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건축물 '용도변경' 허가∙신고 기준부터 필요서류까지 알아보기

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“취득세가 너무 많이 나올 것 같아서요. 상가주택의 주택부분을 근생으로 용도변경한 후 매입할 수 있을까요...?”


다주택자의 부동산 세금 규제가 대폭 강화되면서 꼬마빌딩 매입 과정에서 주택부분을 근생으로 용도변경하여 매입가능한지 문의주는 분들이 많습니다. 실질적으로 건물을 보유하면서 임차인의 필요에 의해 건축물의 용도를 변경하는 경우도 있지만, 건물의 매각 및 매입과정에서 세금을 줄이기 위해 건축물의 용도를 변경하는 경우도 많은데요. 오늘은 건축물 용도변경에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

"건축물 용도변경 시 '허가' 받거나 '신고' 해야합니다."


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이미 사용승인을 받은 건축물의 용도를 필요에 의해 다른 용도로 변경하고자 하는 때에는 변경하려는 용도의 건축기준에 적합한지 확인한 후, 시군구청장의 ‘허가’를 받거나 ‘신고’를 해야하는데요.


용도변경 허가 신청 또는 신고 대상은 건축물 시설군에 따라 총 9개의 단계로 나뉘고 그 안에서는 총 29개의 세부 용도로 구분됩니다.

 

 

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이때 변경되는 용도가 상위 시설군으로 올라가면 ‘허가’, 하위 시설군으로 내려가게 되면 ‘신고’, 동일 시설군 안의 변경이면 ‘건축물대장 기재내용변경’, 위의 기준으로 구분되는데요.


예를 들면, 주택에서 근린생활시설로 용도변경하는 건 상위 시설군으로 올라가는 것이기 때문에 ‘허가’ 사항이고, 반대로 근린생활시설주택으로 용도변경하는 건 하위 시설군으로 내려가기 때문에 ‘신고’ 사항입니다.


또한 주택에서 오피스텔(업무시설)로 용도변경하는 건 같은 주거업무시설군 안에서의 변경이기 때문에 ‘건축물대장 기재사항의 변경 신청’으로 가능합니다.

 


용도변경 시 ‘사용승인’을 받아야 하는 경우

허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 경우에는 건축물의 건축공사를 완료한 후 건축물의 사용승인을 신청해야 합니다(규제「건축법」 제19조제5항 본문 및 제22조제1항). 다만, 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만으로서 대수선에 해당되는 공사를 수반하지 않는 경우에는 사용승인을 신청하지 않아도 됩니다. 

 

 


"실무적으로는 주차대수, 내진설계, 장애인 편의시설 등 고려해야 하는 사항이 많습니다."


지금까지 허가, 신고 사항을 구분해 보았는데요. 상위 시설군으로의 용도 변경은 허가, 하위 시설군으로의 용도 변경은 신고로 이론적으로는 비교적 간단해 보이지만 실무적으로는 챙겨야 하는 사항들이 많습니다.

 

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먼저, 용도변경 제한 여부를 확인해야 합니다. 즉, 그 건물이 위치한 용도지역∙지구∙구역지구단위계획으로 건축물의 용도를 제한하고 있으므로, 그 제한된 범위 안에서만 용도변경이 가능합니다.


또한 건축법 및 개별법령에 적합해야 합니다. 예를 들어, 근생시설에서 주택으로 용도변경 시 근생시설에 비해 주택이 법정주차대수 요건이 까다로워 법정주차대수를 맞추지 못하면 용도변경이 안 되는 등 건축기준에 따라 용도변경이 간접제한될 수 있는데요.


특히나 과거에 건축되어 혜택을 많이 본 건물의 경우, 현재 시행중인 법령의 기준에 맞춰야 하기 때문에 추가 비용이 만만치 않게 드는 경우도 있습니다.


최근 강화된 건축물 내진설계기준이 대표적인 예인데요. 변경되는 용도가 더 높은 내진 중요도 그룹에 속하면, 현재 기준으로 구조보강 등의 조치를 취해야 하는데, 그 기준이 강화되어 실무적으로 애를 먹는 경우가 많습니다.


주차대수, 내진설계 외에도 장애인 편의시설 여부, 대지의 조경, 대지 안의 공지, 복도, 계단, 출입구, 그 밖의 피난 시설 등에도 적합해야 용도변경이 가능합니다.


다만, 현재 건물이 무허가건축물이거나, 위반건축물로 위반사항이 해소되지 않은 경우에는 건축물의 용도변경이 불가하오니 건물을 매입하면서 용도변경을 하시려는 분들은 건축물이 위반건축물인지 여부를 확인해주세요!

 

 

용도변경이 불가능한 경우

가. 무허가 건축물이 있는 경우

나. 위반건축물로 위반사항이 해소되지 않은 경우

  

 

 

"허가∙신고 시 준비해야 하는 서류는 아래와 같습니다." 

  

허가사항인지 신고사항인지 확인이 되었다면 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 허가∙신고 신청서를 작성하여 제출해야 합니다. 허가∙신고 시 제출해야 하는 서류는 아래와 같습니다.


'허가' 시 필요서류

가. 건축·대수선·용도변경 (변경)허가 신청서(「건축법 시행규칙」 별지 제1호의4서식) 다운받기

나. 용도를 변경하려는 층의 변경 후의 평면도

다. 용도변경에 따라 변경되는 내화·방화·피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서


'신고' 시 필요서류

가. 건축·대수선·용도변경신고서(「건축법 시행규칙」 별지 제6호서식) 다운받기

나. 용도를 변경하고자 하는 층의 변경 전·후의 평면도

(특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 건축물대장이나 규제「건축법」 제32조제1항에 따른 전산자료를 통해 평면도 확인이 가능한 경우에는 변경 전 평면도는 제외함)

다. 용도변경에 따라 변경되는 내화·방화·피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서



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공간에 대한 구조변경이 없는 경우, ‘허가’는 처리에 2~15일 정도 소요되고(특별시, 광역시의 경우 40~50일), ‘신고’는 처리에 5일 정도 소요되는데요. 만약, 용도변경 시 공간에 대한 구조 변경이 발생해 대장상 도면과 실제 현황이 다른 경우에는 건축사무소에서 작성된 건축도면이 필요하기 때문에 도면 설계에 추가적으로 비용이 발생하게 되는데요. 이때 건축사무소에서 용도변경을 도와주기 때문에 자세한 사항은 건축사무소에 문의해 보시는 것이 좋습니다!


지금까지 용도변경하는 방법을 알아봤는데요. 그렇다면, 어느 시점에 용도를 변경하여야 취득, 양도 시에 절세효과를 누릴 수 있을까요? 다음 포스팅에서는 건축물의 용도변경으로 취득세, 양도세를 줄이는 방법을 살펴보도록 하겠습니다.

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