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'자루형 토지', 투자가치가 있을까? 유명인 매입사례로 살펴보자.

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작성자 탑빌딩
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오늘은 ‘토지의 모양’에 대한 이야기 해보려고 합니다. 사람의 생김새가 다르듯 토지의 생김새도 다양합니다. 처음 건물을 매입하기 위해 건물 임장을 다니다 보면, 아무래도 건물의 생김새에 먼저 눈이 가기 마련인데요. 하지만 건물 생김새보다 중요한 건 ‘토지의 형상’입니다. 건물은 디자인이 화려하더라도 낡고 노후화될 수 있고, 볼품없던 건물일지라도 새롭게 태어날 수 있는 반면에 토지는 그 자체만으로는 생김새가 변치 않기 때문이죠.


따라서, 땅의 모양에 따라 ‘땅의 가치’가 달라지는데요. 오늘은 각양각색의 개별적 생김새를 지닌 토지 가운데, ‘못난이 토지’로 불리는 ‘자루형토지’에 대해 알아보고, 자루형 토지에 투자한 유명인 사례를 살펴보겠습니다! 



 

자루형 토지란?


어느 지역인가, 같은 지역이더라도 어디에 입지하느냐, 입지하는 곳이 같더라도 토지의 생김새가 어떠한가 등. 수 많은 요소에 따라 ‘땅의 가치’는 다르게 나타납니다. 무엇보다도 비슷한 지역, 비슷한 상권, 비슷한 입지의 토지라면 네모 반듯한 땅의 가치가 높기 마련인데요. 정방형 토지여야지 건폐율, 용적률을 최대로 활용하여 건물을 효율적으로 반듯하게 올릴 수 있기 때문이지요.


땅의 생김새가 이상하면 건물 올리기도 쉽지 않습니다. 건물 전면이 노출되지 않아 가시성이 떨어질 수도 있고, 땅에 부여된 건폐율, 용적률을 최대 활용하지 못하거나, 건물 짓고 남은 잔여토지 활용이 어려울 수도 있습니다.


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‘자루형 토지’는 이처럼 못생긴 토지 중 한 종류입니다. 못생긴 토지 중에서도 가장 못생겼다고 볼 수 있는데요. 위의 이미지처럼 생긴 토지를 ‘자루형 토지’라고 합니다. 도로에 접한 토지의 입구가 좁게 생긴 토지를 말하지요. 단점이 명확한 만큼 매입할 때 위험부담이 따르는데요. 건물의 전면이 노출되지 않아 가시성이 떨어지는 만큼, 임대를 맞추기도 까다롭고 추후 매각도 쉽지 않습니다. 즉, 갈아타고 싶더라도 제때 갈아타지 못하는 것이지요.


사람들은 왜 이처럼 단점이 명확한 땅을 사는 걸까요? 무엇보다 확실한 단점이 있는 만큼 주변과 비교하여서 평당 가격이 10~40% 저렴하게 나와 있기 때문입니다. 따라서 고급 상권 내 건물을 저렴하게 매입하고 싶거나, 건물을 직영으로 사용하여 환금성이 크게 중요치 않다면 ‘자루형 토지’도 하나의 투자 선택지가 될 수 있겠습니다.


 

 

홍대 자루형 토지에 투자한 가수 이찬혁

 

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악동뮤지션 이찬혁은 홍대 ‘자루형 토지’를 매입했습니다. 해당 건물은 홍대입구역에서 도보 3분 거리에 있는데요. 2016년에 리모델링된 지하1층, 지상4층 규모의 건물로, 현재 카페와 사무실 등이 입점하여 운영 중에 있습니다. 이찬혁은 본 건물을 2020년 47.5억원에 매입했습니다. 이 건물은 2020년 7월에 거래가 이뤄졌음에도 불구하고, 무려 평당가격이 5천만원으로 시세대비 저렴하였습니다. 인근 건물들이 2019년~2021년에 평당 6천~8천 사이로 거래된 것과 비교하면 매우 저렴하게 거래된 것이지요.

 

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이는 본 건물의 토지가 ‘자루형’ 모양이었기 때문인데요. 건물이 도로와 접하는 부분이 아주 좁은 건물이었습니다. 비록, 생김새가 이상해서 투자가치가 떨어질 수 있지만, 그럼에도 평일∙주야간 구분 없이 유동인구가 풍부하고, 이로써 안정적인 임대수익도 기대해 볼 수 있는 상권인 ‘홍대’에서 평당가 5천으로 투자 가능했던 건물이었죠. 즉, 건물로의 진입도로가 좁다는 단점도 명확하였지만, 좋은 상권에 저렴하게 진입했다는 장점도 뚜렷했습니다.

 

건물 매수자 분들과 만나 상담하다 보면 모든 부분에서 만족스러운 건물을 찾아 결정이 어려운 경우가 있습니다. 하지만, 모든 부분에서 완벽한 100점 건물은 없습니다. 한 가지를 포기하면서 얻게 되는 이득이 이보다 크다면, 이처럼 명확한 단점에도 투자할만한 가치가 있는 것이죠.


 

 

자루형 토지의 가치를 높인 야구선수 김현수


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2020년 야구선수 김현수도 자루형 토지를 매입했습니다. 대지면적 187㎡(약 57평), 연면적 199.14㎡(약 60평)의 교대역 초역세권에 위치한 일반상업지 건물이었는데요. 김현수는 평당가 7,894만원 45억원에 매입하였습니다. 6m 도로를 접하고 있기는 하지만 진입 도로가 협소하여 초역세권 입지에도 투자가치가 떨어지는 건물이었는데요. 김현수는 앞 건물도 함께 매입해 땅의 가치를 높였습니다.


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김현수는 이 자루형 건물과 동시에 바로 앞에 위치하는 도로변 건물을 평당 9천만원인 68억원에 매입했습니다. 장기적으로 명도한 후 두 필지를 합쳐 신축을 하게 되면, 자루형 토지의 건물도 도로에 접한 앞 건물과 마찬가지로 도로를 접하게 되기 때문에 가치가 확 달라지게 됩니다. 예를 들어, 자루형을 7천, 그 앞 토지를 1억에 매입한 후, 그 땅에 건물을 새로 신축하여 건물이 도로를 접한다면 두 토지의 평당 가격이 모두 1억원으로 올라가게 됩니다.


야구선수 김현수는 바로 이러한 방법으로 투자했습니다. 앞 건물 평당 9,066만원, 뒷 건물 평당 7,894만원으로, 약 132평 대지를 평당 8,480만원에 매입하게 된 것이죠. 또한 토지의 생김새도 반듯해지고 토지 면적도 넓어져서 신축 시에 토지의 활용도가 높아진다는 장점도 있습니다.

 

 

지금까지 ‘자루형 토지’에 투자한 유명인의 사례를 살펴봤는데요. 앞서 언급했듯 모든 면에서 만족스런 건물은 없습니다. 그 중에서도 토지 형상에 한계가 있는 ‘자루형 토지’는 건물의 전면이 노출되지 않아 가시성이 떨어지는 만큼, 임차인들의 선호도가 높지 않아 임대 맞추기가 힘들고, 추후 갈아타고 싶을 때 매각이 쉽지 않을 수 있는데요. 다만, 그럼에도 불구하고 상권, 입지, 수익률, 밸류업 등 생김새의 단점을 상쇄할만한 장점이 명확하게 있다면, 다방면에서 투자를 검토해 보는 것도 좋을 것 같습니다. 


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