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종상향, 용적률, 주차장 규제 완화 혜택 주는 ‘서울시 2030 역세권 청년주택’ 사업

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작성자 탑빌딩
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서울시 역세권 청년주택 사업은 청년, 신혼부부에게 역세권 임대주택을 보다 저렴하게 공급하는 사업입니다. 보다 많은 청년에게 제공하기 위해선 공급이 필요한데요. 토지 소유자가 청년을 위한 임대주택을 보다 많이 짓도록 권장하기 위해 서울시는 일정 조건을 갖춘 역세권 토지에 용적률과 규제완화 등 확실한 혜택을 제공해 주고 있죠.


의무 임대기간을 지켜야 하지만 혜택이 확실한 만큼, 청년주택에 관심 보이는 토지 소유자, 시행사가 많은데요. 오늘 포스팅에서는 ‘역세권 청년주택’을 다뤄보겠습니다. 인센티브 혜택이 제공되는 기간이 한시적인 사업인 만큼, 역세권 청년주택에 관심 있는 분들이라면 주목해 주세요! 

 

 

 

사업 가능한 역세권 범위는?


서울특별시 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례


제2조(정의)

1. "역세권"이란 지구단위계획구역으로서 지하철, 국철 및 경전철 등의 역(승강장 기준으로 개통이 예정된 역을 포함한다)의 각 승강장 경계로부터 350미터 이내의 지역을 말한다. 다만, 역의 승강장 위치가 도로의 선형과 일치하지 않은 경우에는 역의 각 승강장 경계 및 출입구로부터 350미터 이내에서 서울특별시장(이하 ‘시장’이라 한다)이 해당 역과 범위를 별도로 정할 수 있다.

 

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 역세권 청년주택이 가능한 범위는 지하철 승강장 경계로 직선거리 350m 이내 위치해 있는 부지가 포함됩니다. ‘역세권 청년주택’은 청년들이 편리하게 이동할 수 있도록 지하철역 인근에서 임대주택을 제공하는 것이기 때문에 역세권 350m 이내로 사업부지를 한정하고 있는 것이죠. 때, 현재 운행 중인 1~9호선 지하철, 경전철은 물론, GTX와 같이 추진 중인 노선으로 사업계획이 승인됐거나 사업시행자가 지정된 경우엔 사업 대상지에 포함됩니다.


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역세권의 범위는 서울시 홈페이지에서 확인 가능한데요. 그 중 몇 개의 역을 살펴보면 위 지도엔 강남구 지역에서 청년주택 사업이 가능한 범위가 표시되어 있습니다. 이 외에도 300여개 역세권의 범위를 확인해 볼 수 있으니 궁금하신 분들은 서울시 홈페이지에서 확인해주세요!


 


용도지역 종상향 혜택


본 사업은 준주거, 준공업, 일반∙근린상업에서 가능하며, 2,3종 일반주거지는 용도지역 변경을 전제로 가능합니다. 예컨대, 제2종 일반주거지역 용적률 상한이 200%인데, 역세권 청년주택을 지으면서 15%를 공공에 기여한다면 용적률 상한이 400%인 준주거지역으로 변경되는 거죠. 따라서, 사업 대상 부지 중 2,3종 일반주거에 속한다면, ‘역세권 청년주택’ 사업으로 승인 받으면 종상향이 가능해 보다 사업성을 높일 수 있을 것을 기대되고 있습니다.

 

 

1) 최소 면적 기준


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다만, 용도지역 변경을 위해선 최소 면적 기준이 있는데, 준주거지역으로 변경하려면 500㎡ 이상 되어야 합니다. 더불어 일반 또는 근린상업지역으로 변경을 하고자 하면, 사업부지의 면적이 최소 1,000㎡ 이상이 되어야 합니다.

 

 

2) 인접 및 도로 기준

 

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면적 제한뿐 아니라 인접지역 및 도로 기준도 있습니다. 위 이미지 중 1), 2), 3)으로 표시된 대상지를 살펴보면, 1) 준주거지역이나 일반 또는 근린상업지역에 접하거나 2) 준주거지역이나 일반 또는 근린상업지역과 20m 이하 도로를 사이에 두고 접하는 이면에 위치한 대지이거나 3) 20m 이상 간선도로에 접하고 있는 대지여야 합니다.

 

 

3) 공공기여

 

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용도지역 변경이 발생하는 경우 공공기여도 필요합니다. 공공기여란 서울시에 토지 일정 비율을 기부 채납하고, 건축물을 그 비율만큼 유상 매각하는 것을 의미하는데요. 제2, 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향된다면, 2종 일반주거에서는 15% 이상 공공기여가 필요하고, 3종 일반주거에서는 10% 이상 공공기여가 요구됩니다. 유상 매각 가격은 시세와 관계없이 국토교통부가 고시한 공공건설임대주택 표준건축비를 기준에 따른다고 합니다.


 

 

주차장 규제 완화 혜택

 

서울특별시 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례

 

제13조(주차장 설치기준 완화) 

① 사업시행자는 「주택건설기준 등에 관한 규정」제27조에 따라 주차장을 설치하여야 한다. 다만, 「주택법 시행령」 제10조제1항제1호에 따른 원룸형 주택의 주차장 설치기준은 다음과 같이 완화하여 적용할 수 있다.

  

1. 상업지역인 경우

가. 전용30제곱미터 이하: 0.25대/세대

나. 전용30제곱미터 초과 ~ 50제곱미터 이하: 0.3대/세대


2. 상업지역 이외의 지역인 경우

가. 전용30제곱미터 이하: 0.35대/세대

나. 전용30제곱미터 초과 ~ 50제곱미터 이하: 0.4대/세대

 

청년주택에 주어지는 혜택 중 용도지역 종상향만큼이나 매력 있는 혜택이 주차장 규제가 완화된다는 점입니다. 본 사업이 지하철 접근이 편한 역세권을 대상으로 하고 자차를 소유하고 있지 않은 청년이 입주대상자다 보니, 주택용도임에도 주차장 확보 기준이 대폭 완화되는데요. 상업지역인 경우 가구당 0.25~0.3대로 부담이 줄어들며, 상업지역 이외에는 0.35~ 0.4대로 규제가 완화됩니다. 종상향으로 건물을 올릴 수 있는 용적률은 늘어나는데, 건물 규모에 비해 확보해야 하는 주차대수는 줄어들어, 그만큼 임대수익을 얻는 공간이 늘어나게 되는 것이죠.


 

 

의무 임대 기간 10년

 

서울특별시 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례


제16조(공공지원민간임대주택의 임차인 자격 등)

① 청년주택 중 공공지원민간임대주택의 임대의무기간, 양도, 최초 임대료, 임대료 상승률, 임대차계약의 해제·해지 등 관련사항은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른다.


제2조(정의)

4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다. 

 

각종 혜택이 제공되는 만큼 지켜야 하는 의무도 있습니다. 공공(10~30%)분은 서울시 소유 ‘공공임대주택’이 되고, 나머지(약 80%) 부분은 ‘공공지원 민간임대주택’으로 10년 이상의 기간 동안 의무적으로 임대를 해야 합니다. 본 사업이 시작될 때는 의무보유기간이 8년 이었는데요. 지난해 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택의 임대의무기간이 8년에서 10년으로 개정되었기 때문에 현재 사업을 시작하면 의무보유기간이 10년 적용됩니다(법 개정 전 임대사업자로 등록한 경우 종전 규정 적용).


임대 의무기간 10년이 지나면 일반분양이 가능합니다. 물론, 주변과 비교하여 상대적으로 고가인 역세권 토지로 10년 넘게 임대사업을 추진하는 게 쉬운 일은 아닙니다. 하지만 의무임대기간 이후 분양을 하거나 통매각을 하여 차익을 노려보는 분들이라면 고려 해볼만한 사업이지요.




역세권 청년주택 추진현황

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위 자료는 현재 ‘역세권 청년주택’의 사업인가가 완료된 각 지하철역 인근의 청년주택 추진현황 및 일정인데요. 이미 준공이 완료되어 입주를 한 청년주택 사업도 있고, 이제 막 고시되어 이후 일정은 미정인 사업도 있습니다. 역세권 청년주택 인센티브를 받기 위해서는 현재로써는 2022년까지 건축허가(사업계획승인)을 받아야 하는데요. 사업에 관심이 있다면 명도 및 인허가, 설계 기간 등을 충분히 고려하여 사업을 신청해 보시길 바라겠습니다.



오늘은 서울시의 ‘2030 역세권 청년주택’사업에 대해 살펴봤습니다. 역세권 청년주택 사업은 종상향 및 용적률 혜택을 받고, 법정주차장 설치대수도 완화하여 적용받을 수 있는데요. 또한 서울시에서 건설자금 대출도 지원해 주고 있으니, 현시점 정부에서 집중하는 사업에 관심 있는 분이라면, 역세권 청년주택 사업을 주목하시면 좋을 것 같습니다!

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