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건물, 빌딩, 꼬마빌딩 매입을 위한 자금 대출 시 은행의 대출 관련 Q&A

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작성자 탑빌딩
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지난 포스팅에서는 건물을 매입하게 위해 대출 받을 때, 어떤 기준에 따라 대출금액이 산정되는지 살폈습니다. 은행에서는 담보인정비율, 시설자금대출, RTI를 산정해 그 중 가장 보수적인 요건을 적용해 대출이 나오는 거죠. 이 중 LTV와 시설자금대출은 은행의 내규에 따라 다르며, RTI는 정부의 방침에 따라 적용되어야 한다고 살폈습니다. (대출 기준은 은행에 따라 다를 수 있습니다.)


오늘 포스팅에선 보다 구체적으로 살펴보려고 하는데요. “잔금 전에 용도변경해 대출받으려는데 가능한가요?, “신규 법인을 설립할 때 주의사항이 있나요?” 등등. 대출 관련된 몇 가지 궁금증들을 알아보겠습니다.

 

 


잔금 전 용도변경 시 대출 주의사항


요즘 주택부분이 포함된 꼬마빌딩을 매입하려는 분들의 가장 큰 화두는 명도 및 용도변경 가능한지 여부입니다. 계약 후 잔금 전에 주택부분을 근생으로 용도변경하여 주택부분에 해당하는취득세 중과를 피하기 위함이지요. 최근에 진행되는 계약들은 잔금일 전 용도변경을 위해 계약 후 잔금까지 기간을 넉넉히 잡는 경우가 많습니다. 예를 들어, 계약이 6월이고 잔금이 9월이라고 가정하면, 보통 3개월 기간 동안 명도와 용도변경을 시도하는데요. 


그러면서 잔금일에 용도변경을 완료하는 경우가 많은데, 이처럼 잔금일에 맞추면 대출이 힘들 수 있습니다. 은행에서는 보통 매매계약을 하고 나면 감정평가를 진행하게 되는데 이 기간이 보통 2주 정도 걸리게 되고, 이후 내부 절차에 따라 승인도 받아야 하기 때문이지요. 따라서 9월에 대출을 받아 잔금을 납부하여야 하는데, 9월에 용도변경 한다면 대출이 나갈 수 없는 것입니다.

 

즉, 잔금일에 촉박하게 용도변경을 완료하는 게 아니라, 용도변경 후 대출승인 일정까지 넉넉히 고려한 이후, 잔금을 치를 수 있도록 잔금일정을 잡아야 하는 거죠. 만약, 계약 후 잔금 전에 용도변경을 하려는 분이라면, 용도변경 일정 외에도 대출일정까지 넉넉하게 고려해 대출받으실 때 일정에 차질이 없으시길 바라겠습니다!

 

 


신규법인 대출 시 주의사항


요즘, 법인을 설립해 건물을 매입하는 분들이 많습니다. 이때, 법인이 사업을 하기 위해서는 돈이 있어야 합니다. 100억 건물을 법인으로 매입할 때 70% 대출이 나왔다면, 나머지 부분인 30억원 정도는 자기자금이 있어야 합니다. 신규법인 설립 시 그 돈을 가수금으로 넣고 싶어합니다. 가수금으로 넣어두어야 돈을 쓰기 편리하기 때문인데요. 하지만 가수금보단 자본금에 넣어둘 필요가 있겠습니다. 비록, 재무제표 상 자본금으로 잡아두면 가수금에 비해 법인의 돈을 사용하기 어렵다는 단점이 있기는 하지만, 가수금으로 넣어두면 대출이 안 나올 수 있습니다. 

 

왜냐하면 법인은 가수금이 많이 잡히면 부채비율이 올라 법인의 재무구조에 좋지 않은 영향을 미치기 때문인데요. 예를 들어, 100억 건물을 매입하는데 70억 대출을 받고, 가수금에 30억을 넣어두면 부채가 100%가 돼 버립니다. 그래서 신규법인 설립 후 가수금에 돈을 다 넣어두면, 은행 입장에선 대출을 승인해주기가 어려운 것이지요. 또한 자본금을 너무 낮게 설정하여 법인을 설립할 경우, 추후 증자를 하게 되면 추가 비용 등이 발생할 수 있고, 법인이 거래가 없다면 금방 자본잠식이 일어나기 때문에 법인 대출심사에 좋지 않은 영향을 미칠 수도 있습니다. 


만약, 재무제표가 엉망인 법인이 대출을 받는다면, 지금 당장은 대표의 신용등급 등으로 금리가 좋더라도, 1년 뒤에 법인의 신용등급이 확 떨어질 수 있습니다. 그러면 금리가 올라 곤란한 상황이 올 수 있는데요. 따라서 건물 매입을 위해 신규법인을 고려하고 있다면, 전문가와 상담을 통해 자본금을 설정하길 바라겠습니다.


 

 

신축, 리모델링을 위한 대출


최근 빌딩, 건물 시장에선 리노베이션도 큰 화두입니다. 비슷한 입지라고 하더라도 컨디션이 좋은 건물의 경우, 이미 평단가가 높게 형성되어 접근에 허들이 있기 때문에 저평가된 건물을 매입해 밸류업하는 분들이 많은데요. 매입 후 대수선을 진행한다고 하더라도 대출 신청 시엔 추후 대수선을 진행한다는 미래가치가 반영되진 않아 매입 물건을 평가할 때 담보가치가 올라가진 않습니다.


하지만 물건을 평가할 당시에 영향을 미치지 못하더라도, 자금을 조달하기 위한 별도의 자금 대출은 가능합니다. 물론, 은행마다, 지점마다 대출조건은 다를 수 있는데요. 크게 두 가지 방법으로 대출을 받으실 수 있으십니다. 먼저, 매입자금에 신축비용까지 포함해 받는 방법입니다. 예컨대, 매입하는 토지가 100억, 건물이 10억의 가치고, 이후 대수선을 진행하는데 드는 비용이 총 50억이라면, 총 160억에 시설자금대출 70~80% 나올 수 있습니다. 또한, 이미 땅과 건물을 매입한 이후에 따로 리모델링을 진행한다면 50억을 기준으로도 대출을 받을 수 있습니다. 따라서 건물을 매입하면서 신축이나 리모델링을 한다면, 미리 견적을 받아두셔서 함께 대출을 받을 수 있는지도 문의해 보면 자금계획을 세우는데 도움이 되실 거예요!

 

 


4분기에는 대출이 힘들다?


은행마다 다르겠지만 4분기에는 대출이 힘들 수도 있겠습니다. 은행마다 연초에 업종 별로 포트폴리오를 관리하는데요. 현재 임대업으로 대출이 많이 나가 있는 상태이기에, 하반기로 갈수록 대출받기가 힘들어질 수도 있습니다. 한도를 넘어서면 더 이상 대출이 힘들 수 있기 때문이죠. 따라서 하반기에 건물 매입을 고려하는 분이 있으시면, 조금 서둘러서 매입을 결정하는 것도 방법이겠습니다! 지금까지 대출 관련된 몇 가지 Q&A를 살펴봤습니다.



 

고객님들과 건물 매입 건으로 컨설팅을 진행하다 보면, 해당 건물의 대출 가능금액을 묻는 분들이 많으신데요. 탑빌딩이 건물 매입의 AtoZ를 도와드리겠습니다.


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