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아파트 대신 꼬마빌딩? 2021년 상반기 빌딩시장 총 결산!

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작성자 탑빌딩
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2021년이 시작된 지도 벌써 6개월이 지나버렸습니다. 2021년 상반기 빌딩시장의 분위기는 어떠했을까요? 먼저, 주택에서 빌딩 투자로 넘어온 분들이 많았습니다. 주택, 특히 고가주택 매입에 대한 대출 규제가 심해지고, 주택을 취득, 양도하면서 발생하는 세금이 강화되면서 투자의 방향이 상업용 부동산으로 많이 전환되었는데요. 특히, 그 동안 줄곧 주택에만 투자를 해오시다가 새롭게 빌딩투자에 입문하는 분이 유독 많았던 상반기였습니다.

 

물론, 코로나19 등으로 인한 공실 증가와 임대료 미납 등 여러 리스크가 있었지만 많은 분들이 위기가 곧 기회라고 생각하셔서 오히려 거래는 더욱 활발히 이뤄졌습니다. 또한 매도자 입장에선 내년부터 상가주택 비과세 규제가 바뀌게 되면서 상가주택을 매각하려는 시도가 많았으며, 매수자 입장에서는 주택을 낀 매물을 매입하기 꺼려해서 용도변경해 올근생으로 매입하려는 의지가 강했습니다. 오늘 포스팅에서는 2021년 상반기 빌딩시장을 총 정리해보겠습니다!

 

 


'21년 상반기 상업용 부동산 거래량


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먼저, 건물을 비롯하여 상가주택, 다가구주택 등을 포함한 수익형 부동산의 21년 상반기 거래량은 위와 같습니다. 전국 기준으로는 21년 상반기엔 약 4,668건의 거래가 20년에는 3,424건, 19년에는 2,487건이 발생했습니다. 19년 대비 21년에는 거래량이 약 1.9배 늘었는데요. 서울 기준으로도 21년 상반기엔 약 2,908건의 거래가 20년에는 2,269건, 19년에는 1,626건이 발생하였으며, 19년 대비 21년에는 거래량이 약 1.8배 늘었습니다. 19년, 20년, 21년 꾸준히 빌딩 시장을 찾는 분이 늘어나 빌딩 거래가 점차 많이 일어나는 것을 확인할 수 있지요.


 


서울에서 가장 많이 거래된 지역


빌딩은 규모가 크다 보니 다른 투자 상품과 비교해 보면 자산을 현금화하는 환금성이 떨어지는 상품입니다. 그렇기 때문에 거래가 많이 이뤄지지 않은 지역인 경우, 개인적인 사정이 생기거나 자본을 현금화하고 싶더라도 팔고 싶을 때 팔지 못하는 이슈가 생길 수도 있는데요. 때문에 빌딩에 투자를 하기 위해선 투자 후 출구 전략즉, 매각을 통한 자금 회수를 보다 용이하게 하기 위해 거래가 많이 일어나는 지역에 투자하는 것도 방법입니다.

 

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서울시의 20, 21년 상반기 상업용 부동산 거래량입니다. 표만 봐도 강남구 거래량이 압도적인 걸 볼 수 있는데요. 21년 상반기 상업용 부동산 거래량인 4,671건 가운데, 60%가 넘는 2,908건의 거래가 서울에서 이뤄졌으며, 그 중에서도 강남구에서만 발생한 거래가 총 339건으로 서울지역 거래의 약 12%의 비율을 차지하고 있습니다. 여전히 많은 분들이 강남을 선호하는 이유이기도 하지요.


특이점이 있다면 20년 상반기 상업용 부동산 거래량은 강남구, 서초구, 용산구, 마포구 순으로 발생하면서, 강남, 서초 등 강남권이 거래량 1, 2위를 차지했는데요. 21년 상반기 상업용 부동산 거래량을 자세히 살펴보면, 강남구, 마포구, 용산구, 서초구로 순위가 바꿨습니다.


마포구 같은 경우에는 20년 129건에서 21년 253건으로 무려 2배 가까이 거래량이 증가한 것을 볼 수 있습니다. 용산구 같은 경우에도 20년 143건에서 21년 213건으로 무려 1.5배 가까이 거래량이 증가한 것을 볼 수 있는데요. 이 같은 주 투자 지역의 변화는 시사하는 바가 있습니다. 강남구가 여전히 가장 뛰어난 투자처임은 변치 않지만, 강남구는 이미 지가가 많이 상승해서 접근하기 쉽지 않고, 임대료가 건물 가격을 따라가지 못하는 측면이 있다 보니, 이전엔 전략적으로 강남구 대신 서초구를 잡았었는데요. 올해에는 이마저도 포화 상태인 강남구와 서초구 보다는 개발잠재력도 크고 아직까지는 상대적으로 지가가 낮은 마포, 용산구로 투자처를 옮기고 있는 것으로 보입니다.


 

 

강남구에서 가장 많이 거래된 지역


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그럼, 강남구에선 어느 지역 거래량이 가장 많았을까요? 21년 상반기 기준 강남구에서 가장 거래가 많은 지역은 역삼동 84건, 논현동 77건, 신사동 61건으로 나타났고, 세 지역의 거래량은 20년 173건에서 21년 222건으로써 약 50건 정도 늘어난 것으로 파악해 볼 수 있겠습니다. 세 지역의 거래량 증가는 전체적인 거래량 증가도 있지만, 인근 지역인 강남구 삼성동과 청담동, 대치동 등의 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 이 지역의 거래량을 역삼동, 논현동, 신사동에서 흡수하면서 더 늘어난 것이죠.

 

 


올근생 건물 있나요?


주택에 대한 규제가 강화되면서 생긴 또 하나의 변화는 ‘올근생’ 건물을 찾는 분들이 많아졌다는 점입니다. ‘올근생’ 건물은 전체가 근린생활시설인 건물인데요. 요즘 아파트를 포함한 주택에 대한 규제가 강화되고, 다주택자가 부동산을 취득, 보유, 양도하는 과정 단계별로 각종 규제가 강화되고 세부담이 과도하게 상승하면서 주택이 포함된 상가주택이나 다가구주택 등을 소유한다면 다주택자가 되어 각종 규제의 대상이 될 수 있기 때문에 주택이 포함된 건물 보단 올근생 건물을 찾으시는 것이죠. 결국, 주택부분이 없는 건물을 찾는 분들이 늘고 있습니다.


 

 

명도되나요?


다음으로, 많은 분들이 묻는 조건이 명도 가능 여부입니다. 명도 가능 여부를 묻는 이유는 크게 두 가지 때문인데요. 첫 번째는 위 사례처럼 주택 부분을 근생 업종으로 용도를 바꿔 건물 전체를 근생 업종으로 용도변경하기 위함입니다. 또한 신축이나 리모델링을 하기 위해서도 많이 묻습니다. 저평가된 건물을 매입한 다음 신축, 증축, 리모델링하여 임대수익률을 높이고 건물가치를 상승시키기 위함인데요. 컨디션이 좋은 신축급 건물은 이미 평단가가 높기 때문에 오래된 소형건물을 신축이나 리모델링해 가치를 높이는 투자에 관심 갖고 문의 주시는 투자자가 늘어난 것입니다.



지금까지 21년 상반기 빌딩 시장에 대해 살펴봤는데요. 하반기에도 여전히 주택에 대한 규제와 낮은 금리로 인해 빌딩 시장의 거래는 활발할 것으로 예상되고 있습니다. 이럴 때일수록 빌딩을 취득하고, 보유, 양도하는 과정에서 보다 전략적으로 빌딩 투자에 접근하는 것이 필요한데요. 빌딩매입을 고민한다면 탑빌딩이 도와드리겠습니다.

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