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고시원도 임대차 신고를 해야 하나요? ‘주택 임대차(전월세) 신고제’ 알아보기('21.6.1부터 시행)

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작성자 탑빌딩
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요즘 ‘주택 임대차(전월세) 신고제’ 이슈가 뜨겁습니다. 작년 주택 시장을 뜨겁게 뒤흔들었던 ‘임대차3법’ 가운데 계약갱신청구권(2년+2년), 전월세상한제(5% 제한)에 이어 마지막 남아 있던 퍼즐이 바로 이 ‘임대차 신고제’입니다. 올해 6월 1일부터 본격 ‘임대차 신고제’가 시행됩니다. 임대차 보증금 6천만원, 혹은 월차임 30만원을 초과하는 임대차 계약을 체결하는 경우 해당 지자체에 30일 이내 신고해야 한다는 것이 ‘임대차 신고제’의 주요 내용인데요.


“빌딩 시장에서 ‘임대차 신고제’가 무슨상관이지?” 라고 대수롭지 않게 생각하는 분들도 있으실 겁니다. 하지만 만약, 고시원에 살면 주택 임대차 신고를 해야 할까요? 근생을 주택으로 사용하는 경우에도 신고해야 할까요? 오늘은 ‘임대차 신고제’에 대한 내용을 알아보겠습니다. 




‘임대차 신고제’ 주요 내용


‘임대차 신고제’는 임대기간, 임대료 등 계약내용을 신고하도록 하여 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고, 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입된 제도입니다. ‘임대차 신고제’의 내용을 요약해 보면 아래와 같은데요. 그 내용을 구체적으로 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

 

※ ‘임대차 신고제’ 주요내용

1) 신고 의무: 임대인+임차인이 계약 체결일로부터 30일 이내에 공동신고

2) 신고 주택: 주택임대차보호법 상 주택

3) 신고 대상: 대통령령으로 정하는 지역에서 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 계약

4) 신고 내용: 임대인∙임차인 인적사항, 임대 목적물 정보, 임대료, 계약기간, 계약 체결일 등(갱신계약은 종전 임대료, 계약갱신요구권 행사여부 기입)

5) 신고 방법:

  ①오프라인: 임대한 주택의 관할 읍면동 주민센터 방문하여 신청

  ②온라인: 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr) 사이트에서 신청

6) 위반 시 제재: 미신고 또는 거짓신고 시 100만원 이하의 과태료


 

1) 신고 의무


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‘임대차 신고제’에 따르면 임대차 계약을 체결하면 계약체결일부터 30일 이내 임대차를 신고해야 합니다. 중개인을 통하지 않고 임대인, 임차인이 직접 계약한 경우 공동으로 서명 또는 날인하여 신고하는 것이 원칙이며, 중개인을 통하여 계약하는 경우 중개인이 위임을 받아 임대차 신고서 작성 및 제출 대행을 할 수 있습니다.


 

2) 신고 주택


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여기서 주의해야 할 것이 ‘주택 임대차 신고제’에서의 ‘주택’의 범위는 「건축법」 상 적용되는 주택이 아니라 「주택임대차보호법」 상 보호되는 주택을 의미합니다. 즉, 「건축법」 상 주택공부상의 용도가 주택인 단독주택(단독주택, 다중주택, 다가구주택 등)과 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택 등)을 의미하고, 용도가 주택이 아니라면 주택으로 취급되지 않는데요.


‘임대차 신고제’에서의 ‘주택’은 건축물대장 상의 용도가 주택이 아니더라도 실질적으로 주거용으로 사용된다면, 업무시설인 오피스텔, 근린생활시설인 다중생활시설도 임대차 신고를 해야 하는 주택의 범위에 속하게 됩니다.


대법원 1996. 3. 12., 선고, 95다51953, 판결

주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다.

 

 

3) 신고 대상 지역, 금액


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‘임대차 신고제’는 모든 지역에서 적용되는 건 아닙니다. 수도권(서울, 경기도, 인천)을 비롯해 광역시, 세종시, 도(道)의 시(市) 지역으로 한정하며 군(郡)은 제외됩니다. (경기도를 제외한 도 지역의 군 지역은 모두 제외됩니다.) 또한 모든 임대차 보증금과 월차임이 신고대상은 아니며 보증금 6천만원, 혹은 월차임 30만원을 초과할 때 의무적으로 임대차를 신고해야 하는 대상에 속합니다. 신규계약은 물론, 갱신계약의 경우에도 신고해야 하며, 계약금액 변동이 없는 갱신계약은 신고의무가 없습니다.

 

 

4) 신고 내용


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‘주택 임대차 계약신고서’에 신고해야 하는 내용은 임대 목적물의 정보(종류, 소재지, 면적, 또는 방수), 인적사항, 임대료, 계약기간, 계약 체결일 등이 있으며, 만약에 갱신계약인 경우에는 종전 임대료를 비롯해 계약갱신요구권 행사여부를 추가로 표시해야 합니다.

 

 

5) 신고 방법


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임대차 신고는 임대한 주택의관할 읍면동 주민센터의 통합민원창구에서 오프라인으로 신청할 수도 있고, 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr)에 접속하여 비대면 온라인으로도 신고할 수 있습니다. 만약, 전입신고를 할 때 임대차 계약서를 첨부한다면 주택 임대차 계약을 신고한 것으로 규정하고 있으며, 임대차 신고를 할 때 임대차 계약서를 제출하는 경우 자동으로 확정일자를 부여 받을 수 있게 되었습니다.


즉, 임차인 입장에서는 전입신고와 확정일자 부여가 원스톱으로 가능해 진다는 편의성 측면의 장점이 있고, 온라인으로 신고가 가능해지면서 확정일자를 받기 위해 주민센터에 방문해야만 하는 번거로움이 줄어들게 됩니다. 더불어, 그 동안 확정일자를 받지 않는 경향이 있었던 소액, 단기, 갱신 계약 등도 확정일자를 받게 되면서 임대차 보증금 보호가 더욱 강화될 것으로 예상됩니다.

 

 

6) 위반 시 제재


만약, 임대차 계약을 마치고 나서 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하는 경우엔 과태료가 부과될 수 있습니다. 제도의 조기 정착을 위해 1년(’21.6.1 ~ ’22.5.31) 동안은 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 운영할 예정이며, 이후에는 100만원 이하 과태료가 부과될 수 있습니다.

 

 

 

지금까지 ‘임대차(전월세) 신고제’에 대해 살펴봤습니다. ‘임대차 신고제’는 포스팅이 업로드 되는 4월 19일부터 일부 시범지역*을 대상으로 시범운영 될 계획인데요. (* 대전 서구 월평 1∙2∙3동, 세종 보람동, 용인 기흥구 보정동) 아직 시행된 제도가 아니어서 섣불리 판단할 수 없지만, ‘임대차 신고제’로 후속 이슈가 발생할 수 있습니다.


고시원 같이 용도상 근생이지만 임대차 신고가 되어 있는 건물에 대해 대출받을 때 방공제를 받아야 하는 이슈부터 신고된 임대소득이 과세 자료로 활용될 수 있는 이슈까지 다방면으로 확대될 수 있는 여지가 있기 때문이죠. 추후, 시범 운영 과정에서 유의미하게 살펴봐야 하는 이슈가 발생하면 업데이트해 소식을 전해드리겠습니다!

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