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양도소득세 절세방법 <2탄> 건물 vs 주택 vs 상가주택 장기보유특별공제

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작성자 탑빌딩
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부동산의 특성상 오랜 기간 보유하게 되면 그동안 시세가 올라가 차익이 누적되는데, 그 차익에 대해서 누진세율로 한 번에 과세하면 자칫 세금 부담이 급증할 수 있기 때문에 ‘장기보유특별공제’라는 제도가 적용됩니다. 오늘은 건물의 보유기간에 따라 공제받을 수 있는 ‘장기보유특별공제’에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 


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소득세법 제95조(양도소득금액)

“장기보유 특별공제액”이란 토지, 건물 및 조합원 입주권(조합원으로부터 취득한 것 제외)에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 [표 1*]에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 [표 2**]에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.

 


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빌딩, 꼬마빌딩과 같은 건물에 적용되는 장기보유특별공제는 비교적 간단하지만, 주택이 포함된 상가주택의 장기보유특별공제는 주택에 대한 장특공을 이해할 필요가 있기 때문에 ‘건물’ 외에도 ‘주택’, ‘상가주택’에 적용되는 장특공까지 차례로 살펴보도록 하겠습니다!


 

 

빌딩, 꼬마빌딩 등 ‘건물’ 장기보유특별공제


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장기보유특별공제는 3년 이상 보유하고 양도하는 "토지, 건물, 조합원입주권"을 공제대상으로 합니다. 3년 이상 보유 시 양도차익의 6%를 공제받을 수 있으며, 이후 1년마다 2%씩 증가하여 10년 이상 보유 시 양도차익의 최대 30%까지 공제받을 수 있습니다. 다만 미등기 양도자산의 경우에는 제외됩니다.

 

 

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예를 들어, 위 기사의 한 연예인 사례처럼 17년 5월 매입하고 20년 11월 매각했다면, 건물을 3년 이상 ~ 4년 미만 보유했기 때문에 양도가 80억원에서 취득가 55억 5000만원을 뺀 양도차익 24.5억원에서(필요경비는 없다고 가정) 6%를 공제받는 것이지요.



 

1주택자, 다주택자의 ‘주택’ 장기보유특별공제


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"주택"의 장기보유특별공제는 조금 복잡합니다. 실거주 요건을 강화하고 투기수요 억제를 위해 매년 개정의 개정을 반복했기 때문인데요. 현재 2021년 적용되는 장특공 공제율을 위와 같습니다. 일반적으로 1세대1주택자는 양도소득세가 비과세입니다. 하지만 1세대1주택자 중에서도 양도가액이 9억을 초과하는 고가주택에 대해서는 양도소득세를 납부해야 하고, 양도소득세를 납부해야 하는 상황이면, 이때 보유와 거주 기간에 따라 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받으실 수 있습니다.

 

 

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또한 8.2대책(2017.8.2) 이후로 2주택 이상을 보유한 다주택자비조정대상지역 내 주택을 양도하면 일반 건물의 장특공과 동일한 6~30%가 적용되며, 다주택자조정대상지역 내 주택을 양도하면 아예 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없습니다.(조정대상지역인지의 여부는 취득 시점을 무관하고, 매도 시점이 조정지역인지 아닌지에 따라 적용됩니다.)

 

 

 

주택과 상가가 혼합된 ‘상가주택’ 장기보유특별공제


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지금까지 건물과 주택의 장특공제를 살펴보았는데요. 건물과 주택이 혼재되어 있는 상가주택의 경우엔 장기보유특별공제 계산이 더욱 복잡해집니다ㅠㅠ 상가주택의 경우 주택과 상가의 연면적에 따라 건물 전체를 주택으로 인정하는지, 주택과 상가를 구분해 인정하는지가 달라집니다. 이에 연면적 비율에 따라 장특공제도 달라지기에 조건을 나눠서 하나씩 설명해드리겠습니다.

 

 

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1) 상가주택 중 주택의 연면적 > 상가의 연면적


주택의 연면적이 상가의 연면적에 비해 크면, 주택과 상가를 구분하지 않고 전체를 주택으로 보아 1주택자라면 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다. (다주택자라면 중과세가 과세되니 주의해야 합니다.)


만약에 양도가액이 9억을 초과하는 1세대1주택자로 양도소득세를 납부해야 하는 상황이라면, 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있습니다.


 

2) 상가주택 중 주택의 연면적 ≤ 상가의 연면적


주택의 연면적이 상가에 비해 작거나 같으면, 이 경우에는 주택부분만 주택으로 보고, 주택에 대해서만 1세대1주택 비과세를 적용합니다. 따라서 상가부분은 양도소득세 과세대상이며, 장기보유특별공제는 최대 30%까지 공제 가능합니다.



그렇다면, 주택과 상가의 비율로 장특공 혜택이 얼마나 차이가 날 수 있는지 살펴보겠습니다. 예를 들어, 10년 보유 및 거주한 상가주택으로 1세대1주택 비과세 요건을 충족하고, 양도가액 15억(상가 8억, 주택 7억), 취득가액 7.5억(상가 4억, 주택 3.5억)으로 다른 필요경비는 없다고 가정해 봅시다. 주택 51%, 상가 49%인 'A상가주택', 주택 49%, 상가 51%인 'B상가주택'일 때, 장특공 차이를 계산해 보면 아래와 같습니다.

 

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즉, 같은 매매가의 상가주택이어도 장특공이 전체가 주택으로 인정된 A상가주택은 2.4억원, 상가와 주택으로 구분된 B상가주택은 0.8억원으로 그 차이가 무려 3배나 차이나는 것을 볼 수 있습니다. 따라서 주택이 포함된 꼬마빌딩을 양도하는 경우엔 용도변경으로 주택의 면적을 늘리는 방법으로 절세효과를 노리는 경우도 많았는데요.



하지만 내년인 2022년부터는 주택과 상가를 구분하여 주택의 연면적이 상가의 연면적에 비해 크더라도 상가분에 대해서는 양도소득세를 지출해야 하기 때문에 올해보다는 세부담이 늘어날 것으로 보입니다. 지금까지 양도소득세를 줄일 수 있는 방법 중 장기보유특별공제에 대해 살펴보았는데요. 특히나 상가주택을 매각할 계획이 있는 분들이라면 오늘 알려드린 장기보유특별공제율을 살펴두면 추후 양도소득세 절세효과를 누리실 수 있을 거예요!


서울, 경기 전역의 빌딩, 꼬마빌딩, 상가주택 등 건물 매입에 관심이 있으신 분들은 언제든지 탑빌딩 부동산중개법인에 문의해 주세요!


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