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건축물대장 보는 방법 <3탄> 상업지역인데 건물을 높이 올릴 수 없다고? '용도지구', '용도구역'

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작성자 탑빌딩
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지난 포스팅에서는 내 건물이 위치한 토지가 어떤 쓸모가 있고 앞으로 어떻게 이용 가능한지 가늠해 볼 수 있는 ‘용도지역’에 대해 알아봤습니다.


건축물대장에서 ‘용도지역’을 체크하여 해당 토지의 건폐율과 용적률을 확인하고 건축할 수 있는 건축물의 종류를 살펴보았다면, 이제 용도지역의 큰 틀 안에서 구체적으로 건축물을 올릴 수 있는 높이 제한은 없는지, 공동개발로 묶여 단독개발이 불가능한 건 아닌지, 건축행위에 다른 제한이 있는 건 아닌지 등 보다 세부적으로 파악해 볼 필요가 있습니다. 오늘은 용도지역의 제한을 강화하거나 완화해 주는 ‘용도지구’, ‘용도구역’에 대해 살펴보겠습니다.


 

 

용도지구, 용도구역이란?


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“상업지역인데 건물을 높이 못 올린다고요~???”


위 건축물대장과 지적도 이미지를 살펴보면, 해당 건물이 용적률 800% 이하(서울시 기준)로 개발할 수 있는 ‘일반상업지역’에 속해있지만, 건물의 용적률이 130.47%, 높이가 11.46m로 낮은 층수로 지어진 것을 확인할 수 있습니다. 인근 건물들도 비슷한 규모로 지어져 있는데요.

 

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바로, 이 지역이 ‘용도지역’으론 '상업지역'이지만, 건물을 일정 높이 이하로 지어야 하는 ‘고도지구’에 속해 건물을 올릴 수 있는 높이에 한계가 있기 때문입니다.

 

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용도지역은 대한민국 모든 토지에 적용되는데요. 용도지역의 제한만으로는 목적을 달성하기 어려울 때 특별히 규제를 더하거나 규제를 완화하기 위해서 특정 지역에 ‘용도지구’, ‘용도구역’을 지정하게 됩니다. 즉, 용도지역에 의해 제한되는 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등 따위가 ‘용도지구’, ‘용도구역’에 따라 달라질 수 있는 것이죠.

 


국토의 계획 및 이용에 관한 법률 

제2조(정의)

16. “용도지구”토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관ㆍ안전 등을 도모하기 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

17. “용도구역”이란 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정ㆍ관리 등을 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.



 

용도지구의 종류


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‘용도지구’는 용도지역의 규제만으로 달성하기 어려운 특정 지역을 관리할 목적으로 지정되는데요. 건축물 높이의 최고 한도를 제한하는 '고도지구', 지구단위계획 또는 관계 법률에 따라 계획적인 개발을 추진하는 '개발진흥지구', 공항 등 중요시설물을 보호하기 위한 '보호지구', 경관의 보전, 관리 및 형성을 위한 '경관지구' 등. 크게 9개의 종류로 나뉘어 용도지역으로 설정된 토지의 규제를 강화 및 완화하고 있습니다.


 

 

용도구역의 종류


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'용도구역'은 크게 5개의 종류로 나뉩니다. 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 입지규제최소구역이 그것인데요. 토지 투자가 아니라 수익형 건물을 매입하면서 용도구역까지 세세하게 들여다볼 일은 거의 없지만, 토지에 제한된 규제가 많을수록 땅의 가치가 떨어질 수 있다는 것만 참고해두시면 좋을 것 같습니다!


 

 

주소로 용도지구, 용도구역 확인하기


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건축물대장 상에 용도지구, 용도구역 칸은 있지만, 건축물대장은 주로 건축물 관련 내용을 담고 있기에 용도지구와 용도구역을 확인하는 데 한계가 있는데요. 구체적인 용도지구, 용도구역을 확인하기 위해서는 국토교통부에서 토지이용계획과 규제 등을 안내하는 ‘토지이음’ 사이트(https://www.eum.go.kr)에서 확인하시면 됩니다. 이 사이트에서 건물의 구체적인 주소를 입력하면, 용도지역을 비롯하여 용도지구, 용도구역 안에서의 행위제한내용 및 관련 법령을 확인할 수 있답니다.


 

지도로 용도지구, 용도구역 확인하기


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특정 주소로 검색해 확인하는 게 아니라 특정 지역의 용도지구, 용도구역을 살펴보려면 지도를 활용해 확인하는 방법도 있습니다(서울시 기준).

 

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'서울도시계획포털' 홈페이지(https://urban.seoul.go.kr/view/map/main.html)에서 제공되는 지도에서 범례 가운데 '용도지구'를 선택하면, 서울시에 지정된 세부 용도지구를 살펴볼 수 있습니다. 지도에 표기되기 때문에 인근 지역의 용도지구까지 함께 둘러볼 수 있어 서울시 전반적인 규제사항을 한 눈에 파악하는데 도움을 받을 수 있습니다.

 

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다음으로 지도 범례에서 '용도구역'을 선택하면, 서울시에 지정된 용도구역을 찾아볼 수 있는데요. 기본적으로 도시지역이기 때문에 세부적으로 용도구역이 광범위하게 설정되어 있지는 않으니 참고용으로만 활용하시는 것을 추천합니다!


 

지금까지 용도지구, 용도구역을 살펴보았는데요. 용도지역뿐만 아니라 그 하위 단계로 지정된 세부 내용에 따라 부동산의 활용범위가 달라지고, 내 토지와 건축물의 가치도 달라지기 때문에 건축물대장을 볼 때 건축물이 위치한 토지의 용도와 그에 적용되는 규제 확인이 필수라고 볼 수 있겠습니다!

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