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2021년 달라지는 '양도소득세', 세율 높아지고 거주요건 강화된다!

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지난해 6.17대책, 7.10대책 등 각종 부동산 대책들이 쏟아지면서 올해부터 새롭게 바뀌어 적용되는 부동산 법이 많은데요! 다주택자 규제와 실거주 요건이 강화되면서 기존 주택 보유자들은 물론, 새로 주택을 취득하는 분들 역시 달라지는 제도를 미리 파악하고 앞으로의 계획을 세울 필요가 있습니다.


그래서 탑빌딩부동산중개법인이 2021년부터 달라지는 부동산 세금, 그 중에서도 가장 변화가 많은 양도소득세에 대해 정리해 보았습니다.


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올해부터 양도소득세 과세표준 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향되었습니다. 지난해까지는 과세표준 5억원 초과 시 최고세율을 42% 적용하여 양도소득세율이 6~42%였는데요. 2021년 1월 1일부터 발생하는 소득분부터는 과세표준이 10억 이하인 경우엔 세율이 이전과 같지만, 새롭게 10억원 초과 구간이 신설되어 10억을 초과하는 소득에 대해서는 세율이 3%포인트 늘어난 45%를 적용합니다.

 

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올해부터 투기목적의 단기거래를 차단하기 위해 2년 미만 단기로 보유한 주택을 매도할 때 양도소득세 부담이 대폭 강화됩니다. 지난해까지는 주택을 1년 미만 단기로 보유하고 있다가 팔면, 투기성 거래로 보아 40%의 높은 세율을 적용했었는데요. 하지만 투기세력을 억제하고, 양도차익의 대부분을 세금으로 환수하겠다는 현 정부의 부동산 정책에 따라 1년 미만 보유 주택의 경우 세율이 70%로 대폭 높아지고, 2년 미만 보유 주택60%의 단일 세율을 적용합니다.


주택을 비롯해 조합원입주권, 분양권도 포함되며, 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용되기 때문에 인상된 세율이 적용되기 전까지 처분하시는 것도 방법입니다. 


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다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율이 10%포인트씩 높아집니다. 기존에는 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율에 10%를 중과하고, 3주택자는 기본세율에 20%를 중과했었는데요. 2021년 6월부터 각각 10%씩 더 인상되어 2주택자는 20%, 3주택자는 30%를 중과하게 됩니다. 이에 따라 2주택자는 최고 65%, 3주택자는 최고 75%의 세율이 적용되는 것이죠. 여기에 지방소득세까지 10% 더해지면 이론상 최고 82.5%(75%+7.5%) 세율까지 가능합니다. 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용되기 때문에 다주택자분들이라면 주택을 보유할 때와 6월 이전에 처분할 때의 득실을 잘 따져봐야겠습니다.

 

 

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기존에 1세대1주택(고가주택) 장기보유특별공제는 9억 이하 부분은 비과세, 9억 초과 부분은 과세했으나, 과세 부분에 대해서는 최대 80%까지 장특공이 가능했었습니다. 하지만 장특공의 조건들이 점차 강화되었는데요. 2020년 이전까지는 장기 보유만 해도 보유기간마다 연 8%씩 공제율을 적용하여 10년 이상 보유한 경우 최대 80% 공제율을 적용받을 수 있었으나, 2020년 이후부터는 보유기간 중 2년 거주요건이 추가되었고, 2021년 이후부터는 거주요건이 보다 강화되어 기존 연 8%의 공제율이 보유기간 연4%, 거주기간 연4%로 각각 구분되었습니다.


예를 들어, 올해부터는 10년 이상 보유하면서 직접 10년 이상 살기도 해야지 그때서야 보유 40%, 거주 40%가 각각 적용되어 80%의 공제율을 적용받을 수 있는 것이지요. 

 

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1세대1주택 양도소득세 비과세 조건인 주택 2년 이상 보유기간 산정방식이 복잡하게 바뀝니다. 기존에는 2년 이상 보유(조정대상지역 제외)했던 집인 경우 다른 주택을 모두 팔고 1주택자가 된 다음에 해당 주택을 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있었는데요. 이제 비과세 보유기간 산정 방식이 해당 주택 취득일이 아니라 ‘다른 주택을 모두 판 뒤 1주택자가 된 날’로부터 계산됩니다. 따라서, 1주택자가 된 날로부터 다시 2년 보유를 해야 비로소 비과세 혜택을 받을 수 있게 되는 것이죠. 

 

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‘분양권’은 그야말로 주택을 취득할 수 있는 권리로 주택 자체가 아니었기 때문에 기존에는 양도세를 부과할 때 주택수에 포함시키지 않았었습니다. 하지만 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권부터는 양도소득세제상 주택 수를 계산할 때 분양권을 포함하도록 개정이 되었는데요! 지금까지는 주택1채와 분양권을 각각 보유하다가 주택을 팔면 1주택자로 간주해 비과세 혜택을 받을 수 있었지만, 올해 취득하는 분양권부터는 주택 수에 포함해 과세 여부를 따져 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없게 됩니다. (일시적 2주택 비과세는 적용 가능합니다!)


또한 올해부터 조정대상지역 내의 주택을 팔 때에도, 주택수에 분양권이 포함되어 중과세율이 적용될 수 있습니다. 이미 분양받아서 가지고 있는 경우에는 해당되지 않고, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용되오니 참고해 주세요!

 

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정부가 법인의 주택 매수, 매도 문턱을 높이기 위해 지난해 법인 관련 각종 세율을 끌어올렸는데요! 그 일환으로 법인이 보유한 주택을 양도할 때의 추가세율(사원용 주택 제외)도 인상됩니다. 작년까지는 법인이 주택을 양도할 때 그 차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 추가 세율 10%를 더해 과세했었지만, 올해부터는 추가세율이 20%로 인상되어 법인 주택 양도차익에 최대 45%의 세금이 매겨지게 됩니다. (추가세율 적용 대상에는 아파트 입주권과 분양권도 포함됩니다.)


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마지막으로 올해부터 개정되는 법의 적용시기가 다른 만큼, 언제부터 적용되는지 파악해 보는 것이 중요한데요. 자세한 사항은 위의 표를 참고해 주세요.

 

지금까지 올해부터 달라지는 양도소득세 내용을 정리해 보았습니다. 부동산을 언제 취득했고, 언제 팔았느냐에 따라서 따져봐야 하는 조건이 복잡해 진 만큼, 팔기 전에 꼼꼼하게 조건들을 살펴볼 필요가 있는데요. 개인이나 법인으로 건물 매각을 고민하고 계시다면 탑빌딩 부동산중개법인이 도와드리겠습니다.

 

 

 

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