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고가주택의 기준, ‘9억, 11억, 12억, 15억’ 도대체 얼마인가요?

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작성자 탑빌딩
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지난해 12월 주택 양도소득세 비과세의 기준이 되는 고가주택의 기준이 9억원에서 12억원으로 상향되면서 12억원 이하 주택은 비과세 가능해졌습니다. 또한 얼마 전 이슈였던 종합부동산세(종부세) 과세기준은 공시가격 9억원에서 11억원으로 상향되기도 하였는데요. 그렇다면, 도대체 ‘고가주택’ 기준가격은 얼마인 걸까요?


‘고가주택’의 기준은 세금부과와 대출규제, 중개보수 등 기준으로 활용되어서 그 기준선은 무척이나 중요한데요. 그런데 이 ‘고가주택’의 기준이 명확한 기준 없이 9억원, 11억원, 12억원, 15억원 등으로 그때그때 필요에 따라 중구난방 개정되면서 시장의 혼란이 커지고 있습니다. 오늘은 ‘고가주택’의 기준금액을 총 정리해 보겠습니다.


 

 

9억원


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지금까지 ‘고가주택’의 기준은 대부분 ‘9억원’이었습니다. 최근 주택가격의 가파른 상승과 물가 상승을 반영하면서 현실과 동떨어진 고가주택의 기준선이 수정되고 있지만, 여전히 기준선이 9억원에 머물러있는 제도들이 있습니다.

 

먼저, 9억원은 주택 취득 시 ‘취득세율’의 기준이 됩니다. 지방세법에 따르면 1주택자(일시적2주택자 포함)가 주택을 취득했을 때의 세율은 취득당시가액 별로 1~3% 세율로 차등되는데 9억원 초과 주택은 3%의 세율이 적용됩니다.


재산세도 공시가격 9억원을 고가주택의 기준으로 합니다. 지난해 1세대1주택자 소유 공시가격 6억원 이하 주택은 과세구간별 표준세율에 각각 0.05%포인트씩 경감하는 특례세율 혜택이 새롭게 신설돼 적용될 예정이었는데요.


하지만 올해 세율을 경감해주는 특례적용대상 공시가격이 6억원 이하에서 9억원 이하 주택으로도 확대되었습니다. 최근 주택가격이 크게 상승하면서 이를 보완하기 위하여 감면 상한선 기준을 9억원 이하까지 확대 적용한 것이죠. 특례적용은 2023년까지 3년간으로 예정되어 있습니다.


세금은 물론이고 대출에 적용되는 기준점도 9억원입니다. 9억원이 넘는 주택은 담보대출비율(LTV)이 줄어들게 되며, 15억원을 넘는 주택은 아예 대출이 나오지 않게 됩니다.

  

또한 분양가가 9억원을 넘으면 중도금 대출도 안 됩니다. 그리고 투기과열지구에서의 특별공급 기준도 9억원으로, 분양가 9억원이 넘으면 특별공급 물량이 나오지 않지요.


공시가격 9억원을 초과하면 주택연금 가입도 안 됩니다. 주택연급 가입의 문턱을 보다 낮추기 위해 지난해 12월 9억원의 기준을 시가에서 공시가격으로 완화하였는데요. 이로써 시가 12~13억원 주택도 가입이 가능해졌습니다.

 

 

 

11억원


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재산세와 마찬가지로 보유세인 ‘종합부동산세(종부세)’의 과세기준은 공시가격 9억에서 11억원으로 상향됐습니다. 종부세는 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여, 인별로 합산한 결과 그 공시가격 합계액이 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세되는 세금인데요.


부동산 유형이 주택이라면 개인의 공제금액은 6억원이며, 1세대1주택자에 대한 추가 기본공제액을 기존 3억원에서 5억원으로 올려 기본공제액과 합쳐 11억원이 됐습니다. 즉, 1세대1주택자의 종합부동산세(종부세)의 기준이 되는 공제금액이 11억원으로 그 이상 주택은 과세되는 것이죠.

 

 

 

12억원


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1세대1주택자 양도소득세 기준은 12억원이 되었습니다. 지금까지 비과세 기준인 ‘고가주택’은 ‘9억원’이었습니다. 본래 1세대1주택자라면 해당 주택을 2년 이상 보유(거주) 조건을 충족하게 될 경우 양도소득세는 ‘비과세’인데요. 하지만 그 주택이 ‘고가주택’이면 비과세 요건을 충족해도 초과 금액 분에 대해서는 양도소득세가 과세되었습니다. 일반적인 주택이 아니라 ‘고가주택’에 해당했기 때문이죠.

 

그 ‘고가주택’의 기준선이 오랜 기간 ‘9억원’이었는데요. 하지만 서울 평균 주택가격이 가파른 추세로 상승하면서 기준금액을 높여야 한다는 주장이 지속적으로 제기됐고, 지난해 12월 8일부터 그 기준선이 12억원으로 조정되었습니다.

 

 

 

15억원


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더불어, 부동산 중개보수 고가주택 기준은 15억원입니다. 실거래가 기준으로 9억원에서 15억원으로 상향됐는데요. 따라서 기존엔 9억원 이상일 시 최고요율이 적용됐는데, 이제는 15억원 이상일 시 최고요율이 적용되는 것이지요. 15억원은 주택담보대출이 규제되는 금액이기도 합니다. 앞서 9억원 넘는 주택은 LTV가 줄어든다고 설명했는데요. 15억원을 초과할 시에는 대출이 아예 나오지 않습니다. 상가주택 거래 시 매수자가 대출이 나오지 않을 수 있어 주택 부분을 근생으로 용도변경하는 사례도 늘고 있지요.



지금까지 ‘고가주택’의 기준이 되는 금액을 정리했습니다. 고가주택 기준은 세금 산정부터 대출 규제에 이르기까지 다양한 분야에서 적용되어서 잘 알아볼 필요가 있는데요. 오늘 소개한 기준가격을 잘 확인해 주시기 바라겠습니다!

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