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건축물대장 보는 방법 <8탄> 다가구주택 vs 다중주택 vs 다중생활시설의 특장점 비교

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작성자 탑빌딩
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건물을 매입하는 데는 여러 이유가 있겠지만, 대표적인 유형 중 하나로 원룸 임대업을 통해 안정적인 임대수익을 얻고자 하는 이유입니다. 하지만 건축법상 '원룸'이라는 용어는 없습니다. 방이 하나 있어 원룸, 둘이 있어 투룸인 것이지, 똑같이 ‘원룸’이라 불리는 건물도 건축물대장을 열람하면 ‘주용도’란에 다가구주택부터 근린생활시설까지 다양한 용도로 표기되어 있는 걸 볼 수 있는데요.

 

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외관만으로는 구분하기 힘든 건물의 용도


이때 주의해야 할 점은 같은 원룸의 형태를 띄더라도 건축물대장상 주용도가 무엇이냐에 따라 주요 특장점, 그리고 이에 따른 세금도 큰 차이를 보인다는 점입니다. 예를 들어, 같은 ‘원룸’의 형태를 지닌다 하더라도, 다가구주택으로 원룸 임대업을 하는 분은 주택다중생활시설로 원룸 임대업을 하는 분은 근생으로, 세금(주택 vs 주택 외)부터 공간의 형태(취사시설 여부)까지 다방면에서 큰 차이를 보이기 때문이지요. 따라서 원룸 임대업을 통해서 안정적인 수익창출을 원한다면 원룸의 주용도별 특장점을 잘 파악해 둘 필요가 있는데요.  지금부터 성공적인 원룸 건물 투자와 임대업을 위해 '원룸'의 건축물대장상의 종류와 특장점을 살펴보겠습니다.


 


다가구주택


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먼저, ‘다가구주택’에 대해 살펴보겠습니다. 위의 건축물대장을 살펴보면 아래층은 근생상가로, 윗층은 주택으로 구성된 ‘상가주택’으로 파악되는데요. 건축물현황을 살펴보면 주택 부분의 용도가 ‘다가구주택’으로 나와 있는 것을 살펴볼 수 있습니다.

 

 

1. 건축물의 유형 및 세금


다가구주택은 ‘단독주택’의 범주 안에 속합니다. 한 건물 안에 세대수는 많지만 소유자는 한 명으로, 다세대주택처럼 세대별 매매가 가능한 것이 아니라 한 명의 소유자가 하나의 건물로 매매해야 한다는 뜻이지요. 세대수가 여럿이지만 하나의 주택으로 보기 때문에 1세대1주택 비과세가 가능하다는 장점이 있는데요. 실질적인 주택이 많음에도 용도상 하나의 주택으로 비과세가 가능한 건 엄청난 혜택으로 볼 수 있습니다. 다만, 불법 증축 등으로 건축법상 다가구주택의 요건을 충족 못 하면 세금폭탄을 맞을 수도 있습니다(단독주택으로 인정받지 못 하기 때문).



2. 건물 내외관 특징


또한 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수는 3개층, 동별 세대수를 합한 세대수는 19가구로 한정됩니다. 때문에 만약에 지상 4개층의 원룸건물에서 1개층은 상가, 3개층은 원룸인 경우는 적법하지만, 4개층을 모두 원룸 임대업을 하고 있는 경우라면 위반건축물로 등재될 수 있으니 주의가 필요합니다.

 

면적은 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하만 가능한데요. 층수, 세대수, 면적 등에 제한 사항이 있기 때문에 다가구주택을 위해서는 큰 땅은 필요 없는 것이지요. 무엇보다도 다가구주택으로 용도가 표기된 원룸은 화장실, 욕실을 비롯해 취사설비까지 방마다 갖춰 독립된 주거환경 구성이 가능하다는 것이 특징입니다.



 

다중주택

 

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다음으로 대학가에서 흔히 볼 수 있는 하숙집이나 최근 이슈인 셰어하우스(공유형 주택)에 속하는 ‘다중주택’에 대한 특장점을 살펴보겠습니다.


 

1. 건축물의 유형 및 세금


‘다중주택’ 역시 ‘단독주택’의 범주 안에 속합니다. 한 건물 안에 학생, 직장인 등 여러 사람이 거주하지만, 소유자는 한 명으로 하나의 건물로 매매가 가능합니다. 단독주택이기 때문에 방 하나만 구분소유할 수 없으며, 구분소유가 불가능하기 때문에 개별 매매도 불가합니다. 또한 단독주택의 종류로 하나의 주택으로 취급되기에, 1세대 1주택 비과세 혜택도 받을 수 있습니다.

 

 

2. 건물 내외관 특징


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다중주택은 지금까지 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하, 면적은 바닥면적의 합계가 330㎡ 이하만 가능했는데요. 2021년 6월 16일 이후부터 다중주택의 규제가 완화돼, 다중주택 허용규모가 330㎡에서 660㎡으로 넓어지고, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하는 경우엔 해당 층을 주택의 층수에서 제외하도록 개정되었습니다. 때문에 1층을 필로티구조와 근생상가로 건축하고, 위의 3개층을 원룸 임대로 활용할 수 있는 등 이전보다 높은 수익률을 기대할 수 있게 되었죠.


이렇게 다가구주택과 용도, 면적, 층수마저 같다면 다중주택과 다가구주택의 차이점은 무엇일까요? 다중주택은 다가구주택과 달리 구분공간마다 독립된 주거 형태를 갖추지 못 한다는 차이가 있습니다. 실 별로 화장실, 욕실을 설치할 수는 있지만, 취사시설은 불가해 공용으로 사용해야 하는 것이죠.


때문에 실별로 주방시설까지 풀옵션을 갖춘 건물이 건축물대장상에는 ‘다중주택’으로 되어 있다면 위반건축물로 등재되는 위험이 있을 수도 있으니, 건축물대장과 실제용도를 비교할 필요가 있겠습니다.


 

 

다중생활시설(고시원)


다음으로 우리가 일반적으로 ‘고시원’이라고 부르는 ‘다중생활시설’에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

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1. 건축물의 유형 및 세금


원룸 건물이어서 주택인 줄 알고 계약하려는데, 건축물대장에 '근린생활시설'로 나오는 경우가 있습니다. 이는 우리가 ‘고시원’이라 부르는 ‘다중생활시설’입니다. ‘고시원’하면 낡고 오래된 건물을 생각하기 쉬운데, 요즘은 내외관 시설이 좋아져 건축물대장을 보아야지만 고시원으로 식별 가능한 경우가 많이 있습니다.


다중생활시설이란?

다중생활시설(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것


고시원은 주택이 아니라 ‘제2종 근린생활시설’군에 속해 1세대1주택 비과세 등의 혜택은 받지 못 하지만, 다주택자의 취득세, 양도소득세 중과를 비롯해 종합부동산세 부담을 피할 수 있다는 장점이 있지요.



2. 건물 내외관 특징


다중생활시설은 층수와 세대수 제한은 없으나 해당 용도로 사용하는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만이어야 한다는 면적 규정은 있습니다. 세대수 제한은 없지만 면적 제한은 있기 때문에 일반적으로 고시원들이 비교적 좁은 평수에 많은 호실을 운영하며 수익률을 얻는 것이지요.(만약, 면적이 500㎡를 초과하면 숙박시설이 되어서 상업지역 내에서만 운영이 가능합니다.)


다중생활시설 역시 다중주택과 마찬가지로 방 안에 화장실 설치는 합법적을 가능하나, 방 내부에 취사설비를 독립적으로 설치할 수 없고, 외부에 공용주방시설을 두어 사용해야 합니다.


취사시설이 불가하다는 점은 다중주택과 같은데요. 하지만 다중주택은 주택, 다중생활시설은 근생으로 기존 주택 유무에 따라 세금 차이가 클 수 있으니 건축물대장 열람이 필수라고 볼 수 있겠습니다.

 

 

지금까지 일반적으로 ‘원룸 건물’로 매매되지만, 건축물대장 상의 용도가 무엇이냐에 따라 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 적용돼 건축물의 내외관 특징부터 적용되는 세금까지 달라질 수 있다는 내용을 살펴보았는데요. 오늘 포스팅에서 정리한 건축물의 종류 외에도 공동주택의 범주에 들어가는 다세대주택, 업무시설의 범주에 들어가는 오피스텔 등 다양한 형태의 ‘원룸 건물’이 있을 수 있으니 건물 매입 전에 건축물대장을 열람하여 실제 현황과 건축물대장 상의 용도를 확인하고, 주택 보유 여부 등 내 상황에 맞춰 성공적인 건물 투자를 하시기를 바라겠습니다!


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