투자가이드

분류 세금

수익형 부동산 투자, 개인으로 해야 할까? 법인으로 해야 할까?

페이지 정보

작성자 탑빌딩
작성일

본문

 

개인으로 매입하는 것이 유리할까요? 법인으로 매입하는 것이 유리할까요?

법인의 부동산투자는... 끝난 거 아닌가요?”


건물 매수희망자 분들과 상담을 진행하면서 가장 많이 듣는 질문 중 하나인데요. 오늘은 빌딩, 꼬마빌딩, 상가주택 등 건물을 매입하면서 개인과 법인 사이에서 고민하는 분들을 위해 취득과 보유, 양도에 걸쳐개인과 법인의 세금적 측면에서의 장단점을 정리해 보려고 합니다.



 

취득세 개인 vs 법인


탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_개인_법인_장단점(1).png

 

먼저, 취득세를 비교해 보겠습니다. 빌딩과 같은 ‘주택 외 건물’을 취득할 때는 개인과 법인의 세율 차이는 없습니다. 주택이 포함되지 않은 건물을 매입할 때는 개인, 법인 등의 매입 주체에 상관 없이 기본적으로 4%(부가세 포함 4.6%)가 적용됩니다.


다만, 법인은 중과세가 부과될 수 있는데요.

① 수도권 과밀억제권역 내에서

② 설립 5년이 지나지 않은 법인이

③ 수도권 과밀억제권역 내 부동산을 취득한 경우,


취득세가 8%(부가세 포함 9.4%) 부과되기에 중과 요건을 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있습니다.


탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_개인_법인_장단점(2).png


건물 부분에 ‘주택’이 포함되어 있다면 법인 보단 개인이 유리합니다. 개인은 주택 수, 지역에 따라 달리 부과되어 무주택자가 주택을 취득하면 1~3%의 세율이, 다주택자라면 8%12%의 세율이 적용됩니다(1주택자가 비조정지역 주택 취득 시 1~3%). 하지만 법인의 명의로 주택을 취득하게 되면 무조건 12%의 세율이 중과되도록 개정되었는데요. 개인으로 취득할 때와 비교해 최대 12배 차이로, 법인으로 주택을 취득하는 것에 대한 부담이 커졌습니다.




보유세(재산세∙종합부동산세) 개인 vs 법인


보유세 중 재산세는 개인과 법인의 차이가 없으며, 종합부동산세도 주택 외 건물은 차이가 없습니다. 다만, 주택에 대한 법인의 종합부동산세 부담은 충격적인데요. 


개인 : (주택공시가격 - 6억원) X 공정시장가격비율(95%) X 세율(0.6~3%, 1.2~6%)

법인 : 주택공시가격 X 공정시장가격비율(95%) X 세율(3%6%)


먼저, 법인의 주택분 종합부동산세 공제가 폐지되었습니다. 이전엔 개인이 3주택을 보유하면 6억원을 공제받는 반면, 법인을 2개 설립하여 3주택을 분산하여 보유하게 되면 21억원(개인 1주택 9억원+법인 별 6억원)을 받을 수 있어 법인 설립이 종부세 절세 방법으로 활용되기도 했는데요. 하지만 올해부터 개인이면 받을 수 있는 6억원 공제를 법인은 받을 수 없어 과세표준이 커지게 되었습니다.

 

탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_개인_법인_장단점(3).png

 

세율 부담도 커지게 되었는데요. 개인0.6~3%(2주택 이하), 1.2~6%(3주택 이상, 조정 2주택)인 반면, 법인은 개인에 적용되는 세율 중 최고 세율인 3%(2주택 이하), 6%(3주택 이상, 조정 2주택)을 적용해 법인이 주택을 더 이상 보유하고 있기 힘들어졌습니다. 


 

 

개인 종합소득세 vs 법인 법인세


탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_개인_법인_장단점(4).png

 

부동산을 보유하면서 소득이 발생하게 되면, 개인종합소득세, 법인법인세를 납부하는데요. 개인의 종합소득세는 개인에게 발생한 소득을 1년 단위로 모두 합산하여 과세하기 때문에 소득이 많다면 법인 설립이 유리할 수 있습니다. 종합소득세는 소득금액에 따라 6~45% 발생하는데, 개인의 소득 차에 따라 같은 임대료를 받더라도 적용되는 세율의 차이가 날 수 있기 때문이지요. 

 

반면, 법인의 법인세는 10~25%가 적용됩니다. 일반적으로 과세표준이 2억원 이하라면 10%, 2억 초과 200억 이하라면 20%가 적용되는데요. 고소득자인 개인이라면 임대료 수익의 반을 세금으로 납부해야 하는 것에 반해 법인은 대체적으로 10~20%만 납부하면 되며, 더불어 비용처리가 되는 범위도 개인에 비해 넓어 여러모로 법인이 유리하다고 볼 수 있겠습니다.


 

 

개인 양도소득세 vs 법인 법인세


부동산 처분 시 세금을 비교해보겠습니다. 법인 설립을 가장 많이 고려하게 되는 계기가 부동산 처분 시 발생하는 세금 때문입니다. 

 

탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_개인_법인_장단점(5).png

 

먼저, ‘주택 외 건물’의 처분에 대해 살펴보겠습니다. 개인의 양도소득세는 종합소득세와 마찬가지로 최저 6%에서 최고 45%의 세율이 적용됩니다. 반면, 법인이 부동산을 처분할 경우에 법인세는 최저 10%에서 최고 25%가 적용되는데요. 빌딩을 사고 팔며 20억원의 시세차익을 남겼다면, 개인은 45%, 법인은 20%의 세율이 적용되어 개인보단 법인이 유리하다고 볼 수 있습니다.


탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_개인_법인_장단점(6).png

 

하지만 ‘주택’경우의 수가 많은데요. 개인은 21년 6월 이후 세율이 크게 오릅니다. 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60%이며, 2년 이상은 기본세율인 6~45%가 적용됩니다. 또한 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도소득세 중과세율이 10%p씩 높아져 조정지역 2주택자는 +20%, 3주택자는 +30%입니다.


법인의 명의로 주택을 양도하는 경우에는 기본 법인세율(10~25%)에 추가 세율이 발생하는데요. 올해부터는 추가세율이 10%에서 20%로 인상되어 추가세율이 더해지면 30~45%까지 적용됩니다. 양도소득세율에 비해서는 여전히 낮은 세율이지만, 여기에 배당이나 근로소득 등에 부과되는 세금과 장기로 투자할 경우 보유세 등을 고려해 보면 법인이 차익을 남기기 어려워졌다고 볼 수 있습니다.


 

오늘은 건물과 주택 등에 투자할 때 개인으로 할 것인가 법인으로 할 것인가에 대해 세금적인 측면에서의 장단점을 비교해봤는데요. 최근 부동산 취득, 보유, 양도 전반에 걸쳐 개인이 따라가며 계산하기 어려울 정도로 세법이 너무 자주, 많이 바뀌었기 때문에 법인 투자를 고민하고 계시다면 세무전문가와의 종합적인 상담을 받은 후 진행하시는 것을 추천 드리겠습니다.

관련자료

등록된 댓글이 없습니다.