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종전 임차인의 시설까지 원상복구 해야 하나요? 원상회복 대법원 판례 알아보기

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작성자 탑빌딩
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“전 임차인 시설까지 원상복구를 해야 한다고요?”

“원상복구는 당연 공실 상태로의 복구 아닌가요?”


건물 관리 시 종종 ‘원상복구’ 문제가 생기게 됩니다. ‘원상복구’란 ‘원래의 상태’로 복구하는걸 의미하는데요. 이때 ‘원래의 상태’라는 말의 의미를 해석하는데 있어서 임대인과 임차인 사이에 차이가 있을 수 있기 때문이죠. 특히, 현 임차인이 그 이전 임차인이 사용하던 시설을 그대로 승계 받은 경우에 문제가 가장 많이 생기는데요. 오늘은 판례를 통해 ‘원상복구’에 대해 알아보겠습니다!

 

 

 

별도의 약정이 없는 한

종전 임차인의 원상회복 의무는

현재 임차인에게 승계되지 않는다.


임대차계약이 종료되면 원상회복의 의무가 발생합니다. 즉, 임차인은 영업을 위하여 계약기간 동안 사용했던 인테리어와 시설물들을 복구해 두는 것이 원칙입니다. 그래야 새로운 임차인이 들어와도 본인의 스타일대로 인테리어나 시설물을 새롭게 설치할 수 있기 때문이죠. 임차인은 어느 선까지 원상복구를 해 두어야 할까요?

 

대법원 1990. 10. 30 선고 90다카12035


[판시사항]

가. 이미 시설이 되어 있던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 임차인의 임대차종료로 인한 원상회복채무의 범위나. 임차인이 임대차 종료로 인한 원상회복의무를 지체함으로써 임대인이 대신 원상회복을 완료한 경우 임대인이 입은 손해의 범위


[판결요지]

가. 전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복 할 의무가 있다고 할 수는 없다.

 

나. 임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복의무가 있는데도 이를 지체한 경우 이로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다.


오래된 판결이지만 대법원 판례를 살펴보겠습니다. 이전 유흥주점의 시설을 승계한 임차인의 판례인데요. 계약기간 만료 후 임차인본인이 개조한 범위에서만 원상회복을 하고 보증금을 반환해 달라고 한 상황이고, 임대인은 이전 임차인의 시설물을 승계한 것이기 때문에 이전 시설물까지 철거 의무가 있다고 주장한 사례이죠. 


임차인 입장에선 본인이 설치하지도 않은 시설물까지 철거하여 원상회복해야 하는 것이 억울한 상황이고, 임대인 입장에선 임차인들 사이에 비용절감을 위해서 시설물 승계한 것을 묵인하고 임차인 편의를 봐준 건데, 추가 비용이 발생하게 되니 억울한 상황인 것이지요.

 

이 판례에선 대법원이 임차인의 손을 들어주었습니다. 대법원은 판결을 통해 “'별도 약정이 없으면' 임차인은 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 이전 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무는 없다.” 라고 본인이 시설한 부분만 복구할 것을 판시했습니다. 물론, 원상복구의 의무는 강행규정이 아니기 때문에 ‘별도의 약정이 있는 경우’에는 종전 임차인이 설치한 시설에 대해서도 원상복구 의무를 부담할 수 있습니다.


 

 

포괄양수의 경우

종전 임차인의 원상회복 의무도

현재 임차인에게 승계된다.


대법원 2019.8.30 선고 2017다268142


[판시사항]

갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례

 

[판결요지]

갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약서에 임대차 종료 시 을의 원상회복의무를 정하고 있으므로 병 회사가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 을이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵고, 병 회사가 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 을이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 병 회사가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어려우므로, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례. 

 

다음은 비교적 최근에 나온 대법원 판결을 보겠습니다. 종전 임차인으로부터 인수받은 시설물들도 현 임차인이 원상복구하는 것이 맞다는 것이 이 판결문의 요지인데요. 얼핏 보면 같은 상황에 정반대의 결과가 나온 듯합니다. 내용을 요약해 보면, 카페로 인테리어 되어 있는 점포를 포괄양수하여 그대로 사용하다가 계약이 종료된 경우, 임차인은 앞선 대법원 90다카12035의 판결을 이유로 종전임차인 시설물 철거의무가 없다고 주장했는데요.


이번 판결에선 대법원이 임대인의 손을 들어줬습니다. 판결문에는 ‘커피전문점 영업을 양수’라고 쓰여있는데, 즉, 현 임차인이 종전의 시설물만을 받은 것이 아니라 카페 사업 자체를 ‘포괄양수’ 받은 걸 알 수 있습니다. 이런 경우에는 사업의 운영자가 바뀌었다고 하더라도, 종전 임차인으로부터 사업의 동일성이 인정되는데요. 이처럼 종전 임차인의 권리∙의무를 포괄 승계받으면, 종전 임차인의 원상회복 의무까지도 승계되는 것이죠. 

 

 

 

별도의 약정이 있는 경우

 

'90다카12035' 판결과 '2017다268142' 판결이 대법원의 판결이 서로 모순되지 않음을 살폈습니다. ‘별도 약정이 없다면’ 임차인이 임차할 당시의 상태로 원상복구 해야 하는 입장은 동일한 것으로 보입니다. 사실관계가 달랐기에 판결의 내용도 달랐던 것이지요.

 

따라서 종전 임차인의 원상회복 의무까지 요구하려면, 처음 임대차 계약을 할 때부터 분쟁이 생기지 않도록 계약서 상에 원상회복의 주체와 범위, 그 기준 등을 구체적∙개별적인 별도 약정으로 정해야 할 것입니다. 따라서 계약을 할 때 원상회복에 대해 이견이 발생할 가능성이 있다면 원상회복의 범위를 명확히 하여야, 각자의 권리를 지킬 수 있을 것으로 판단이 됩니다.

 

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