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토지거래허가구역인 청담·삼성·대치·잠실동의 빌딩 매매 요건은?

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작성자 탑빌딩
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지난해 「주택시장 안정을 위한 관리방안(6.17)」 대책에서 상업용 부동산 시장에서 가장 뜨거웠던 화두 중 하나는 강남·송파구 일대 지정된 ‘토지거래허가구역’이었습니다. ‘토지거래허가구역’은 단어 그대로 토지를 거래할 때 정부로부터 허가를 받아야 하는 지역입니다. 이때, 주택이나 건물을 매입할 때도 건축물과 함께 토지를 매입하는 것이기 때문에 허가가 필요한데요. 즉, 거래 신고제가 아니라 허가제를 실시함으로써 투기의 가능성이 높은 지역 일대의 투기를 막고, 실수요자만 거래 허가를 내주겠다는 방침이지요.


까다로워 보이는 ‘토지거래허가구역’ 내 빌딩 거래, 번거롭기는 하지만 그렇다고 어렵지는 않습니다. 지금부터 탑빌딩이 도와드릴게요, 함께 살펴보아요!



 

토지거래허가대상 지역 및 면적


1) 허가대상 지역

 

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6.17대책으로 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 현대차 GBC, 영동복합환승센터, 잠실MICE 개발 등 국제교류복합지구*로 대규모 개발이 밀집되어 있는 강남구 삼성동, 청담동, 대치동, 송파구 잠실동으로, 허가구역 내에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약 포함)을 체결하거나 허가받은 사항을 변경하고자 하는 당사자는 ‘공동’으로 시군구청장의 허가를 받아야 합니다.



※ 국제교류복합지구란?

국제교류복합지구는 코엑스~현대차 GBC(옛 한전부지)~잠실종합운동장으로 이어지는 166만㎡에 4대 핵심산업시설(국제업무, 스포츠, 엔터테인먼트, 전시‧컨벤션)과 한강‧탄천 수변공간을 연계한 마이스(MICE) 거점을 조성하는 사업입니다.


 

2) 허가대상 면적


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내용 출처 : 서울시 [보도자료 원문 보기]


토지거래허가구역 내 거래는 원칙적으로 모든 거래를 허가받아야 하는 것은 아니며, 일정 면적 이상의 거래를 허가받으면 되는데요. 서울시는 ‘투기억제’를 위해 허가받아야 하는 면적을 법령상 기준면적의 10% 수준으로 하향하여, 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡을 넘는 거래 시에는 관할 구청장의 허가를 받도록 하고 있습니다. 하지만 허가가 필요하지 않은 면적이 주거, 상용용 건물인 경우 5~6평 이하이기 때문에 실질적으로 상업용 건물을 매입할 때에는 필수적으로 허가를 받아야 한다고 볼 수 있지요.

 

 

※ 토지거래허가 주요내용 요약

(지정범위) 강남구 청담·삼성·대치동, 송파구 잠실동 전역(총 14.4㎢)

(허가대상 면적) 주거지역 18㎡ 초과, 상업지역 20㎡ 초과 토지 등

* 허가대상 면적은 「부동산거래신고법」 시행령(제9조) 상 기준면적(도시지역 중 주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡ 초과 등)의 10% 수준으로 하향

(지정기간) 1년(’20. 6. 23. ~ ’21. 6. 22.)



 

토지거래허가구역 부동산 거래 요건


청담·삼성·대치·잠실동이 허가구역으로 지정된 이후로는 빌딩 매매 거래가 까다로울 것으로 예상되어 거래가 잠시 주춤하는 모습을 보이기도 했는데요. 하지만 토지거래허가구역으로 지정되었음에도 여전히 이 지역 일대는 문의가 많이 들어오고, 실제로 매매도 많이 일어나고 있습니다. 그렇다면, 거래 허가를 받을 수 있는 요건은 무엇일까요?

  

1) 건물 취득 후 일부를 임대하는 경우

 

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내용 출처 : 국토교통부 [보도자료 원문 보기]

 

토지거래업무처리규정

제7조(복지 또는 편익을 위한 시설의 설치) ① 법 제12조제1호나목에서 "허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설"이란 건축법령 등 관련규정에서 정한 근린생활시설·의료시설·교육연구 및 복지시설·운동시설·문화 및 집회시설 그 밖에 이와 유사한 시설을 말한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우(예시)에는 "복지시설 또는 편익시설"의 설치를 위한 토지취득허가기준에 적합한 것으로 본다.

1. 근린생활시설을 설치하고자 하는 경우 당해 근린생활시설이 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장 · 군수 또는 구청장이 확인한 경우. 이 경우 매수자의 거주지를 제한하지 아니한다.


 

토지거래허가 구역 내 토지이용을 허가받기 위해서는 원칙적으로 ‘자기 거주’, ‘자기 경영’의 원칙이 있습니다. 즉, 대통령령으로 정하는 일정한 이용의무기간 내에서 매수자가 직접 이용할 의무가 발생하게 되죠.

 

 

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하지만 일반적인 빌딩, 꼬마빌딩 등의 건물의 경우 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많습니다. 따라서 「건축법 시행령」의 1·2종 근린생활시설의 경우, ‘자기 경영’ 원칙의 예외를 인정하고 있는데요. 건축물을 취득한 토지거래계약허가 신청인이 1·2종 근생시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 경우, 허가권자의 판단에 따라 일부 임대 제공이 가능합니다.


다만, 허가 신청인이 ‘자기 경영’을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 분리되어 있어야 하며, 신청인은 구체적인 임대계획을 작성·제출해야 합니다. 더불어 단독주택(다중주택·공관 제외)공동주택(기숙사 제외)도 실제 거주하는 경우 ‘자기 거주’ 원칙의 예외를 인정하며, 직접 이용하지 않는 공간은 임대 목적으로 활용할 수 있습니다.

 

부동산 거래신고 등에 관한 법률

제17조(토지 이용에 관한 의무 등) ① 제11조에 따라 토지거래계약을 허가받은 자는 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우 외에는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간에 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다. 


부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령

제14조(토지 이용에 관한 의무 등) ① 법 제17조제1항에서 “대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. (생략)


9. 다음 각 목의 건축물을 취득하여 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대하는 경우

가. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택[다중주택 및 공관(公館)은 제외한다]

나. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택(기숙사는 제외한다)

다. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설

라. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설

 

다만, 1종·2종 근린생활시설 외의 용도인 업무시설 등은 전부 사용해야 하는 것이 원칙이지만, 토지이용계획, 사실여부 등을 종합적으로 검토하여 허가권자인 시장·군수·구청장이 허가를 결정하오니 관할 구청에 문의해 보시는 것이 가장 명확하실 거예요!


 

2) 건물 취득 후 2년 내 신축을 위해 착공하는 경우


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토지거래허가구역 내 상업용 건물을 매입할 때, 일부 이용, 일부 임대의 방법으로 거래 허가받는 방법 외에 신축부지를 매입하여 2년 내 착공에 들어가는 경우에도 토지 거래 허가를 받으실 수 있습니다. 아래 시행규칙에서 살펴볼 수 있듯이 토지이용계획에 포함되어야 하는 내용으로 건축물을 건축(신축 등) 하는 경우를 포함하며, 이때 착공일은 토지를 취득한 날부터 2년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 정할 수 있습니다. 물론, 허가 건별로 시군구청장이 결정할 사항이지만, 일부 사용하지 않더라도 신축부지 매입도 가능하오니, 허가구역 내 빌딩을 매입하려는 분들은 참고해주세요! 

  

 

부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙

제11조(토지이용계획 등에 포함할 사항)

① 법 제11조제3항에 따라 토지이용계획 등에 포함되어야 할 사항은 다음 각 호와 같다.

1. 토지를 주거용·복지시설용·사업용 건축물 또는 공작물을 건축(신축·증축·개축 또는 재축만 해당한다)하는데 이용하는 경우 또는 그 밖의 형질변경을 수반하는 용도로 이용하는 경우

가. 토지의 개발 및 이용계획(착공일·준공일 등 추진일정을 포함한다)

나. 소요자금의 개략적인 산출내역

2. 토지를 축산업 또는 어업용으로 이용하고자 하는 경우

가. 토지의 개발 및 이용계획(착공일·준공일 등 추진일정을 포함한다)

나. 시설의 설치 또는 기계·기구의 구입이 필요한 경우에는 그 내역 및 설치·구입 일정

다. 소요자금의 개략적인 산출내역


(생략)


② 제1항제1호가목 및 제2호가목에 따른 토지의 개발 및 이용계획 중 착공일은 토지를 취득한 날부터 2년을 초과하지 아니하는 범위 내에서만 정할 수 있다. 이 경우 관계 법령에 따른 허가·인가·승인 또는 심의 등에 소요되는 기간은 산입하지 아니한다.

 

 

 

토지거래허가 신청 방법


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토지거래허가구역 내 부동산을 거래하는 경우, 이론적으로 계약 체결하기 전에 구비서류를 챙겨 거래 당사자와 토지거래허가를 신청해야 합니다. (하지만 실무적으로는 계약하기 전에 공동으로 토지거래허가를 신청하는 것은 어려운 일이지요.) 허가신청은 관할 구청(강남·송파구청)에 신청하면 되며, 신청을 하게 되면 15일 이내 허가증을 교부해 주고, 허가를 받은 경우 비로소 거래 계약 체결이 가능합니다. 


 

 

허가 받지 않고 거래 시엔 2년 이하의 징역 또는 벌금형

 

 

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그렇다면, 일정면적을 초과하는 토지를 취득하고자 할 때, 허가 없이 토지거래계약을 체결하면 어떻게 될까요?

 

1) 허가받지 않고 계약 체결 시

 

허가 없이 토지거래계약을 체결한 자는 2년 이하의 징역 또는 당해 토지가격*의 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처해지게 되며, 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 무효가 됩니다. (*계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지가격)

 

2) 허가받은 목적대로 이용하지 않은 경우

 

또한 허가를 받은 자 역시 일정기간 동안 허가 받은 목적대로 토지를 이용하지 않을 경우에는 3개월 이내의 이행명령을 부여하고, 명령 불이행 시 토지 취득가액의 10% 범위 내에서 의무이행시까지 매년 이행강제금을 부과합니다. (* 다만, 파산 위기 등 불가피한 사유로 인해 당초 허가받은 목적대로 이용하는 것이 불가능한 경우 자치구 도시계획위원회 심의를 거쳐 이용의무 면제 가능)


 

그렇다면, 토지거래허가 관련 현장 분위기는 어떨까요?

탑빌딩에서도 토지거래허가구역 내 빌딩을 중개하면서, 다양한 매각 사례를 경험하고 있는데요. 


청담동의 한 건물은 임차인이 신규임차인들로 구성돼 매도인이 건물 매각을 원함에도 불구하고 임차인의 명도가 쉽지 않아 계약이 불발된 사례도 있고, 매도인이 임차인이 나간 후 한 층을 공실로 비워 둔 후, 공실부분을 추후 매수인이 자기 경영할 수 있도록 적극적으로 도와 매각에 성공한 사례도 경험했습니다.

 

이처럼 토지거래허가구역 내 빌딩 매매가 까다롭고 번거롭지만 그렇다고 어려운 것은 아닌데요. 토지거래허가구역 내 빌딩, 꼬마빌딩, 상가주택 등 건물 매입에 관심이 있으신 분들은 탑빌딩 부동산중개법인이 도와드리겠습니다. 언제든지 탑빌딩 부동산중개법인에 문의해 주세요!



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