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수익률만 보고 건물에 투자한다고요? ‘세일즈 앤드 리스백’, 렌트 프리’ 알아보기

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작성자 탑빌딩
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안녕하세요, 빌딩매매를 전문으로 하는 탑빌딩 부동산중개법인입니다. 오늘은 빌딩 매입을 하거나 새롭게 임차를 맞출 때, 한 번쯤 들어보게 되는 용어들을 알아보려고 합니다. 건물을 매입하기 위해 건물 수익률을 검토하다 보면, 신축 건물도 아닌데 주변 임대시세보다 높게 책정된 높은 고수익률의 건물을 만나게 되는 경우가 있습니다.

 

"고수익률 건물, 무조건 좋은 거 아닌가요?" 많은 분들이 위와 같이 생각하실 수도 있지만, 시세 대비해 지나치게 높은 임대료는 경계해야 합니다. 건물을 매각하기 위해 높은 임대료를 산정한 건물은 임차인이 나가면 그 수익률을 보존할 수 없기 때문이죠. 오늘은 수익률 높은 건물을 볼 때 유의해야 할 사항인 ‘리스백’, ‘렌트 프리’ 등의 용어들을 살펴보려고 합니다.

 

 


‘리스백’이란?

 

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“해당 건물은 리스백이 가능한 조건입니다.” 

“리스백 시 수익률 3% 예상되는 건물입니다.”


건물을 매입하기 위해 건물 수익률을 검토하다 보면, 위와 같이 ‘리스백’이라는 용어가 등장할 때가 있습니다. 특히, 이런 조건의 건물은 고수익률인 경우가 많은데요. ‘리스백’이라는 용어를 풀어서 해석해 보면 ‘리스백’은 ‘세일즈 앤드 리스백(Sales and lease back)’의 약자로써 단어 풀이 그대로 매각한 후 재임대한다는 의미입니다. 즉, 건물주가 건물을 팔며 세입자로 들어가는 것인데요. 건물주였던 매도인은 왜 이런 계약을 체결하는 걸까요?


무엇보다도 매도인은 건물을 매각해 현금화함으로써 현금유동성을 확보하여 자금을 융통할 수 있는 동시에 해당 건물을 사용할 수 있는 권리도 유지하게 됩니다. 확보한 현금을 주력 및 신규 사업에 투자할 수 있고, 동시에 사옥 이전으로 소요되는 비용도 절약할 수 있죠. 


반대로 건물을 매입하는 매수인 입장에서 살펴보자면, 새로운 임차인을 구하는 수고로움을 겪지 않아도 되고, 일정 기간 임대료 수입이 보장된다는 장점도 있습니다. 하지만 ‘리스백’ 조건이라면 살펴봐야 할 점도 있는데요. ‘리스백’하려는 금액이 주변의 임대료 시세와 비교해서 적정 금액인지 주변 임대료를 살펴볼 필요가 있습니다.


‘세일즈 앤드 리스백’의 조건이 건물을 매각하기 위해 높은 임대료로 산정되어 있는 경우도 있기 때문입니다. 즉, 월세를 높게 계약하는 방법으로 수익률을 높인 뒤, 건물 매매가를 높게 책정해 수익을 볼 수 있는 것이죠. 이럴 경우, 리스백한 임차인이 계약만료 이전에 나가면, 장기적으로 안정적 임대료 수익을 기대했던 매수인은 갑작스럽게 예상치 못한 공실 위험을 감당하게 됩니다. 또한 주변 시세 대비 임대료가 높게 책정이 되어 있어서 같은 수익으로 임차인을 구하는 것도 쉽지 않을 수 있죠.


따라서 리스백 조건의 건물이라면, 매입 전에 주변 임대료 시세 대비 적정한 금액인지, 매매를 위해 지나치게 높게 책정되어 있는 것은 아닌지, 꼼꼼하게 살펴 본 후에 매입하시는 것을 추천드립니다.


 

 

‘렌트 프리’란?

 

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다음으로 ‘렌트 프리’에 대해 살펴보도록 하겠습니다. ‘렌트 프리(Rent Free)’는 임차인에게 일정 기간 동안 임대료를 면제하고 무료로 임대해주는 걸 의미합니다. 일반적으로는 상가 건물에 새로운 임차인이 들어오면, 인테리어 공사하는 동안 기간을 배려해 주는 것인데요. 수익을 높이기 위해 ‘렌트 프리’하는 경우도 있습니다.

 

예를 들어, 매매가격 40억원의 건물이 있다고 가정하면, 월수익 1,000만원이면 수익률은 딱 3%가 나오는데요. 이때, 건물의 공실을 줄이거나 수익률을 높이기 위하여 월세를 낮춰주게 되면 건물의 수익률이 낮아지기 때문에 임차인의 월세를 낮추는 대신 렌트 프리 기간을 제공해 건물 수익률, 즉 건물의 가치를 유지하는 방식인 것이죠. 이처럼 ‘렌트 프리’로 높게 책정된 수익률이 주변 시세와 큰 차이가 나는 경우 공실 리스크가 발생할 수 있기에 임대료가 적정한지를 면밀히 살펴볼 필요가 있겠습니다.



지금까지 ‘리스백’, ‘렌트프리’ 용어에 대해 살펴봤는데요. 건물의 수익을 확인할 때 체크해 보시기 바라겠습니다!

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