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내 건물이 위치한 토지의 이력서, ‘용도지역’

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작성자 탑빌딩
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사람의 경력이나 능력을 알려주는 이력서가 있듯 건물을 지을 수 있는 토지에도 어떤 능력이 있고, 그 스팩을 기반으로 앞으로 어떻게 이용가능한지 확인해 볼 수 있는 이력서가 있습니다. 용도지역, 용도지구, 용도구역이 그것인데요.


사람을 뽑을 때도 그 사람의 이력서를 본 후 면접을 통해 직접 대면한 다음 채용하듯이, 오랜 시간 함께 지낼 건물과 토지를 매입할 때도 그 건물과 토지가 지닌 능력을 잘 들여다 보고, 실제 임장으로 살펴본 후 매입할 필요가 있습니다. 오늘은 ‘건축물대장 보는 방법’ 두 번째 시간으로 내 건물이 위치한 토지의 능력을 알아볼 수 있는 ‘용도지역’에 대해 살펴보도록 하겠습니다.


 


용도지역이란?

 

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“저는 상업지역 건물만 보고 있어요~”

“3종일반이면 몇 층까지 올릴 수 있나요?”


건물에 관심이 많으시거나 기존 매수자 분에게 ‘용도지역’은 아주 기본이 되는 개념일 텐데요. 초보 빌린이들을 위해 자세히 설명 드리자면, 아무리 내 소유 땅이라고 하더라도 내 마음대로 건축물을 올릴 수는 없습니다. 땅 마다 우후죽순으로 건물을 지어 올리면 전체적으로 도시의 경관을 저해할 수도 있고, 근처에 거주하거나 이동하는 사람들에게 피해를 끼칠 수도 있기 때문입니다.


그래서 국가에서는 법의 테두리 안에서 토지를 일정 쓰임새로 사용하도록 제한하거나 토지의 무분별한 개발을 규제하고 있는데요. 그 제한의 가장 기본이 ‘용도지역’입니다.

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률

제2조(정의) 15. “용도지역”이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.


 

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용도지역은 크게 ①도시지역, ②관리지역, ③농림지역, ④자연환경보전지역으로 나뉘며, 그 중에서도 중점이 되는 도시지역은 ①주거지역, ②상업지역, ③공업지역, ④녹지지역으로 세분화하여 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 규제하고 있지요.

 

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용도지역을 세부적으로 보면 복잡해 보이지만, 건물을 매입할 땐 주거지역, 상업지역 위주로 기억해 두신다면 건축물대장을 발급받아 볼 때 어렵지 않게 접근하실 수 있을 거예요!


 

 

용도지역의 건폐율, 용적률 상한


앞에서 용도지역이 바로 그 토지와 건물의 쓰임새를 알 수 있는 이력서라고 설명드렸는데요. 대표적으로 ‘용도지역’은 토지 위에 건물을 얼마나 더 넓고 높게 지을 수 있는가를 알려주는 ‘건폐율’과 ‘용적률’ 상한의 기준이 됩니다.


 

1. 건폐율, 용적률이란?


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요컨대, 같은 평수의 토지를 매입했더라도 그 토지의 ‘용도지역’이 어디에 속하느냐에 따라 건축물을 얼마나 크고 높게 지을 수 있느냐가 결정되기 때문에 용도지역을 제대로 알아야 능력 좋은 토지와 건축물을 매입할 수 있는 것이죠.


 

2. 건폐율, 용적률 상한


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용도지역 별 건폐율, 용적률 상한입니다. 국가 차원에서 건폐율, 용적률 상한을 정해두면, 각 지자체에서는 그 틀 안에서 지역의 상황에 맞게 구체적인 건폐율, 용적률 상한을 정하게 되는데요. 때문에 매입하려고 하는 건폐율, 용적률을 확인하려면 그 건물이 속하는 지자체 조례를 확인해봐야 합니다.


서울시 조례를 확인해 보면, 주거지역에선 용적률이 100~400% 이하, 상업지역에선 용적률이 600~1000% 이하로, 상업지역이 건축물을 더 높이 올릴 수 있는데요. 이처럼 상업지역의 능력이 더 뛰어나기 때문다른 지역에 비해 몸값이 높다고 볼 수 있습니다.


 

 

용도지역 별 건축물의 용도 제한


용도지역별로 건축물의 규모가 규제되는 한편, 지을 수 있는 건축물의 종류도 제한됩니다. 예컨대, 주택들이 밀집해 있는 주거지역 인근에 시끄러운 위락시설이 들어서면 주민들의 안락한 주거환경을 침해할 수 있기 때문입니다. 그렇다면 용도지역 별지을 수 있는 건축물지을 수 없는 건축물은 어떻게 확인할 수 있을까요?

 

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「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 중 ‘제 71조 용도지역안에서의 건축제한’을 보면, 각 용도지역 별로 건축할 수 있는(없는) 건축물이 규정되어 있으니 용도지역별로 확인해보시면 됩니다. 하지만 어려운 용어가 가득 담긴 법령은 빌린이들에게 낯설고 어려울 수 있는데요. 토지이용계획을 열람해 볼 수 있는 ‘토지이음’에서 손쉽게 확인해볼 수 있습니다. (기존에 ‘루리스’가 5월부터 ‘토지이음’으로 통합된다고 해요!) 


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‘토지이음’ 사이트에서 상세주소를 검색하면, 국토계획법 및 다른 법령에 따라 규정된 정확한 용도지역, 지구를 살펴볼 수 있으며, 하단의 ‘행위제한내용설명’ > ‘행위가능여부’ 탭에선 구체적으로 해당 토지가 속하는 용도지역 별로 건축 가능한 시설물을 살펴볼 수 있답니다.



 

지도를 통해 주변의 용도지역 보는 법 


그렇다면 내가 매입하려는 특정 건물이 아닌, 그 주변의 용도지역을 살펴보려면 어떻게 해야할까요? 카카오와 네이버 지도를 활용할 수 있습니다. 

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먼저, 카카오지도에서는 ‘레이어’ > ‘지적편집도’를 클릭해 주면 주변의 용도지역을 볼 수 있습니다. 지적도는 일반지도 위에 표시해 볼 수도 있고, 스카이뷰와 겹쳐서 확인할 수도 있는데요. 핑크색이 상업지역, 노란색이 주거지역, 보라색이 공업지역, 초록색이 녹지지역입니다.

 

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네이버지도에서는 우측에 ‘지적편집도’를 클릭해 주면 주변의 용도지역을 볼 수 있습니다. 네이버지도 역시 일반지도 외에 위성지도와 겹쳐서도 지형도를 확인해 볼 수 있는데요. 지도를 통해 주변 용도지역을 파악함으로써 인근에 상권이 어떻게 형성되었고, 개발이 제한되는 사항이 무엇인지, 앞으로 개발가능성은 어떠한지 등을 개략적으로 예측해 볼 수 있을 것입니다.


지금까지 건물이 위치하고 있는 토지가 어떤 쓸모가 있고 앞으로 어떻게 이용 가능한지 가늠해 볼 수 있는 ‘용도지역’에 대해 알아봤는데요. 한 번 매입하면 오랜 시간 함께할 건물이오니, 건물이 위치한 토지의 능력과 쓰임새를 잘 알아보고 투자하시는 것을 추천드립니다!

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