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건축물대장 보는 방법 <4탄> 단독개발이 불가능하다고? '지구단위계획구역'

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작성자 탑빌딩
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지난 포스팅에서는 내 건물이 위치한 토지가 어떤 쓰임새가 있고 앞으로 어떻게 이용 가능한지 가늠해 보기 위해 용도지역과 용도지구, 용도구역을 체크해볼 필요가 있다고 알려드렸는데요. 오늘은 용도지역, 지구, 구역의 제한이 있음에도 특정 지구를 단위로 그 제한이 완화∙강화될 수 있는 ‘지구단위계획’에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

지구단위계획이란?


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건축물대장을 보다 보면 구역을 입력하는 칸에 ‘지구단위계획구역’이 적혀있는걸 볼 수 있습니다. 이처럼 지구단위계획 여부를 확인해 볼 수도 있으나 건축물대장은 최근 발표된 계획은 반영되지 않기에 지구단위계획구역을 확인하는데 한계가 있는데요. 구체적인 지구단위계획구역 여부를 확인하기 위해서는 토지이용계획 등을 안내해주는 ‘토지이음’ 사이트에서 상세 주소를 입력 후 검색하면 확인할 수 있습니다. 그렇다면, ‘지구단위계획’이란 무엇일까요?

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률

제2조(정의)

5. “지구단위계획”이란 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시ㆍ군관리계획을 말한다. 

 

법 조항에서도 살펴볼 수 있듯이 ‘지구단위계획’이란 특정 지구별로 세우는 구체적인 계획을 뜻합니다. 도시군계획이 도시 전체에 세워진 계획인데 반해, 지구단위계획은 도시군계획 수립 대상지역 중에서 일정한 범위 내 지역만을 대상으로 하는 계획으로써, 특정 지구마다 가지는 독자적인 특징을 살리면서 계획적인 토지 이용 및 시설 정비를 도모하기 위해 수립된 세부 계획이라고 볼 수 있겠습니다. 예컨대, 한옥마을이 보존되어야 하는 특정 지역에 초고층 빌딩을 올릴 수 없도록 규제하는 것이지요!

 

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지구단위계획이 세워진 지구단위계획구역에선 기존의 용도지역, 지구, 구역에서의 제한이 아니라 별도 지구단위계획을 토대로 한 규제가 적용되는데요. 예를 들어, 해당 토지가 위치한 지역은 상업지역이지만, 지구단위계획구역으로 지정이 되어 있기 때문에 신축 등을 하기 위해서는 상업지역의 제한이 아니라, 해당 지역에 지정되어 있는 지구단위계획을 열람하여 건축 가능한 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 체크해 보아야 할 필요가 있는 것이지요.

 

 

 

지구단위계획의 유형


그렇다면, 지구단위계획으로 규정하는 내용으로는 구체적으로 어떤 유형들이 있을까요? 

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률

제52조(지구단위계획의 내용)

① 지구단위계획구역의 지정목적을 이루기 위하여 지구단위계획에는 다음 각 호의 사항 중 제2호와 제4호의 사항을 포함한 둘 이상의 사항이 포함되어야 한다. 다만, 제1호의2를 내용으로 하는 지구단위계획의 경우에는 그러하지 아니하다. 

1. 용도지역이나 용도지구를 대통령령으로 정하는 범위에서 세분하거나 변경하는 사항

1의2. 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 사항

2. 대통령령으로 정하는 기반시설의 배치와 규모

3. 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발ㆍ정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획

4. 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도

5. 건축물의 배치ㆍ형태ㆍ색채 또는 건축선에 관한 계획

6. 환경관리계획 또는 경관계획

7. 보행안전 등을 고려한 교통처리계획

8. 그 밖에 토지 이용의 합리화, 도시나 농ㆍ산ㆍ어촌의 기능 증진 등에 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항


법령에서는 지구단위계획구역의 목적을 이루기 위해 해당 지구단위계획에 포함되어야 하는 내용으로 위와 같은 계획의 내용들을 나열하고 있는데요. 구체적으로 토지의 이용, 건축물의 개발 등에 영향을 미치는 내용을 정리해 보면 다음과 같습니다. 


 


1. 건폐율, 용적률, 높이의 한도

 

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대표적으로 용도지역, 용도지구, 용도구역에 의해 허용된 건폐율, 용적률과 높이의 한도가 지구단위계획에 의해 상향되거나 하향될 수 있습니다. 위 지구단위계획은 내방역 일대의 지구단위계획인데요. 내방역 일대를 업무, 상업, 문화 중심지로 육성하여 쇼핑, 여가, 문화 활동 등의 생활 인프라를 한 번에 누릴 수 있는 생활권으로 만들기 위한 지구단위계획으로, 용적률 기준을 최대 400% 상향한 것을 볼 수 있습니다. 이처럼 특정 구역의 체계적, 계획적 개발을 위해 건축물의 건폐율, 용적률, 높이 등의 규제가 지구단위계획에 의해 강화·완화될 수 있기 때문에 해당 지역의 구체적인 제한 사항을 확인하기 위해서는 세부 지구단위계획 열람이 필요하다고 볼 수 있겠습니다.



2. 종상향


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지구단위계획을 통해 종 상향이되는 경우도 있습니다. 앞서 소개한 내방역 일대의 지구단위계획을 보면, 종전의 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역이 준주거지역으로 용도지역이 상향된 것을 볼 수 있는데요. 이처럼 지구단위계획을 통해 용도지역의 변화가 있다면 건축묵의 용적률, 건폐율, 층수에 영향을 미칠 수 있으니 해당 지역의 구체적인 규제 사항을 확인하기 위해서는 세부 지구단위계획을 확인해 보는 것이 필요하지요.


 

3. 건축물의 용도제한


해당 토지에 지정된 용도지역, 지구, 구역에 의해 건축이 허용되는 건축물의 용도라고 할지라도, 지구단위계획에 의해 제한될 수 있습니다. 해당 지역을 보다 체계적으로 관리하기 위해 건축을 권장하거나 건축을 불허하는 용도를 지구단위계획으로 따로 규정하고 있기 때문인데요.

 

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위에 고시된 지구단위계획을 살펴보면 해당 지역은 용도지역이 주거지역에 속하여 있지만, 지구단위계획에 의하여 단독주택, 공동주택 용도로의 건축이 제한되는 것을 볼 수 있습니다. 따라서 건물 매입 후 특정 용도로 개발하려는 분들은 지구단위계획을 열람하여 건축이 제한되지는 않는지 규제사항을 확인하는 과정이 필요합니다.


 

4. 공동개발


지구단위계획에 의하여 ‘공동개발’로 지정된 곳은 2개 이상의 대지를 일단의 대지로 하여 하나의 건축물을 건축해야 한다는 의미입니다. 현재의 건축물을 그대로 운영한다면 크게 상관 없지만, 입지나 상권이 괜찮아 낡고 오래된 건물을 철거하고 신축을 하려고 건물을 매입했는데 알고 보니, 지구단위계획에 의하여 ‘공동개발’로 묶여 있다면 다른 토지와 공동으로만 개발이 가능한 부지로, 사실상 신축 등의 개발행위가 불가능한 곳이지요.

 

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공동개발로 묶인 지역은 지구단위계획을 열람해 보면 공동개발로 건축해야 하는 ‘공동개발 지정’ 지역과 공동개발을 권장하는 ‘공동개발 권장’ 지역 등 공동개발 여부를 지번 별로 확인할 수 있는데요. 따라서 건물을 매입한 후 새롭게 개발할 계획이라면 지구단위계획에서 공동개발로 묶여 있는지의 여부를 확인해 볼 필요가 있겠습니다.

 


지금까지 지구단위계획에 대해 살펴보았는데요. 건물의 매입을 고려하고 있다면, 특히 매입 후 신축 등의 개발을 고려하고 있다면, 용도지역, 지구, 구역을 확인하는 것 외에도 건축물의 건폐율, 용적률, 높이 제한은 없는지, 공동개발로 묶여 단독개발이 불가능한 건 아닌지, 건축하려는 용도에 다른 제한은 없는지 등 지구단위계획을 확인해볼 필요가 있겠습니다.

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