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부동산 매매업∙임대업을 위한 법인 설립 시 고려해야 하는 사항은?

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작성자 탑빌딩
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1인법인, 가족법인으로 부동산 투자를 할 계획인가요? 빌딩 매입 시 ‘법인’ 설립을 고려하는 분들이 많습니다. 실제로 계약 과정에서 개인과 법인의 실익을 따져본 후, 개인 보다는 법인으로 매입하는 것이 유리하다고 판단해 계약 과정에서 법인으로 수정하는 경우도 종종 있는데요. 오늘은 부동산 매매업∙임대업 등 관련 법인을 설립할 때 주의해야 하는 사항들을 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

 

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자본금 제한 X


부동산 매매업이나 임대업을 영위하기 위한 법인이라면, 자본금에 대한 제한이 없어 100원부터 설정 가능합니다. 하지만 자본금을 너무 낮게 설정해 법인을 설립할 경우, 추후 증자를 해야할 경우 추가 비용 등이 발생할 수 있고, 법인이 거래가 없다면 금방 자본잠식이 일어나기 때문에 법인 대출심사에 좋지 않은 영향을 미칠 수도 있습니다. 또한 법인 설립 시 세금, 부대비용 등도 발생하기 때문에 최소한의 금액이라도 자본금을 설정해 둘 필요가 있죠.


다만, 같은 부동산 사업을 영위하게 위한 법인이더라도 부동산개발업, 부동산중개업, 주택임대관리업의 경우, 최저 자본금 제한이 있고, 전문 인력과 사무실을 갖춰서 별도의 절차를 거쳐야 하오니 전문가로부터 업종에 맞는 상세 등록 요건을 확인한 후 설립하시길 바라겠습니다.

 

 


과밀억제권역 외 지역에 설립


부동산 매입을 위해 신규 법인 설립을 고려하고 있다면, 본점 주소를 과밀억제권역이 아닌 곳으로 해야 합니다. 주택이 포함되지 않은 ‘주택 외 건물’을 매입하는 경우엔 개인, 법인 등 매입주체에 상관 없이 4%가 적용되는데요.(지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%, 총 4.6% 적용) 다만, 법인이 부동산 매입 시 취득세가 중과될 수 있어요. 중과가 되면 취득세가 8%(부가세 포함 9.4%)부과되어, 중과 요건을 꼼꼼히 살펴본 후 법인을 설립해야 하는데요. 


법인이 부동산을 취득할 때 중과될 수 있는 요건으로는

① 수도권 과밀억제권역 내에서

설립 5년이 지나지 않은 법인이

③ 수도권 과밀억제권역 내 부동산을 취득하는 경우인데,


대부분 매입하려는 부동산이 과밀억제권역에 있기 때문에 만약에 신생 법인을 설립하여 빌딩을 매입하고자 한다면, 수도권 과밀억제권역 외 지역에 법인을 설립하는 거죠. 만약에 과밀억제권역 내에서 법인을 설립했다고 하더라도 설립한지 5년이 지나면 과밀억제권역 소재의 부동산을 취득하여도 취득세가 중과되는 것을 피할 수 있을뿐더러, 지방에 있는 부동산, 즉 과밀억제권역 외 지역 부동산만 투자한다면 과밀억제권역에 법인을 설립해도 무방합니다. 수도권 과밀억제권역은 아래와 같으니 참고해 주세요!

 


과밀억제권역 범위

 

1. 서울특별시

2. 인천광역시[강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함한다) 및 남동 국가산업단지는 제외한다]

3. 의정부시

4. 구리시

5. 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다)

6. 하남시

7. 고양시

8. 수원시

9. 성남시

10. 안양시

11. 부천시

12. 광명시

13. 과천시

14. 의왕시

15. 군포시

16. 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외한다.

 

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이미지 출처: 한국경제신문

 

 


 


1인 법인, 가족 법인도 가능


부동산 법인을 설립할 때 1인 법인 설립도 가능합니다. 본래 법인을 설립하려면 이사와 주주가 있어야 하는데요. 하지만 대표이사와 주주의 역할은 겸할 수 있기 때문에 부동산 투자를 위한 1인 법인 설립도 가능한 것이지요. 또한 가족들이 지분을 소유한 가족법인도 가능한데요. 부동산 투자를 위하여 남편과 아내, 그리고 자녀 분들을 주주로 구성하는 가족법인을 설립하는 경우도 흔합니다. 자녀가 법인의 주주로 등재된다면 세금 절감효과는 물론, 추후 상속 및 증여 시에도 큰 장점을 지니기 때문이지요.



 

본점 외 지점을 설립하는 경우?


부동산 매입 시 지점 등록을 요구하는 지역도 있습니다. 지점이란 본점과 독립적으로 영업하는 곳을 말하는데요. 부동산 매매업∙임대업을 위해 지점 설립은 필요 없지만, 간혹 관할 세무서에서 지점 등록을 요구하기도 하는데요. 만약, 부동산을 매입하려는 지역에 지점을 등록할 경우, 취득세가 중과되는 문제가 다시 발생할 수 있기 때문에 지점등기 여부는 관할 세무서에 문의가 필요하겠습니다.


 

지금까지 부동산 매매 및 임대를 위한 법인을 설립할 때 미리 알아두면 좋은 주의사항 몇 가지를 살펴봤는데요. 법인으로 부동산을 매입하면 세금 절감의 효과가 있으며, 비록 신생법인인 경우엔 대출이 잘 나오지 않기도 하지만 그럼에도 불구하고 법인이 대출에 유리한 점이 많습니다. 하지만 법인이 버는 돈은 개인이 함부로 유용할 수 없고, 법인을 설립만 해두고 법인으로 이행해야 하는 사항들을 제대로 관리하지 않으면 추후 문제가 발생할 수도 있으니, 부동산 매입, 임대 등을 위해 법인을 설립하길 원하신다면 전문가와 충분한 상담 후 설립하는 것을 추천 드립니다.


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