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매입하려는 건물 소유주가 ‘신탁회사’라면?

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작성자 탑빌딩
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건물 거래를 하다 보면 소유주가 일반적인 상황과 달리 개인이나 법인이 아니고 ‘신탁회사’인 경우가 있습니다. 계약을 할 때 흔히 접하게 되는 상황이 아니기 때문에 소유주가 신탁사라면 왠지 모르게 낯설게 느껴지는데요. 하지만 최근에 신탁으로 거래하는 사례가 늘고 있습니다. 은행에서도 대출할 때 신탁을 권하는 경우가 많은데요. 과연, 신탁을 활용해 건물을 계약하려는 이유는 무엇이고, 또한 신탁사와 계약할 때 주의해야 할 점은 무엇일까요? 오늘은 신탁부동산 거래에 대해 알아보도록 하겠습니다!


 

 

신탁 부동산이란?


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최근 부동산을 신탁회사에 맡기는 사람이 늘고 있습니다. 부동산 ‘신탁’이란 단어 그대로 믿고 맡긴다는 뜻입니다. 부동산의 원소유자인 ‘위탁자’가 부동산을 유지∙관리하고 처분, 개발 등을 통해 투자수익을 올리기 위한 목적으로, ‘수탁자’인 신탁사에 부동산을 ‘신탁’하고 있는 경우인데요. 이때, 주의해야할 점은 소유권이 ‘위탁자’인 소유주에게 있는 것이 아니라 ‘수탁자’인 신탁사에 있다는 점입니다. 즉, 소유자는 A지만 등기부엔 신탁사가 올라있는 것이죠.



 

왜 신탁계약을 하나요?


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왜 이렇게 복잡한 신탁계약을 체결하는 것일까요? 부동산 신탁은 여러 목적을 달성하기 위해 이뤄집니다. 이에 따라 부동산 신탁등기의 종류도 아주 다양한데요. 부동산의 관리, 처분, 개발 등의 목적이 있을 수 있지만, 보통 건물 거래를 할 땐 ‘담보신탁’인 경우가 많습니다.


담보신탁은 단어 그대로 담보대출의 목적으로 쓰입니다. 건물을 매입하고자 할 때 결국 대출싸움일 수 있는데요. 주로 대출한도가 많이 필요할 때 신탁 계약을 체결하고, 수익증권을 발급받아 이를 담보로 대출을 받는 것이죠. 신탁을 통하면 은행 입장에선 담보물을 확보할 수 있어 비교적 대출의 한도가 많이 나오고 이자도 저렴해집니다. 즉, 실투금액을 최소화하여 매입할 수 있는 방법입니다.


담보신탁의 경우 저당권과 비슷하게 담보금만 상환되면, 소유권이 환원되고 매수자에게 소유권이전도 가능합니다. 다만, 계약의 형태에 따라 다르겠지만 실무적으로 보면, 임대차계약 등을 체결함에 있어 그때그때 신탁사로부터 동의를 받아야 해서 그 과정이 번거로울 순 있겠습니다.


 

 

유명인 신탁계약 사례


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신탁계약을 통해 대출을 효율적으로 받은 사례를 보면, 대표적으로 비와 김태희 부부의 매입사례가 있겠습니다. 얼마 전 비와 김태희 부부가 강남역 인근의 한 빌딩을 약 920억원에 매입하면서 큰 화제를 모은 바 있는데요.


이때, 비와 김태희는 빌딩을 부동산 신탁회사에 맡기는 ‘부동산담보신탁계약’을 체결해 계약을 진행했습니다. 따라서 등기부등본 상 이 건물의 소유주를 확인해보면, 금융지주회사 계열 신탁회사인 걸 확인할 수 있습니다. 신탁부동산이라는 개념이 아직까지 낯설 수는 있지만, 실제 신탁을 많이 활용해 계약하고 있음을 알 수 있죠.

 

 

 

신탁계약 시 주의해야 할 사항은?


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그럼, 신탁부동산과 계약할 때 주의사항은 무엇일까요? 으레 건물 매도를 의뢰 받는다면 보통은 원소유자에게 요청을 받아 원소유자의 말만 믿고 중개하게 되는데요. 매입하고자 하는 건물이 신탁사에 위탁되어 있는 경우, 등기부등본 확인만으로는 확인이 어려울 수 있습니다. 직접 ‘신탁원부’를 발급받아 확인해 볼 필요가 있는데요. 등기부등본에 공시되어 있는 선순위 채권뿐만 아니라, 신탁원부에도 따로 고지되어 있을 수 있기 때문입니다. 


또한 그 외 구체적인 계약 내용을 살펴볼 수 있는데요. 임대차계약 시 신탁회사의 동의를 얻어야 할 수도 있고, 보증금을 원소유자가 아니라 신탁회사에 입금해야 해서 입금 계좌의 명의가 원소유자와 다를 수도 있겠습니다. 부동산 계약 시 신탁원부를 확인해 봐야 하는 이유이죠.

 

 

오늘 포스팅에서는 신탁부동산에 대해 살펴보았습니다. 최근 건물을 매입할 때 보다 효율적으로 대출받기 위해 신탁 계약을 체결해 대출을 받는 경우가 늘고 있는데요. 만약, 매입하고자 하는 건물이 신탁 계약되어 있을 경우, 등기부등본 상의 내용만 확인하고 넘어갈 것이 아니라 신탁원부까지 확인하여 세부 조건을 살펴봐야겠습니다!

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