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신축할까, 증축할까, 리모델링할까? 매물 검토 시 체크포인트

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작성자 탑빌딩
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최근 들어, 건축에 관심을 두는 투자자 분들이 많습니다. 컨디션 좋은 신축급 건물은 이미 평단가가 높기 때문에, 저평가된 건물을 매입한 다음 신축, 증축, 리모델링하여 임대수익률을 높이고 건물가치를 상승시키겠다는 것이죠. 이때, 건물을 매입한 이후 철거하여 ‘신축’할 것인가, 아니면 1~2개층 정도 높게 올려 ‘증축’을 할 것인가, 아니면 건물의 골자는 건들지 않고 ‘리모델링’할 것인가. 결정을 하기 전에 확인해야 하는 사항들이 있는데요. 오늘 포스팅에서는 건물 건축에 관심 있는 분들을 위해, 신축, 증축, 리모델링용 매물 선택 팁을 소개드리겠습니다!


 

 

'신축' 체크포인트


 

1) 명도 가능 여부 확인하기


건물을 철거하기 위해서는 명도가 가능해야 합니다. ‘명도’란 계약기간이 지나거나 월세 지급이 밀리는 등 점유 권원이 없는 임차인을 내보내는 것을 뜻하지요. 이를 위해서는 임대차 계약기간을 살펴봐야 합니다. 상가임대차 보호법에서는 임차인의 계약갱신요구권을 10년*을 초과하지 않는 범위에서 인정을 해주는데요. (* 18.10.16 이전 계약은 5년을 초과하지 않는 범위) 

 

이때, 주의해야 할 점은 법 시행 후 최초 계약 외에도갱신되는 계약도 10년의 기간이 보장된다는 점입니다. 즉, 계약기간 5년이 지나 명도가 가능한 줄 알았는데, 알고 보니 10년으로 총 5년을 더 보장해 줘야 한다면, 명도가 쉽지 않을 수 있기 때문에 최초 계약일은 물론, 갱신 여부도 파악해 명도가 가능한지 확인해야 합니다. 명도가 지지부진하면 건물을 오랜 기간 비워두면서 임대료를 받지 못해 경제적인 손실이 발생하게 되며, 특히 소송으로 이어지면 심리적인 손실도 막대하니, 신축을 고려한다면 명도 여부를 꼭 확인해야 합니다.

 

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2) 단독개발 여부 확인하기


더불어 단독개발이 가능해야 신축을 할 수 있습니다. 요즘은 지구단위계획구역이 지정된 토지가 많은데요. 이때 지구단위계획에 의해 ‘공동개발’로 묶여 있다면 다른 토지와 공동으로만 개발이 가능한 부지로, 사실상 단독으로 신축 등이 불가능한 곳이지요. 띠라서 건물을 매입한 후 새롭게 신축할 계획이라면,  지구단위계획에서 공동개발로 묶여 있는지 여부를 토지이용계획을 열람하거나 지자체에 문의하셔서 단독으로 개발이 가능한지 확인을 해봐야 합니다.

 

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'증축' 체크포인트


 

1) 용적률 확인하기


증축을 고려할 때 먼저 확인할 사항은 ‘용적률’입니다. ‘용적률’은 건물을 얼마나 높이 올리는가 결정하는 요소로, 지자체 조례로 용도지역의 용적률 상한이 정해져 있는데요. 증축을 하더라도 이 용적률 안에서만 증축이 가능하기에, 용적률 상한이 얼마인지 조례를 확인해야 하는 것이죠. 예컨대, 용적률이 250% 허용되는 지역이라고 가정하면, 매입하려고 하는 건물이 용적률을 100%만 쓰고 있다면, 나머지 150%에 해당하는 만큼은 증축이 가능하지만, 용적률을 250% 모두 쓰고 있다면 증축이 불가한 것이죠.

 

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2) 주차대수 확인하기


“용적률이 많이 남는 것 같은데.. 증축할 수 있나요?” 최근 부동산 개발에 관심 있는 분들이 늘어나면서 직접 용적률을 확인하고 문의 주시는 분들이 많습니다. 하지만 용적률만으로 무조건 증축 가능한 건 아닙니다. 증축을 하게 되면 그만큼 연면적이 늘어나게 되는데,넓어지는 만큼 확보해야 하는 주차대수도 많아집니다.


법정주차대수는 지자체마다 조례로 달리 정하는데요. 근생건물이라면 서울시 기준으로 시설면적 134㎡ 당 법정주차대수를 1대 이상* 확보할 필요가 있습니다. 즉, 40평당 1대의 주차공간을 확보해야 하는 것이죠. (* 소수점 이하의 수가 0.5 이상인 경우 이를 1로 봄) 주차공간을 확보하지 못 하면 증축이 불가능하오니, 지자체 별로 확보 해야 하는 주차대수를 확인해주세요!

 

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3) 정화조 용량 확인하기


또한 건물의 ‘정화조’ 용량도 체크할 필요가 있습니다. 보통 ‘정화조’는 대수롭지 않게 넘어가는 경우가 많은데, 증축 시 정화조 용량이 문제되는 상황도 간혹 발생합니다. 정화조 용량이 충분하다면 크게 신경 쓸 문제는 아니지만, 건물을 증축하면서 정화조의 처리용량을 초과하게 되면, 정화조를 증설, 신설해야 하는 이슈가 발생하는 것이죠. 




'리모델링' 체크포인트


상대적으로 투자비용과 시간이 많이 들게 되는 신축이 부담스럽다면 리모델링을 고려해 보는 것도 방법입니다. 리모델링으로 건물을 신축급으로 탈바꿈하는 것만으로, 수익가치가 현저하게 증가하는 것을 경험할 수 있으며, 승강기가 없는 건물에 엘리베이터를 추가 설치하면, 상층부까지 비슷한 수준의 임대료를 받을 수 있게 됩니다.


 

1) 종세분화 이전 건물


그럼, 리모델링하기 좋은 건물은 어떤 게 있을까요? 건물을 매입하기 위해 건축물대장을 검토하다 보면, 법적으로 허용되는 건폐율이 50%, 용적률이 250%인데, 건폐율 100%, 용적률 400% 같이 법정 상한과 비교해, 현저히 혜택을 받은 건물들을 만나게 될 때가 있습니다. 이런 건물은 신축보다 리모델링을 하는 게 유리합니다.


정부에서는 90년대 이전까지 주택 공급을 늘리기 위해 주거지역에서 용적률을 높이는 정책을 추진해 왔는데요. 이때, 주거지역에서 용적률이 400%까지 적용됐었습니다. 이후 쾌적한 주거환경을 위해 용적률이 점차 낮아졌으며, 2003년부터 일반주거지역이 1~3종으로 종이 세분화돼, 각각 200%, 250%, 300%로 대폭 축소된 것입니다. 그래서 종세분화가 적용되기 이전에 허가 받은 건물 중, 건폐율, 용적률에서 혜택을 본 건물들이 있는 것이지요!


만약, 이런 건물을 철거하고 새롭게 신축하게 된다면, 현재 건축법을 적용 받아 건폐율, 용적률이 낮아지며, 건물 면적이 줄어드는 만큼 임대수입도 줄기 때문에 이런 건물은 신축보다 리모델링을 받는 게 유리합니다.


 

2) 승강기 건폐율 면적


엘리베이터가 없는 낡고 오래된 건물의 상층부는 주변에 비해 임대료가 저렴하고 공실도 자주 발생해 건물을 관리하면서 골치가 아픈 경우가 생기는데요. 이런 건물을 비교적 합리적인 비용으로 매입한 이후 승강기를 설치하는 것만으로도 밸류업이 가능합니다. 이땐, 건폐율, 용적률이 남는지 확인해 봐야 합니다. 예컨대, 건폐율 50%인 지역에서 49%의 건폐율이라면 남는 공간이 없어 승강기를 덧대어 설치할 수 없습니다. 승강기를 설치하려면 최소 2~3평은 필요하기 때문이죠.

 


지금까지 신축, 증축, 리모델링을 위한 매물을 검토할 때, 각 행위 별 체크해 봐야 하는 사항을 정리해 봤습니다. 신축을 하기 위해 매입했는데 단독개발이 불가하거나, 증축을 하기 위해 매입했는데 주차장 확보가 힘들어 건물을 더 높이 올릴 수 없는 상황이 발생한다든지 등. 큰 맘 먹고 매입했는데 건축이 불가하면 안 될텐데요. 오늘 포스팅에서는 신축, 증축, 리모델링의 행위를 할 때 최소한 확인해야 하는 사항을 소개드렸으니 확인해 주세요!

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