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2021년 서울시 신축, 리모델링, 용도변경 등 건축 인허가 현황 분석

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작성자 탑빌딩
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오늘 포스팅에서는 2021년 한 해 서울시에서 발생한 건축인허가 통계로 최신 시장 상황을 전해보려 합니다. 최근 건물을 매입한 후 신축하려는 분들이 많으십니다. 신축급 건물들은 평당가가 높게 형성되어 있는 만큼, 시장에서 상대적으로 저평가 받는 노후 건물을 매입하여 신축 등으로 밸류업하려는 분들이 많아지는 추세입니다.


또한, 주택을 근생으로 용도변경하는 경우도 늘었습니다. 규제 때문에 주택을 파는 것도, 사는 것도 힘들다 보니, 아예 용도를 변경하여 사고, 팔고, 보유하려는 것인데요. 요즘 건물 시장에서의 건축 인허가 트렌드는 어떠한지, 2021년 서울시 건축인허가 현황으로 살펴보겠습니다!

 

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위의 그래프는 2021년 서울시 전체 건축인허가 통계로, 근린생활시설은 물론 아파트, 주택도 포함된 수치입니다. 표는 신축, 증축∙개축∙이전∙대수선, 용도변경의 순인데요. ‘신축’은 최저가 1월에 336건, 최고가 3월에 738건으로, 겨울에는 비교적 공사가 적었다가 봄부터 활발해졌고요.


‘용도변경’의 경우 3월부터 점차 상승 추세를 보이다가 5월에 용도변경 인허가가 폭증했던 것으로 확인됩니다. 이는 종합부동산세가 6월 1일자 기준으로 나오다 보니, 주택이 포함된 건물을 보유하시던 분들이 기준일 전에 주택을 근생 업종으로 용도변경한 것으로 판단됩니다.


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이는 근생으로 인허가 현황을 살펴보면 더 분명합니다. 위의 그래프는 2021년 서울시 건축인허가 통계 중에서, 1∙2종 근린생활시설로의 건축인허가를 받은 수치입니다. 위의 그래프를 살펴보면 1∙2종 근생으로의 용도변경이 6월 전인 3월부터 5월까지 폭발했음을 알 수 있습니다.


용도변경이 가장 많이 발생한 5월 수치만 비교해 봐도 주택이 포함된 전체 용도변경이 총 637건 발생했는데, 근생으로 용도변경이 총 532건으로 전체 수치 중에서 총 83.5%의 비율을 차지하고 있는 걸 알 수 있습니다. 용도변경 중 근생으로의 변경이 압도적이었던 것이죠.


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다음으로 근생 신축 인허가 현황을 비교해보겠습니다. 20년, 21년 월별 근생 신축 건수를 수치화한 것인데요. 20년 대비 21년에 신축 수가 늘어난 걸 볼 수 있으며, 특히 지난해 12월에는 2년간 가장 높은 수치였는데요.

 

노후 건물을 매입한 후 새롭게 신축하며 밸류업하는 시장 트렌드가 반영된 수치라고 볼 수도 있겠습니다. 한편으로는 코로나로 임차인이 바뀌거나 공실이 되며 건물을 새롭게 정비하며 신축하는 경우도 있었는데요. 20년 대비 21년에는 신축이 무려 34% 늘어났습니다.


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근생으로 용도변경도 2020년 대비 대폭 증가했는데요. 위는 20년, 21년 근생 용도변경 수를 수치화한 것인데, 20년 근생으로의 용도변경이 총 3,211건이 발생했는데 21년엔 총 4,007건 발생하면서 대폭 증가하였습니다.

 

주택에 대한 취득, 보유, 양도에 대한 규제가 강화되며 더 이상 주택을 사는 것도, 보유하는 것도, 파는 것도 힘들어지게 됨에 따라서 주택이 포함된 꼬마빌딩들의 주택 부분을 근생 업종으로 용도변경하고 있는 것이죠. 20년 대비 근생 용도변경 건수가 24.8% 늘어났습니다.


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그렇다면, 실제로 주택은 얼마만큼 사라지고 있을까요? 위 수치는 서울시 주거용 건물의 멸실 현황 통계인데요. (2021년 12월까지 통계 수치가 아직 파일로 올라오지 않아 2019년, 2020년, 2021년 상반기 수치로 비교해 봤습니다.) 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택 등 주택이 2019년 상반기(1월~6월)엔 총 4,460건이 멸실되었는데 2021년 상반기(1월~6월)에는 총 6,536건이 멸실되면서 2년 동안 주거용 멸실 수가 46.5% 증가한 모습입니다.


멸실 후 재건축 등이 진행되었을 것으로 예상되는데요. 꼬마빌딩에 상가주택과 같이 주택 분이 포함돼 있으면 거래가 쉽게 이뤄지지 않기에 주택을 없애는 것이지요.



지금까지 지난 2021년 한 해 동안 서울시에서 발생했던 신축, 대수선, 용도변경 현황 수치 통계를 살펴봤습니다. 근생으로 신축하거나 용도변경하는 움직임이 강했는데요. 올해도 주택이 포함된 건물보단 용도변경 완료되었거나 매입 후 용도변경 가능한 ‘올근생(전층 근린생활시설 업종)’ 건물을 찾는 수요가 보다 많아질 것으로 예상됩니다!

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