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소득세 절세 방법은 없을까? 빌딩∙건물 임대소득에 대한 ‘종합소득세’ 알아보기

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작성자 탑빌딩
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건물, 빌딩, 꼬마빌딩 등을 보유하면, 임차인들로부터 달마다 월세를 받거나 보증금을 받으며 일정한 소득이 발생합니다. 이처럼 부동산 임대수입으로 발생하는 수입도 소득의 일종이기 때문에 세금을 납부해야 하는데요. 오늘도 재산세와 종합부동산세에 이어서 건물을 보유할 때 내야 하는 세금 중 하나로 임대소득에 대한 ‘종합소득세’를 살펴보겠습니다.

 

 

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종합소득세란 일정기간 ‘개인’에게 귀속되어 발생된 각종 소득을 종합하여 과세하는 세금으로, 세부적으로는 ①이자소득 ②배당소득 ③사업소득 ④근로소득 ⑤연금소득 ⑥기타소득으로 구분됩니다. 종합소득세는 1월1일부터 12월31일까지 개인에게 발생한 소득을 모두 ‘합산’하여 과세하는 것이 특징인데요. 모두 합산되는 만큼 과세표준이 커지게 되고, 그만큼 납부해야 할 세금이 커지게 되기 때문이죠.


이 중에서 건물 임대를 통해 월세를 받거나 보증금을 받는 부동산 임대사업의 경우에는 종합소득세 중 ‘사업소득’에 귀속되어 과세됩니다.


 

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부동산 임대소득이란 영리를 목적으로 토지, 건물과 같은 부동산을 대여하거나 전세권, 임차권과 같은 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득을 일컫습니다. 건물주가 임대업을 통해 얻은 소득금액은 총수입금액에서 필요경비를 제외하면 되는데요. 이때 총수입금액은 ①연간임대료 ②간주임대료 ③연간관리비 ④보험차익을 총합하여 계산됩니다.


‘연간임대료’는 말 그대로 매달 받은 임대료이며, ‘간주임대료’는 임대료를 실질적으로 받은 것은 아니지만 임대료를 받은 것으로 간주한다는 의미로, 보증금이나 전세금 또는 이와 유사한 성질의 비용이 간주임대료로 산정되어 총수입금액에 산입됩니다. ‘관리비수입’의 경우 세입자로부터 임대료 이외의 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급 받은 금액이 있는 경우에는 전기료, 수도료 등의 공공요금을 제외한 청소비, 난방비 등을 의미하며, 또한 사업소득이 있는 거주자가 사업과 관련하여 당해 사업용 자산의 손실로 인하여 취득하는 ‘보험차익’ 역시 총수입금액에 이를 산입합니다.

 

 

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종합소득세율은 소득금액에 따라 6~45%발생합니다. 다른 소득들과 종합적으로 보기 때문에 기존에 다른 소득이 있느냐에 따라 같은 임대료를 받더라도 세금 차이가 많이 날 수 있죠. 만약에 1년에 임대소득이 4,000만원 발생했을 때 다른 소득이 없으면 15%의 세율이 적용되지만, 다른 급여소득이 5,000만원이 있다고 하면 35%의 구간이 적용되어 세율이 확 높아지게 됩니다.

 

 

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많은 분들이 법인을 설립하는 이유가 여기에 있습니다. 법인으로 부동산을 소유하여 수입이 생긴 경우, 종합소득세가 아니라 법인세로 과세되어 2억이하의 수입인 경우에는 10%의 세율이 적용되기 때문이죠. 이때, 법인을 설립할 경우에는 소득세 뿐만 아니라 취득세, 양도세 등에서도 차이를 보이기 때문에 종합적으로 고려될 필요가 있습니다.

 


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임대소득에 대한 소득세를 절세하는 방법으로는 건물분의 감가상각비를 비용처리 하는 방법이 있습니다. 토지는 시간이 지나도 가치가 떨어지지 않지만, 건물의 경우에는 시간이 지날수록 노후화되어서 세월이 더해질수록 가치가 하락하기 마련인데요. 이 때 자산의 가치가 하락하는 감가상각에 대해서는 사업자가 비용으로 반영하는 경우 비용처리가 가능합니다.

 

소득세법 시행령 제62조(감가상각액의 필요경비계산)

 

제1항에서 “감가상각자산”이란 해당 사업에 직접 사용하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산(시간의 경과에 따라 그 가치가 감소되지 아니하는 것을 제외한다)을 말한다.


1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 유형자산

가. 건물(부속설비를 포함한다) 및 구축물(이하 “건축물”이라 한다)

나. 차량 및 운반구, 공구, 기구 및 비품

다. 선박 및 항공기

라. 기계 및 장치

마. 동물과 식물

바. 가목부터 마목까지의 규정과 유사한 유형자산

 

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 무형자산 (이하 생략)


예를 들어, 올 한해 임대소득이 5천만원인 경우 24% 세율이 적용되는데 감가상각을 1천만원 적용 받게 되면 나의 임대소득이 4천만원으로 줄어들어 15% 구간의 세율을 적용 받을 수 있습니다. 물론, 감가상각비를 적용하게 되면 양도소득세를 계산할 때 취득가액이 낮아지기 때문에 양도차익이 클 경우에는 불리할 수 있지만, 양도차익이 생각보다 크지 않은 경우이거나 증여∙상속을 생각하고 있는 경우에는 감가상각을 활용하여 소득세를 절세하는 것도 하나의 방법이라고 볼 수 있겠습니다.


이 경우, 특정 방법이 무조건 유리하다고 볼 수는 없기에 개인별 근로소득, 추후 예상되는 양도차익 등 종합적으로 고려하여 판단할 필요가 있겠습니다.

 

 

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종합소득세는 개인이 1년간의 경제활동으로 얻은 소득에 대하여 납부하는 세금이기 때문에 과세기간은 1월 1일부터 12월 31일까지로, 기간 내 모든 종합과세 대상 소득을 합산해 계산하고, 이를 다음해 5월 1일부터 5월 31일까지 주소지 관할 세무서에 신고∙납부하면 됩니다.


지금까지 건물을 보유할 때 부과되는 세금으로 ‘종합소득세’에 대해 살펴보았는데요. 소득세는 개인별로 부과되는 인세인 만큼, 임대수입으로 동일한 수익이 발생했을지라도 개인의 부담능력에 따라 세금이 다르게 부과되기 때문에 부동산에 대한 사업소득을 계산하는 것만으로는 전체 종합소득세를 알아보는데 도움이 되지 않는데요. 하지만 기본적인 내용을 알고 절세팁을 고려하시면 추후 부동산의 취득, 보유, 양도의 일련의 과정에서 세무상담을 받으실 때 도움을 받으실 수 있을 거예요!

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