보도자료

보도자료

건축물대장 보는 방법 <7탄> 대지 안의 공지란? 다세대주택 vs 다가구주택 대지 안의 공지 비교

페이지 정보

작성자 탑빌딩
작성일

본문

지난 포스팅에서는 내 건물 앞의 도로가 일정한 소요 너비에 미치지 못 하는 경우에는 도로 확보를 위해 내 땅의 일부를 내줘야 하는 ‘건축선 후퇴’에 대한 내용을 살펴보았는데요. 건축선이 후퇴하게 되면 밀려난 대지면적에서 ‘대지 안의 공지’ 규정까지 준수해야 하기 때문에 정상적인 건축에 한계가 발생할 수도 있습니다. 오늘은 ‘건축선 후퇴’ 개념과 함께 알아두면 좋은 ‘대지 안의 공지’ 개념에 대해 알아보겠습니다.



 

‘대지 안의 공지’란?


탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_건축물대장_대지위의공지(2).png

 

‘대지 안의 공지’라는 개념은 단어 그대로 내 땅임에도 불구하고 건축물을 짓지 못하고 비워놓아야 하는 일정 공간을 의미합니다. 내 땅 위에 건축물을 지을 때 아무 위치에나 건축물을 지을 수 있는 게 아니라 일정 거리를 띄어야 하는데 이것이 ‘대지 안의 공지’인 것이죠. 대지 안의 공지를 두는 여러 이유가 있겠지만, 건축물을 건축할 때 옆에 위치한 건물들과 다닥다닥 붙어 건축하면 도시 미관을 헤칠뿐더러, 화재 등 긴급사태 발생 시에 신속한 대피를 위해 최소한의 공간이 보장되어야 하기 때문입니다. 


건축법
제58조(대지 안의 공지)
건축물을 건축하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역ㆍ용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 한다.
 

  

탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_건축물대장_대지위의공지(3).png

  

건축법 조항에서 볼 수 있듯이 ‘대지 안의 공지’는 옆 건물이 올라가 있는 ‘인접 대지 경계선’과 도로와의 경계인 ‘건축선’을 기준으로 하여 지자체 조례가 정하는 공간만큼 이격해야 합니다. 물론, 그 안에서 기본적으로 건폐율, 일조권 등의 규제사항을 지켜서 건축물을 지어야 하겠지만, 건축물을 지을 때 건축물을 지을 수 있는 경계 ‘대지 안의 공지’를 넘길 수는 없다는 의미이지요. 



 

‘대지 안의 공지’ 거리의 기준


건축법 시행령

제80조의2(대지 안의 공지) 법 제58조에 따라 건축선(법 제46조제1항에 따른 건축선을 말한다. 이하 같다) 및 인접 대지경계선(대지와 대지 사이에 공원, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 그 밖에 건축이 허용되지 아니하는 공지가 있는 경우에는 그 반대편의 경계선을 말한다)으로부터 건축물의 각 부분까지 띄어야 하는 거리의 기준은 별표 2와 같다.


서울특별시 건축 조례

제30조(대지 안의 공지) 법 제58조 및 영 제80조의2에 따라 건축선인접 대지경계선으로부터 건축물의 각 부분까지 띄어야 하는 거리의 기준은 별표 4와 같다.

 

‘대지 안의 공지’로 이격해야 하는 거리는 ① ’건축선’으로부터 얼마나 이격해야 하는가. ② ’인접 대지경계선’에서 얼마나 이격해야 하는가. 두 가지로 건축물 용도에 따라 지자체 조례를 따릅니다.

 

 

1. 건축선으로부터 띄어야 하는 거리


탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_건축물대장_대지위의공지(7).png

 

먼저, ‘건축선’으로부터의 이격거리를 알아보겠습니다. 수익형 건물과 관련된 용도 위주로 살펴본다면, 다세대주택은 이격공간이 1m 이상 확보되어야 하며, 연립주택은 이격공간이 2m 이상 확보되어야 합니다. 조례로 따로 규정되어 있지 않은 근린생활시설이나 단독주택, 다가구주택 등은 이격거리가 규정되지 않아 이론상 도로 경계선부터 건축물 건축이 가능합니다.

 

탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_건축물대장_대지위의공지(9).png


 

2. 인접대지경계선으로부터 띄어야 하는 거리


탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_건축물대장_대지위의공지(8).png

 

‘인접대지 경계선’으로 띄어야 하는 경우를 보면, 다세대주택1m 이상, 연립주택 1.5m 이상 ‘대지 안의 공지’가 확보되어야 하는데요. 그렇다면 조례로 규정되지 않은 근린생활시설, 다가구주택은 옆 건물과 붙여서 건축 가능한 걸까요?

 

민법

제242조(경계선부근의 건축) ①건물을 축조함에는 특별한 관습이 없으면 경계로부터 반미터 이상의 거리를 두어야 한다.

 

여기서는 ‘민법’이 등장하게 됩니다. 민법에서 옆 땅과의 경계로부터 최소 0.5m 이상 이격이 필요하다고 규정하고 있기 때문에 조례로 규정하지 않은 근생, 다가구주택 등은 최소 0.5m 이상의 거리를 두고 건축해야 하는 것이죠(전용주거지역에 건축하는 건축물(공동주택 제외)은 1m 이상).


탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_건축물대장_대지위의공지(10).png

 

다가구주택 vs 다세대주택 구분하기

월세 수익률이 높은 꼬마빌딩을 보다 보면, 주용도가 다가구주택 다세대주택인 건물을 많이 만나게 되는데요. 외관만 봐서는 두 건물의 차이를 발견하기는 쉽지 않습니다. 그 중에서 다가구와 다세대를 나눌 수 있는 개념은 바로 ‘소유권’입니다. 다가구주택은 여러 가구가 들어와 있지만 소유자가 1명인 단독주택에 속하며, 다세대주택은 세대 별로 구분소유가 가능해 각각 소유자가 다를 수 있는 것이죠.


탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_건축물대장_대지위의공지(6).png



 

 

복합용도의 대지 안의 공지


그렇다면, 여러 용도가 복합된 건물, 예컨대 주택과 비주택 등으로 용도가 복합된 건물은 ‘대지 안의 공지’의 어떤 규정을 따라야 할까요? 

 

탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_건축물대장_대지위의공지(11).png

 

서울시에선 건축물의 용도가 복합된 경우에는 각각의 용도에 정해진 ‘대지 안의 공지’ 기준에 적합여야 한다고 회신하고 있습니다. 즉, 복합 용도 중에서 규제가 심하게 적용되는 용도에 맞춰서 건축해야 하는 것이 아니라, 각각의 용도에 정해진 기준을 준수한다면 건축이 가능하다는 의미로 해석됩니다. 

 


‘대지 안의 공지’가 문제되는 경우는 흔치 않지만, 신축 중에 단열재나 외장의 두께로 건축선을 넘는 경우나 용도변경을 원할 때 이격거리 기준을 확인해야 하는 등 사소하지만 첨예하게 문제가 될 수도 있습니다. 만약에 소규모 신축부지를 개발하여 건축하는 경우, 도로의 확보 때문에 건축선이 후퇴한 대지에서 ‘대지 안의 공지’ 규정까지 준수해야 한다면 건축이 불가능한 면적이 많이 생기기 때문에 투자에 타격을 입을 수 밖에 없게 되는데요. 탑빌딩 부동산중개법인과 함께 건축관련 기본 정보를 습득해 성공적인 건물 투자를 하시길 바라겠습니다!

관련자료

등록된 댓글이 없습니다.