보도자료

보도자료

건물부분 '부가가치세(부가세)' 납부하는 경우 vs 납부하지 않는 경우

페이지 정보

작성자 탑빌딩
작성일

본문

 


“부가세가 뭔가요...?”


간혹 건물을 처음 매입하시는 분들이 위와 같은 질문을 하실 때가 있습니다. 일반적으로 건물 부분에 부가되는 부가가치세는 아파트나 주택을 매입하고 투자하는 분들이라면 접하지 못하는 세금이기 때문에 건물을 취득할 때 ‘취득세’ 외에 챙겨야 하는 세금이 있다는 사실에 당황하시는 경우도 있는데요. 건물을 매입할 때면 ‘취득세’도 내야하고, 건물 부분에 대해 ‘부가가치세’도 내야 한다는 사실을 알아두고 매입비용을 준비해둘 필요가 있습니다.

 

 

탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_건물분_부가가치세(1).png


 

주택, 상가주택, 꼬마빌딩, 빌딩 등 건물을 매입하면 토지와 건물을 함께 취득하게 되는데요. 이때 주택과 달리 상업용 부동산을 매입할 시 건물분 공급가액의 10%에 대해 부가세가 발생합니다. 상품(재화)의 거래나 서비스(용역)의 제공 과정에서 얻어지는 부가가치(이윤)에 대하여 과세하는 세금이 ‘부가가치세’인데요. 부동산의 경우에는 부동산 자체를 공급하는지, 아니면 부동산을 쓸 수 있도록 용역을 공급하는지, 위 구분에 따라 과세 대상이 달라지며, 토지는 그 자체로 부가가치가 창출되지 않기에 토지 위에 지어진 건물 부분에 대해서만 건물 가액의 10%의 부가가치세가 과세되는 것입니다.

 

 

탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_건물분_부가가치세(2).png


그렇다면, 시가 50억 건물을 매입하게 되면 토지부분과 건물부분을 함께 매입한 것인데, 토지와 건물 부분을 어떻게 구분할 수 있을까요?



부가가치세법 제29조(과세표준)

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우

2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우 


 

원칙적으로 매도자와 매수자가 서로 합의하여 토지와 건물 가액을 매매계약서상 구분 기재했다면 그 실지거래가액이 인정되는 것이 기본이며, 실지거래가액이 토지와 건물로 구분되지 않거나 구분하였더라도 감정가액이나 기준시가 비율로 안분한 금액과 30% 이상 차이나는 경우, 감정가액이나 기준시가 비율로 안분하여 구분합니다. 감정가액의 경우 감정평가 비용이 들기 때문에 실무적으로는 기준시가 비율로 안분하는데요. 건물과 토지의 기준시가는 아래 사이트에서 확인할 수 있습니다.

 

탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_건물분_부가가치세(3).png


아래의 사례는 실제 52.75억원의 상가주택을 취득했을 때의 부가가치세 산출 내역입니다.

 

 

탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_건물분_부가가치세(4).png



상가주택의 주택, 토지, 건물 부분을 기준시가 비율로 취득가액을 안분한 후, 이 중에서 주택과 토지를 제외건물분에 대해서만 부가가치세 10%가 부과되는 것이지요. 실제로 실거래가 52.75억원의 상가주택의 경우 9,440만원의 부가세가 나온 것을 볼 수 있습니다. 부가세는 환급받을 수 있는 비용이긴 하지만, 납부하기 위해 준비하려면 큰 돈이기 때문에 취득세 이외에 부가세도 있다는 것을 고려해 건물 매입비용을 준비해 두면 좋을 것 같습니다.

 

 

탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_건물분_부가가치세(5).png



건물분 부가가치세는 조기환급 대상입니다. 금액이 크다 보니 언제 돌려받을 수 있는지 문의를 주시는 경우가 많은데요!


 

부가가치세 시행령 제107조(조기환급)

① 관할 세무서장은 법 제59조제2항에 따른 환급세액을 각 예정신고기간별로 그 예정신고 기한이 지난 후 15일 이내에 예정신고한 사업자에게 환급하여야 한다.

 

 

잔금을 납부하는 날이 속하는 달의 다음 달 25일까지 관할 세무서에 조기환급을 신청하면, 세무서에서는 조기환급신고기한 경과 후 15일 이내사업장에 환급을 해주게 됩니다. 대략적으로 2달 내외면 환급을 받을 수 있는 것이죠. 

 

 

탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_건물분_부가가치세(6).png

 

 

포괄양도양수계약은 기존의 임대사업에 관한 일체의 인적, 물적 권리와 의무를 그대로 승계받고 건물의 주인만 바뀌는 것을 일컫는데요. 이처럼 기존 건물주의 임대사업을 그대로 승계하는 경우, 건물 부분의 부가가치세가 발생되지 않습니다. 부가가치세의 금액대가 워낙 크다 보니, 때때로 부가세를 발생시키지 않기 위해 포괄승계를 조건으로 계약하는 경우가 있는데요.


하지만 양도인이 양수인에게 사업을 그대로 승계한다고 보기 어려운 사례들의 경우에는 포괄승계가 이뤄지지 않는 경우도 있으니 계약을 하기 전에 잘 알아볼 필요가 있습니다.


예를 들어, 매도인이 명도 조건으로 임차인을 내보낸 후 공실 상태로 매각을 하는 경우, 매수인이 매입 후 임차인을 모두 퇴거시키고 신축을 위해 건물을 철거하는 경우, 양수인이 임대차 권리와 의무를 전부 인계하지 못하고 부동산의 일부를 본인이 직접 사용하는 경우 등. 포괄양도양수계약이 이뤄지지 않습니다.


지금까지 빌딩을 매입할 때 취득세 이외에 부가가치세가 발생한다는 것을 살펴보았는데요. 부가세는 환급받을 수 있는 세금이긴 하지만, 준비하기 위해서는 비교적 큰 금액이기 때문에 부가세가 발생할 수 있다는 것을 고려하여 건물 매입비용을 준비해 주시면 좋을 것 같습니다.


관련자료

등록된 댓글이 없습니다.