투자가이드

분류 정책

“명도가 가능한 건물인가요?” <1탄> 상가건물 임대차보호법

페이지 정보

작성자 탑빌딩
작성일

본문

 

"명도 가능한 건물인가요?"

"명도 협의가 가능한 건물을 찾고 있어요~"


빌딩, 꼬마빌딩, 상가주택 등 건물을 중개하면서 매수희망자에게 가장 많이 듣는 질문 중 하나입니다. 즉, 기존 임차인들의 '명도'가 가능한지의 여부인데요. 일반적으로 오래된 건물을 매입하는 매수인은 재임대를 통해 임대수익률을 증진시키거나 신축, 리모델링을 통해 건물의 가치를 높이는데, 이때 화두는 단연 기존 임차인의 ‘명도’ 여부입니다.


특히나, 신축 용도로 오래된 건물을 매입하는 분들에겐 이 명도 여부에 따라 건물의 매매가가 달라지는 등 건물을 고르는 체크포인트 중 하나이기도 하지요. 오늘은 ‘명도’에 대해 알아보도록 하겠습니다.


 


명도란 무엇인가요?

 

탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_임차인 명도_상가건물임대차보호법(2).png

  

‘명도’란 점유권을 타인에게 넘겨주는 것을 말합니다. 계약기간이 지나거나 차임을 지급하지 못하는 세입자는 더 이상 부동산을 점유할 권원이 사라지게 되는데요. 이처럼 부동산을 일정한 권원에 의해 사용하던 자가 그 권원을 상실한 경우에 부동산에 대한 점유를 권리자에게 이전하는 것을 ‘명도’라고 합니다. 임대인 입장에선 부동산을 점유할 권원이 사라진 임차인을 내보내는 것을 ‘명도’라고 볼 수 있지요.

 

 

 

명도, 쉽지 않습니다.


일반적으로 ‘명도’는 건물을 신축, 리모델링하거나 경매, 재개발 진행 중인 분들 외에는 낯선 용어였지만, 요즘은 임대차법으로 집주인과 세입자 갈등이 커지면서 세입자를 내보내기 위한 ‘명도소송’이 급증하고 있습니다.

  

탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_임차인 명도_상가건물임대차보호법(3).png

 

하지만 위 기사들처럼 명도 문제는 간단하지 않습니다. 건물주는 정당한 권원에 의해 건물을 사용하고 있는 임차인에게 무작정 나가라고 할 수는 없습니다. 임차인이 법적으로 보호받는 테두리 안에서 임차인의 권리를 보호해 줘야 하는 의무가 있는데요. 명도 문제는 기본적으로 법의 문제이기도 하지만, 사람과 사람의 문제이기도 하기 때문에 건물 명도를 쉽게 생각했다가는 건물 매입 시 물리적, 정신적으로 큰 손해를 입을 수 있습니다. 그렇다면, 명도 가능 여부는 어떻게 확인할 수 있을까요?




상가건물임대차보호법


1) 계약갱신요구권 5년 vs 10년

 

먼저 알아두셔야 하는 법률은 상가건물임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권에 관한 내용입니다. 


상가건물 임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.


부칙 <제15791호, 2018. 10. 16>

제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.


임차인이 영업을 위해 인테리어를 싹 바꿔두었는데, 갑자기 건물주가 나가라고 하면 막막해지기 마련입니다. 때문에 법에서는 임차인에게 일정한 기간 내에서 임대차 기간을 갱신할 수 있는 권리를 보장해 주는데요. 최초계약일을 포함하여 10년(18.10.16 이전 5년) 동안 계약 만료 전 6월~1월까지 갱신요구가 가능하며, 임대인은 정당한 사유 없이 거절이 불가합니다(전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사 가능). 여기서 실무적으로 많은 혼란을 일으키는 부분은 갱신요구권 기간이 5년인가, 10년인가 여부입니다. 여기서 퀴즈 하나 풀어볼까요~? ^_^

 

탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_임차인 명도_상가건물임대차보호법(4).png

 

정답은 “NO”입니다. 가장 많이 하시는 오해 중 하나인데요. 상가건물 임대차보호법 부칙 제15791호를 살펴보면, “이법 시행 후 최초로 체결”된 계약이거나 “갱신되는” 임대차부터 적용된다고 나옵니다. 최근 대법원에서도 갱신요구권 10년 적용대상에 대해 비교적 명확한 판결을 선고하였는데요.

 

법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017판결

개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차 기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다.

 

예를 들어 설명해 드리겠습니다.

 

탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_임차인 명도_상가건물임대차보호법(5).png


2017년 3월에 2년 임대차 계약을 체결한 후,

2019년 3월에 갱신된 후,

2021년 3월에 기간 만료를 앞두고 있는 임차인.


이 경우에는 2018.10.16 이전에 계약이 체결되어 "개정 이후 최초로 체결되는 임대차"엔 해당하지 않지만, "개정 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차”에 해당하여 최초의 계약일로부터 총 10년의 기간 안에서는 계속하여 갱신이 가능합니다.


결론적으로 말하면, 이전에 체결한 임대차 계약이더라도 개정법 시행일(2018.10.16) 이후 갱신된 계약에는 10년의 기간 동안 임대기간을 보장받게 됩니다. 다만, 개정 전 법률에 따라 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우(전체 임대차기간이 5년을 넘은 경우) 임대인과 임차인이 합의로 계약갱신을 하지 않는 한 개정 법률의 적용을 받지 않게 됩니다.

 

탑빌딩부동산중개법인_탑빌딩_임차인 명도_상가건물임대차보호법(6).png

 

그렇다면, “이 법 시행 후 갱신되는 임대차”에 자동으로 갱신된 ‘묵시적 갱신’도 포함될까요? 법무부의 해석을 찾아보면 다음과 같습니다.

 

법무부 온라인민원서비스 유사민원사례 답변 내용 중(등록일: 2020.8.26)

개정법 시행(2018. 10. 16.) 후 묵시적으로 갱신된 임대차계약은 전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차를 한 것으로 보아야 하므로, 개정된 법 시행 당시 존속 중이던 원래의 임대차계약이 계속되는 것이 아니라 종래의 임대차계약과는 별개의 임대차계약이 그 법 시행 이후에 개시된 것이라고 보아야 할 것이고, 따라서 이에 대하여는 구법이 적용될 여지가 없고 개정법이 적용됩니다. [대법원 1992. 1. 17. 선고 91다25017 판결 참조: 본 판결은 주택임대차보호법령 관련 판례이지만, 이와 동일한 법리가 상가임대차법령과 관련한 귀하의 사안에도 적용될 수 있을 것입니다.] 따라서 부칙 제2조의 문언상 ‘갱신되는 임대차’에는 기간만료 등으로 종료된 경우를 제외하고는, 묵시적 갱신에 의한 임대차도 포함된다 할 것입니다. [대법원 2017. 12. 5. 선고 2017다9657 판결 참조] 


즉, 갱신요구권에 의한 갱신되는 임대차 외에도 2018.10.16 이후 임대인의 만료통지 없이 자동으로 갱신된 ‘묵시적 갱신’에 대해서도 모두 10년이 적용된다고 할 수 있겠습니다.



2) 계약갱신요구가 거절될 수 있는 상황

 

임대차 기간 만료 6개월~1개월 전 사이에 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 다만, 차임이 연체되는 등 아래의 상황이 발생하면 예외적으로 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

   

상가건물 임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

- 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

- 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

- 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우


 

3) 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례


상임법에서는 세입자가 3기의 차임을 내지 않았을 때, 즉 월세를 세 번 이상 연체한 사실이 있는 경우, 계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 하지만 코로나19로 자영업자의 피해가 커지면서 상가건물 임대차보호법이 한 번 더 개정되었는데요.


2020년 9월 29일 특례규정을 마련하여, 법 시행 후 6개월 동안 월세를 내지 않아도 계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있는 ‘월세 3회 연체’ 조건에는 포함되지 않습니다. 물론, 밀린 기간 동안의 월세는 모두 내야 합니다.


상가건물 임대차보호법

제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례)

임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다)시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다.


  

오늘은 건물의 명도 가능 여부를 확인해 보기 위해 상가건물 임대차보호법에 대해 살펴보았습니다. 하지만 매입하려는 건물에 근생시설만 있는 건 아닙니다. 주택이 포함된 상가주택, 겸용주택일 수도 있는데요. 이를 위한 주택 임대차보호법에 대해서는 다음 포스팅에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 


명도 가능한 빌딩, 꼬마빌딩, 상가주택 등의 건물 매입에 관심이 있으신 분들은 탑빌딩 부동산중개법인이 도와드리겠습니다. 언제든지 탑빌딩 부동산중개법인에 문의주세요!


관련자료

등록된 댓글이 없습니다.