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강남 대형 오피스 빌딩 임대료 평당 11만원대, 공실률 0%대?

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작성자 탑빌딩
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"상층부에 사무실로 임대 맞추면 잘 나갈까요?"

"사무실의 임대료는 얼마나 나올까요?"


최근 주거용 건물을 상업용 건물로 용도변경을 하거나 새로 밸류업하면서 전층을 상업∙업무용으로 탈바꿈하는 건물들이 특히 강남권을 중심으로 늘어나는 추세인데요. 이처럼 밸류업을 고민하는 분들이 궁금해하는 질문들이 바로 위와 같이 “사무실로 변경하면 임대가 나갈까요?” “임대료는 얼마나 받을 수 있을까요? 등의 문의입니다.


건물은 워낙 개별성이 강해 일률적으로 말할 순 없지만, 최근 보도기사를 보면 강남 대형 오피스의 공실률이 줄어들고 이에 임대료도 평당 11만원선을 돌파했다는 소식입니다. 이처럼 대형 오피스 건물의 임대 수요가 높아지게 되면, 그 이면에 위치한 꼬마빌딩 수요도 높아지게 되는데요. 오늘은 최근 강남 오피스 빌딩 시장을 살펴보겠습니다!


 

강남 오피스 임대료 평당 11만원 돌파


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출처: JLL코리아


'21년 4분기 서울 강남 대형 오피스의 월 평균 임대료가 3.3㎡ 당 11만원선을 돌파한 것으로 조사되었습니다. 강남구는 워낙 교통이 편리하고, 개발도 집중되는 만큼, 좋은 일자리가 많아 좋은 인재가 몰리는 곳이기도 하며, 반대로 기업이 인재를 잡기 위해 터를 잡기도 하는데요. 이처럼 인재 영입을 위하여 강남에 사무실을 얻으려는 수요가 몰리면서 '오피스 품귀' 현상도 나타나고 있지요.


이에 2021년 4분기 강남 오피스 월평균 실질임대료가 3.3㎡ 당 11만3600원을 기록, 11만원을 넘었는데요. 여의도, 광화문 등 주요 오피스 권역 가운데선 강남이 처음으로 11만원을 돌파하며 높은 임대료를 보였습니다.


 

강남 오피스 공실률 0%대 기록


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출처: 쿠시먼앤드웨이크필드


강남 오피스 건물의 공실률 역시 크게 줄어들었는데요. 공실률이 꾸준히 감소해오다 지난해 4분기에 이르러서는 0%대를 달성하며 기록적으로 낮은 수치를 보였습니다. 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 지난 4분기(10월~12월) 강남구와 서초구 일대 연면적 3만3000m² 이상인 빌딩의 공실률은 0.6% 직전분기 대비 1%포인트 떨어졌습니다. 입주 기업 이사 등으로 빚어지는 자연공실률을 감안하면, 강남권에 빈 대형 오피스가 거의 없다고도 해석되겠지요.


물론, 위의 통계는 대형 오피스 건물을 대상으로 하지만, 대형 오피스 건물 공급 부족은 그 이면 꼬마빌딩으로도 수요가 확장되어갈 수 있기에 주목할 필요가 있겠습니다.

 


강남권 외 신생 오피스 권역은?


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출처 : CBRE Research


CBRE의 '2022 국내 부동산시장 전망보고서'에 따르면 국내 상업용 부동산 투자규모는 작년 대비 소폭 증가한 20조원을 넘어서는 상승세를 보일 것으로 내다봤습니다. 국내 상업용 부동산 투자규모가 ‘21년 20조원을 넘고, ‘18년 이후 4년 연속으로 상승세를 보이는 추세인데요. 올해 역시 견고한 시장을 보일 것으로 관측된 것이지요. 더불어, 강남권을 필두로 견고한 오피스 건물 수요 대비 이례적으로 ‘마이너스’ 공급 현상이 빚어지고 있으며, 공실률 하락과 큰 폭의 임대료 상승이 예상되는 만큼, 강남 외에 신생 오피스 권역이 확장될 여지가 있는데요. 위 표는 CBRE가 조사한 기타 업무 권역의 공급계획으로 향후 어느 지역에서 오피스 개발 및 투자가 가속화될지, 향후 변화를 예측하는데 참고해 주면 좋을 것 같습니다.


지금까지 강남 오피스 빌딩 시장에 대해 살펴봤는데요. 일반 투자자가 대형 오피스 건물에 접근하긴 어렵지만, 대형 오피스 건물의 요즘 추세가 어떤지 살펴보다 보면 그 이면의 중소형 건물의 트렌드도 엿볼 수 있을 거예요!


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