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건축물대장 보는 방법 <6탄> 내 땅인데 도로라고? ‘건축선 후퇴’

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작성자 탑빌딩
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건물 매입을 위해 건축물대장을 열람하여 용도지역, 지구, 구역부터 건폐율, 용적률, 연면적과 건축물의 주용도까지 확인하고 나면 간혹 하단의 ‘건축선 후퇴’ 칸에 숫자가 적힌 경우가 있습니다. 이 건축선을 제대로 확인하지 않고 매입했다가 금전적으로 손해를 보는 경우도 있는데요. ‘건축선’이란 무엇이며, 어떨 때 후퇴되는 걸까요?



 

‘건축선’이란?


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‘건축선’이란 건축물을 건축할 수 있는 선으로, ‘건축법상 도로’와 밀접한 관계를 가집니다. 건축물은 아무 땅 위에 지을 수 있는 게 아닌데요. 건축법상 건축물을 짓기 위해서는 원칙적으로 보행과 차량 통행이 가능한 4m 이상의 도로에 건축물의 대지가 2m 이상 접하고 있어야 합니다. 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 ‘맹지’인 경우에는 건축물을 건축할 수 없는 것이 원칙이지요. 이처럼 건축물 앞에 도로가 4m 이상 확보되었다면 도로와의 경계를 건축할 수 있는 '건축선'으로 합니다. 건축물 앞에 도로가 최소 4m 이상 유지되어야지 소방차나 구급차의 진입이 가능하기 때문에 건축물에 있어 도로는 중요한 부분을 차지하지요.

 

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‘건축선 후퇴’란?


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그렇다면 내 땅에 접하고 있는 도로의 너비가 4m에 미치지 못 한다면 어떻게 될까요? 이때 내 토지의 일부를 도로에 내줘야 합니다. 이처럼 도로의 확보 때문에 건축선이 내 땅의 안쪽으로 밀려나는 경우를 ‘건축선 후퇴’라고 부릅니다.

 

건축법

제46조(건축선의 지정)

① 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선[이하 “건축선(建築線)”이라 한다]은 대지와 도로의 경계선으로 한다. 다만, 제2조제1항제11호에 따른 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며, 도로의 모퉁이에서는 대통령령으로 정하는 선을 건축선으로 한다.

② 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 시가지 안에서 건축물의 위치나 환경을 정비하기 위하여 필요하다고 인정하면 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 범위에서 건축선을 따로 지정할 수 있다. 

③ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 건축선을 지정하면 지체 없이 이를 고시하여야 한다.

 

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위 그림처럼 도로 너비가 4m에 미치지 않는 경우, 만약 도로 양쪽에 대지가 존재하는 경우(예시1 참고)에는 ‘도로의 중심선’을 기준으로 소요너비의 1/2의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하며, 도로 반대쪽에 경사지, 하천, 철도 등이 있으면(예시2 참고) ‘도로의 경계선’에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 설정하게 됩니다. 예를 들어, 내 땅 앞 도로가 2m 밖에 되지 않는다면, ‘도로의 중심선’을 기준으로 2m를 후퇴하여 건축물을 지을 수 있는 건축선이 결정되기에 건축선이 내 땅으로부터 1m 후퇴하게 됩니다.


여기서 문제되는 것은 건축선이 후퇴하게 되면, 건축선으로 밀려난 면적은 대지면적에서 제외되어 결론적으로 내 땅이지만 내 땅에 건축물을 지을 수 있는 면적이 줄어들게 된다는 점입니다. 예를 들어, 평당 3천에 후퇴한 면적이 3평이라면, 총 9천만원의 손해를 보게 되는 셈인 것이죠.ㅜㅜ

 

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만약에 내 건물이 ‘막다른 도로’에 접해있다면, 확보해야 하는 도로 너비의 기준이 바뀌는데요. 막다른 도로의 길이가 35m 이상인 경우도로의 너비가 6m 이상 확보되어야 해서 내 땅을 더 많이 내줘야 할 수 있는 것입니다. 같은 면적의 땅이라고 할지라도, 건축물을 올릴 수 있는 제한 사항이 많다거나 건축물을 지을 수 있는 땅의 면적이 줄어든다면, 땅의 가치는 떨어지기 마련입니다.


물론, 건물을 고를 때 한 가지 단면만 보고 선택하지 않기에 건물이 지니는 긍정적인 면이 건축선 후퇴로 감수해야 하는 부분보다 크다면, ‘건축선 후퇴’가 건물을 선택하는데 있어서 큰 영향을 미치지 않을 수도 있는데요. 하지만 내가 매입하려는 건물의 건축선이 후퇴한 사실을 알고 심사숙고한 후 매입하는 것과 후퇴한 사실을 전혀 고려하지 않고 매입 후에 그 사실을 알게 된 경우의 차이가 클 수 있으니 건물 매입 전 건축물대장 확인이 필요하겠습니다.


 

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