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건축물대장 상 위반건축물 여부 확인해 보는 방법

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작성자 탑빌딩
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빌딩, 상가주택, 다가구∙다세대주택, 원룸 등. 수익형 부동산 매입에 관심있는 분들이라면 계약에 앞서 ‘건축물대장’ 확인이 필수입니다. 그래서 지난 포스팅에서는 셀프로 건축물대장을 발급받아 확인하는 방법에 대해 소개해 알려드렸는데요. 오늘부터는 건축물대장을 이해하기 위해 필요한 구체적인 내용에 대해 하나씩 알아보려 합니다. 첫 번째로 알아볼 내용은 ‘위반건축물’입니다.


 

 

위반건축물을 확인해볼 수 있는 방법


‘위반건축물’이란 법이 허용한 범위를 벗어난, 즉, 허가를 받지 않고 불법으로 건축∙증축했거나 허가 받은 내용과 달리 사용하는 경우 등을 뜻합니다. 그렇다면, 위반건축물은 어떻게 확인할 수 있을까요?


 

1. 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있는 경우


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먼저, 건축물대장을 열람해 확인할 수 있습니다. 만약에 건축물에 불법적인 사항이 있다면, 건축물대장을 열람해 보았을 때 '위반건축물'이라고 노란색 딱지가 붙어 표시되어 있기 때문이지요. 

 

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구체적으로 어떤 사항을 위반했는지 궁금하다면, 건축물대장 내용 중 변동사항’을 확인해보면 됩니다. 언제, 어떤 연유로 위반건축물로 등재가 되었는지, 시정을 통해 해제되었는지, 일부만 해제되었는지 등 건축물의 구체적인 변동사항을 살펴볼 수 있습니다. 만약, 건축물대장에 ‘위반건축물’로 등재되어 있음에도 시정하지 않고 있다면 다음의 경우로 볼 수 있습니다.


1) 이행강제금 보다 수익이 많은 경우


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예를 들어, 건축물대장상에는 근생으로 되어 있지만 실제 임대현황엔 주택으로  되어 있는 건물이라면, 무단으로 용도를 변경한 사례라고 볼 수 있는데요. 이처럼 불법 용도 변경으로 들어오는 임대료 수입이 매년 납부해야 하는 이행강제금보다 크기 때문에 이행강제금을 감수하고 납부하고 있는 경우입니다. 


2) 임차인이 이행강제금을 내고 있는 경우

 

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예를 들어, 카페를 운영하는 임차인이 점포 앞에 테라스를 만들고 천막 지붕 등을 씌워 놓거나, 필로티에 창고 등으로 임시건축물을 만든 경우 등. 임차인이 영업이나 사업 운영을 위해 불법으로 증개축한 뒤에 이행강제금이 부과된 경우인데요. 이 경우에는 건물주와 임차인의 상호 협의 후, 임차인이 이행강제금을 내는 경우가 대부분입니다.



2. 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있지 않은 경우


다음으로 건축물대장 상에는 위반건축물로 등재되어 있지 않지만 실제 현황비교해 보니 건축물에 불법사항이 있는 경우입니다. 이 경우에는 지금 현재는 위반건축물이 아니라도 매입 후에 위반건축물로 걸릴 확률이 높은데요. 매입 후에 불이익을 당하지 않기 위해서는 건축물에 위반 사항이 속해있지는 않은지 등 전문가들의 도움을 받아 확인할 필요가 있습니다.

 

 


대표적인 위반건축물 사례


위반건축물로 불이익을 당하지 않기 위해서 대표적인 위반건축물 유형을 알아보겠습니다.


1) 불법 신축 및 증축 유형


베란다 확장 : 건축법상 일조권사선제한 때문에 공동주택에서 위층이 아래층보다 면적이 작아서 아래층 지붕 위에 생긴 공간에 불법으로 베란다에 새시(경량 철골 등)로 기둥을 세우고 지붕을 씌운 경우

불법 증축 : 건물 옥상에 옥탑방을 만들거나 계단탑 및 물탱크실을 주거용으로 사용하는 경우


2) 대수선 위반 유형


세대 쪼개기 : 임대 수익을 위해서 다가구주택의 가구 수나 다세대주택의 세대 수를 늘리는 경우

내력벽 해체 : 새로운 출입문이나 창문을 내기 위해서 건물 내부 내력벽이나 외벽을 부수는 경우


3) 용도변경 위반 행위


무단 용도변경근린생활시설을 주거용으로 개조하여 사용하는 경우

불법 시설변경고시원 개별 호실에 취사시설을 설치한 경우


4) 조경 등 위반 행위


조경 의무면적 훼손조경의 의무면적을 훼손하여 주차장으로 사용하는 경우

가설건축물 존치기간 경과가설건축물을 존치기간이 지난 후에도 계속 사용하는 경우


 


위반건축물에 따른 이행강제금 및 대출 규제


그렇다면 위반건축물로 기재되면 어떠한 불이익을 받게 될까요? 먼저, 위반사항에 대해 시정명령을 받은 후, 이행하지 않으면 반복적으로 이행강제금이 부과됩니다.


이행강제금은 지방세법에 따라 해당 건축물에 적용되는 1㎡의 시가표준액의 50/100 X 위반면적  X 다음의 비율*을 곱한 금액이 부과됩니다(사용승인을 받지 않은 경우 등 위 부과사유 이외인 경우, 1㎡의 시가표준액의 10/100에 해당하는 금액 X 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액이 부과).

 

* 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율

건폐율 초과 건축: 80/100, 용적률 초과 건축: 90/100, 허가받지 아니하고 건축: 100/100, 신고하지 아니하고 건축 : 70/100


이행강제금은 1년에 2회 이내 부과∙징수되며, 이행될 때까지 반복적으로 부과∙징수됩니다. 다만, 영리 목적으로 용도변경을 하거나 영리목적으로 세대수, 가구수를 증가시킨 경우, 또는 동일인이 최근 3년 내 2회 이상 위반한 경우 영리목적이나 상습적 위반에 속하기 때문에 100분의 100 범위에서 가중될 수 있습니다.


또한 위반건축물로 기재된 건물을 매입하는 경우, 대출을 받는 과정에서 불이익을 받을 수 있고, 임차업종을 바꾸는 경우 법령에 따른 업의 허가·면허·인가·등록·지정 등이 되지 않을 수 있습니다. 때문에 건물을 매입, 특히나 불법 증개축이 많은 다가구주택, 다세대주택, 다중주택 등을 매입할 땐 건축물대장 상 위반건축물 여부를 확인하고, 대장과 실제 현황을 비교해 위반 여부를 확인한 후 전문가와의 상담을 통해 매입하는 것을 추천드립니다!

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