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양도소득세 절세방법 <1탄> 필요경비 공제 항목 및 증빙 챙기기

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작성자 탑빌딩
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건물을 취득, 보유, 양도하는 단계에서 발생하는 세금 중 가장 무서운 세금은 단연 ‘양도소득세’입니다. 빌딩, 꼬마빌딩 등의 건물에 투자하는 목적 중 하나가 지가상승에 의한 시세차익을 얻고자 함인데요. 이때 매입과 매각 과정에서의 양도차익에 따라 양도소득세가 생각보다 많이 발생하게 되면, 건물 매각을 망설이게 될 수도 있습니다...ㅠㅠ


하지만 양도소득세가 부과되는 구조를 이해하면 세금을 줄일 수 있는 포인트들을 발견할 수 있는데요! 오늘부터 소개해 드리는 양도소득세에 대한 내용을 미리 숙지해서 필요 요건을 갖춰둔다면, 추후 건물 매각 시 당황하지 않고 시세차익에 따른 자본이득을 실현하실 수 있으실 거예요!


 


양도소득세 계산구조


 

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양도소득 계산 구조는 위 그림과 같습니다. 실제 양도된 실거래가액‘양도가액’에서 취득에 소요된 실제 취득가액인 ‘취득가액’양도, 취득 당시 소요경비인 ①필요경비, 보유기간에 따른 공제인 ②장기보유특별공제, 연 250만원 한도에서 공제하는 ③양도소득기본공제, 위 비용을 차례로 제외하고 나온 ‘과세표준’에서 ④세율을 곱하고 나면, 납부하여야 하는 최종 ‘산출세액’이 나옵니다.


앞으로 ①~④ 단계별 절세 포인트를 살펴볼 예정인데요. 오늘은 이 중에서도 첫 번째 단계인 필요경비 공제 항목에 대해 알아보겠습니다.


 


양도차익을 줄일 수 있는 ‘필요경비’


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양도차익이 클수록 납부해야할 양도세가 많아집니다. 이때, 양도가액과 취득가액은 실거래가이기 때문에 그 차익이 바뀔 여지는 많지 않은데요. 하지만 필요경비는 그 증빙을 챙겨두기 나름이어서, ‘필요경비’에 대해 알아두는 것이 현실적으로 챙길 수 있는 양도차익 절세팁이라고 볼 수 있겠습니다.  그렇다면 세법상 인정되는 필요경비에는 무엇이 있을까요~?

 

 

 

1) 취득에 소요된 비용


먼저, 취득세, 부동산중개수수료, 법무사비용 등 부동산을 취득하면서 지출한 비용을 공제합니다. 또한 자산을 취득하면서 쟁송이 생기는 경우, 그 소유권 확보를 하기 위하여 직접 소요된 소송비용, 화해비용, 인지대 등의 비용도 포함됩니다.

 

[취득 시 부대비용]

• 취득세, 중개수수료, 법무사비용 등 취득에 소요된 비용

• 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대한 소송비용과 화해비용

 

이때, 보유기간 중 감가상각비를 종합소득세 필요경비에 산입해서 공제를 받았다면, 이중공제가 되기 때문에 양도소득세 계산 시 취득가액에서 차감하여 공제받지 못합니다. 양도차익이 생각보다 크지 않은 경우에는 감가상각을 활용하여 종합소득세를 절세하는 것도 하나의 방법이라고 볼 수 있겠지만, 양도소득세를 계산할 때 취득가액이 낮아지기 때문에 일반적으로 양도소득세에서 공제받는 경우가 많다고 볼 수 있겠습니다.



2) 취득 후 발생한 자본적 지출 등 비용


부동산 취득 후, 자산의 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 다음의 비용도 필요경비로 공제받을 수 있습니다.

 

[취득 후 발생하는 자본적 지출 등 비용]

• 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

• 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

• 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

• 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

• 자산가치 증가 등 수선비 (자산의 내용연수를 증가시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비)

• 기타 개량·확장·증설 등 위와 유사한 성질의 것



3) 양도비용


마지막으로 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료 등의 비용을 필요경비로 인정받아 공제받을 수 있습니다.

 

[양도비용]

• 양도시 중개수수료

• 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

• 공증비용, 인지대 및 소개비

• 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용 (2018.2.13.이후 양도하는 분부터 적용)

• 기타 위와 유사한 비용

  

여기서 주목할 만한 것은 명도비용인데요. 이전까지는 명도비용이 양도와 직접 관련되지 않아 명도비용을 필요경비로 인정받지 못하였지만, 2018년 2월 13일 이후의 양도분부터 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 필요경비로 공제되도록 시행령이 개정되었습니다. 따라서 계약서에 명도하기로 하는 약정이 있다면 계약상 의무를 이행하기 위한 것으로 필요경비로 삽입하여 공제받을 수 있습니다.

 

[문서번호] 사전-2020-법령해석재산-0346

[제목] 건물 양도과정에서 임차인들에게 지급한 권리금, 시설비 등이 명도비용에 해당하는지

[요지] 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 임차인들에게 지급한 명도비용소득령§163⑤(1)라목에 따라 필요경비로 공제되는 양도비에 해당되는 것임

[답변내용] 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 「소득세법 시행령」 제163조제5항제1호라목에 따라 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당합니다. 다만, 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 임차인들에게 지급한 권리금, 시설비 등이 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.

 

 

필요경비로 공제받을 수 있는 자본적 지출양도비는 적격증빙(신용카드, 현금영수증, 세금계산서 등)이나 금융거래 증명서류에 의하여 객관적인 증빙으로 인정되는 경우에만 필요경비로 인정받으실 수 있습니다.


필요경비는 실제 지출된 사실이 확인되는 금액만 공제하여 양도차익을 계산하기 때문에 실제 지출이 되었으나 증빙을 제대로 챙기지 못했다면 그 금액에 해당하는 만큼 추가 세부담이 따르는데요.


때문에 부동산을 취득하는 시점부터,

1. 양도소득세 계산 시 공제 항목을 알아두고,

2. 공제 항목에 대해 필요 증빙자료를 확인하고,

3. 비용을 지출할 때마다 증빙자료를 미리 확보해 두는 것을 추천드립니다.



실제 양도소득세 시 필요경비 세부 사항에 대해서는 세무전문가분들이 컨설팅해주시겠지만, 부동산을 취득, 보유, 양도하는 단계에서 미리 적격증빙을 알아두고 챙겨두는 것만으로도 추후 양도소득세 절세효과를 누리실 수 있을 거예요! 서울, 경기 전역의 빌딩, 꼬마빌딩, 상가주택 등 건물 매입에 관심이 있으신 분들은 언제든지 탑빌딩 부동산중개법인에 문의주해 주세요.


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