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건물, 빌딩, 꼬마빌딩 매입 시 은행의 대출 프로세스 알아보기

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작성자 탑빌딩
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빌딩매매 컨설팅 과정에서 대출 문의가 끊이지 않습니다. 투자금액대가 워낙 크다 보니 대출이 필수이기 때문이죠. 이에, 앞선 포스팅에서는 대출에 대한 이해를 높이기 위해 LTV, DTI, DSR, RTI 등 대출 관련 용어를 정리해봤습니다. 그럼, 실제로 대출받을 때 고려되는 사항은 무엇일까요? 빌딩자금 대출 시 아래 요소가 복합적으로 고려됩니다. (은행에 따라 대출 기준이 다를 수 있습니다.)


① 담보인정비율(LTV)

② 시설자금대출

③ 임대업이자상환비율(RTI)


위 세가지가 복합적으로 고려되어야 대출이 승인됩니다. 이때, ①번과 ②번은 은행마다 내규가 다를 수 있으며, ③번은 정부의 방침에 따라 적용돼야 하는 규제입니다. 지금부터 위 조건에 대해 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

담보인정비율(LTV)

 

‘담보인정비율(LTV)’은 ‘Loan to Value Ratio’의 약자로, 자산가치(value) 대비 대출액(Loan)을 의미합니다. 자산, 즉 부동산 가치 대비 대출을 얼마나 해주냐이죠. 만약 대출금을 갚지 못하면 담보물로 상환받아야 하는데, 이때 상환액이 부족하지 않도록 LTV의 한도를 두는 겁니다.


LTV는 감정가액에 담보인정비율을 곱하여 산출하는데, 이때 비율은 지역마다, 용도에 따라 달라질 수 있습니다. 여기에 상임법에 따라 상가임대차금액을 차감하게 되면, 우리가 일반적으로 알고 있는 담보대출금액이 나옵니다. 만약, 감정가가 100억, 담보인정비율이 75% 적용되고, 상가임대차금액으로 차감하는 금액이 12억5천만원이면, 총 62억5천만원 정도의 금액을 대출받을 수 있는 거지요.

 

여기에 고객 신용도나 추가담보 등이 가능한 상황이면, 은행에 따라 담보대출금액 이상으로 나올 수도 있습니다. 하지만 이 경우에는 은행에 따라서 원금상환 등의 조건이 더해질 수 있다는 점을 참고해주시면 좋을 것 같습니다! 


※ 일부 분할상환 적용(출처: 금융위원회 홈페이지)

담보 부동산의 유효담보가액*을 초과하여 부동산임대업 대출을 받는 경우 “유효담보가액 초과분”을 매년 1/10 이상 분할상환


* 유효담보가액 = 담보기준가액 × 담보인정비율 - 선순위 채권액(임차보증금 등)




시설자금대출


두 번째로 시설자금대출 기준에도 적합하여야 합니다. 시설자금대출은 말 그대로 기업의 정상적인 영업활동에 직간접적으로 필요한 토지, 건물, 기계 등 물리적 형태가 있는 자산을 취득, 임차, 신축, 증축, 개축 등 하기 위해, 이에 소요되는 자금과 부대비용을 지원하는 대출입니다. 시설자금대출 비율은 은행마다 기준이 조금씩 다른데요.

 

예를 들어 한 시중 은행의 경우, 시설자금대출의 한도를 당해 시설을 위소요자금의 최대 70%로 규정하는데, 분할상환 조건으로 최대 80%까지 가능하다고 합니다. 최소 20~30% 정도는 자기자본을 조달하라는 의미이죠. 이는 은행 내규로 은행에 따라 조건이 다를 수 있습니다.


 

 

임대업이자상환비율(RTI)


세 번째 '임대업이자상환비율(RTI)'에 적합해야 합니다. ‘임대업이자상황비율(RTI)’은 ‘Rent to Interest’ 약자로, 임대소득으로 이자를 상환할 수 있는가를 판단합니다. 즉, 이 건물을 매입하였을 때 월세가 얼마나 나오느냐, 월세로 이자 상환이 가능한가를 결정하는 요소이지요.

 

RTI는 개인에 적용되며 법인에는 해당되지 않습니다. 따라서 개인사업자로 건물을 구입하였을 때 월세소득이 이자를 충당하는지 조건이 맞아야 대출이 나오는 거죠. 이때, 비주거용 비주택 경우 RTI 요건은 1.5배입니다. 1년에 고객이 5,000만원의 이자를 부담해야 하는 경우, 최소 7,500만원 정도는 월세를 받아야 한다는 겁니다. 대신, RTI의 경우 원금분할상환은 고려대상이 아닙니다.



지금까지 건물 관련 대출 시 프로세스를 살펴봤습니다. 고객님들과 건물 매입 건으로 컨설팅을 진행하다 보면, 해당 건물의 대출 가능금액을 묻는 분들이 많으신데요. 위의 삼박자가 맞아야 비로소 대출이 나오는 것입니다. 즉, 세 요건 중에서 가장 보수적인 것이 적용되는 거죠. 다만, ①번과 ②번은 은행 내규 따라 달라질 수 있으며, ③번은 정부 규제로 필수 충족해야 하니 참고해 주세요! 

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