과세 등의 혜택은 받지 못 하지만, 다주택자의 취득세, 양도소득세 중과를 비롯해 종합부동산세 부담을 피할 수 있다는 장점이 있지요.



 

전체 면적: 500㎡ 미만

 

건축법 시행령

제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.


[별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

4. 제2종 근린생활시설

거. 다중생활시설(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다. 이하 같다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것


15. 숙박시설

다. 다중생활시설(제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것을 말한다)

 

다중생활시설이 제2종 근린생활시설에 속하려면 다중생활시설의 용도로 사용하는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만이어야 하며, 500㎡ 이상이 될 경우 제2종 근린생활시설이 아닌 숙박시설로 취급됩니다.


과거에는 고시원의 규모가 1,000㎡ 미만인 경우 제2종 근린생활시설로 주거지역에 입지할 수 있었으나 주거지역에 대규모 고시원을 지어 주거환경이 저해되는 문제가 제기되자 제2종 근린생활시설 내 고시원의 면적을 500㎡ 미만으로 조정하게 된 것이죠.(제2종 근생으로 여전히 주거지역에도 지을 수 있으나 면적 제한이 1,000㎡에서 500㎡으로 줄어든 것이죠!)


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위의 건축물대장의 건축물 현황 예시를 살펴보면, 고시원으로 사용되고 있는 층이 총 3개층으로 면적을 합하면 500㎡ 미만인 것을 확인할 수 있는데요. 만약에 1개층을 추가로 고시원으로 사용하게 된다면, 제2종 근생으로는 더 이상 허가를 받을 수 없으며, 제2종 근생이 아닌 숙박시설로의 규제를 받게 됩니다.


 

 

최소 면적: 지자체 기준

 

다중생활시설 건축기준

제3조(지역별 기준 설정) 지방자치단체의 장은 제2조의 기준에 위배되지 않는 범위 내에서 다중생활시설의 최소 실 면적, 창 설치 등의 기준을 정하여 권장할 수 있다. 

 

만약 ‘주택’이라면 쾌적한 주거환경을 보장하기 위해 「주택법」에 규정된 최소 주거면적을 갖춰야 합니다. 하지만 다중생활시설로 분류된 고시원은 별도의 주거기준이 없기 때문에 방 크기가 4㎡ 미만인 쪽방부터 창문이 없는 방이 차지하는 비율이 적지 않았는데요.


국토교통부는 고시원 거주자의 주거 인권 보호와 각종 안전사고 위험으로부터의 노출을 최소화하기 위해 지자체별 다중생활시설의 최소면적, 창문설치 유무 등 세부 기준을 정하여 권장할 수 있도록 하였습니다.


서울시의 경우에는 ‘서울형 고시원 주거기준’을 마련해 방 실면적은 7㎡(화장실 포함시 10㎡) 이상으로 하고, 각 방마다 창문도 의무적으로 설치하도록 하였는데요. 다중생활시설 운영을 위해 신축 등을 하는 경우엔 각 지자체에 문의해 최소면적을 확인하시길 바랍니다!


 

 

층수: 층수 제한 없음, 지하층 불가

 

다중생활시설 건축기준

제2조(건축기준) 다중생활시설은 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 다음 각 호의 기준에 적합한 구조이어야 한다.

2. 다중생활시설(공용시설 제외)을 지하층에 두지 말 것

 

다중생활시설은 원룸 임대업의 주 용도인 다가구주택, 다세대주택, 다중주택 등과 비교해 500㎡ 미만(제2종 근생)이라는 면적 규정은 있으나 층수를 비롯해 세대 수 제한은 따로 없습니다. 다만, 고시원 거주자의 주거 환경과 안전을 위해서 건물 지하층엔 다중생활시설을 둘 수는 없습니다.(별도의 공용시설은 지하층에 둘 수 있습니다.)


 


내부 시설: 취사설비 설치 불가

 

다중생활시설 건축기준

제2조(건축기준) 다중생활시설은 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 다음 각 호의 기준에 적합한 구조이어야 한다.

1. 각 실별 취사시설 및 욕조 설치는 설치하지 말 것(단, 샤워부스는 가능)


다중생활시설이 주택과 비교해 큰 차이를 보이는 점이 각 호실에 취사시설, 욕조 설치가 금지된다는 점입니다. 비교적 주차장 설치 기준, 최소 주거 면적 등 건축 기준이 느슨한 다중생화시설로 허가를 받아놓고 주택으로 불법 임대하는 사례를 막기 위함인데요. 다만, 방 안에 샤워 부스 등 세면시설은 설치 가능합니다. 


 

 

용도 제한: 주택 등과 복합용도 불가


건축법 시행령

제47조(방화에 장애가 되는 용도의 제한)

② 법 제49조제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도의 시설은 같은 건축물에 함께 설치할 수 없다. 

1. 노유자시설 중 아동 관련 시설 또는 노인복지시설과 판매시설 중 도매시장 또는 소매시장

2. 단독주택(다중주택, 다가구주택에 한정한다), 공동주택, 제1종 근린생활시설 중 조산원 또는 산후조리원과 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설

 

고시원인 다중생활시설은 한 건축물 안에 함께 설치 불가능한 용도가 있어 확인이 필요합니다. 고시원은 좁고 밀폐된 구조적 특성상 화재에 취약해 화재 시 신속한 피난 및 대피능력이 떨어질 수 있는 조산원 또는 산후조리원과 함께 이용할 수 없습니다. 또한 여러 세대가 거주하는 다중주택, 다가구주택과 공동주택인 아파트와 연립주택, 다세대주택 역시 다중생활시설과 한 건축에서 이용이 불가한데요.


예를 들어, 아래 3개층은 다가구주택으로 사용하고, 위의 3개층은 다중생활시설로 사용하고 있다면, 불법 사항이 있는 위반건축물로 볼 수 있는 것이지요.


 

 

간이스프링클러설비 의무화 소급 적용


지난 2009년 7월 화재로 인한 대형참사를 막기 위해 고시원 등 화재에 취약한 다중이용업소에 대해 간이스프링클러 설치를 의무화하도록 개정되었는데요. 다만, 개정법이 신규 및 영업주 변경부터 적용되다 보니 기존의 노후화된 다중생활시설에는 적용되지 않았습니다.


하지만 지난해 12월 10일 또 한번의 개정으로 고시원은 영업개시일이나 안전시설 등을 변경한 사실과 상관없이 간이스프링클러를 의무적으로 소급 설치해야 합니다. 소급설치는 2022년 6월 30일까지 완료해야 하는데요. 다중생활시설이 있는 건물을 매입할 땐 위 개정법에 따라 시설 설비가 완료 되었는지도 확인이 필요할 것입니다.

 


지금까지 ‘다중생활시설’에 대해 살펴보았는데요. 오늘 소개해 드린 내용 외에도 다중생활시설은 소방필증, 냉난방시설, 피난계단 설치 대상 여부 등 놓치지 않고 확인해야 하는 사항이 많습니다. 다중생활시설 운영을 위해 건물 매입을 원한다면, 전문가와 함께 체크해 보시는 것을 추천드립니다!

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